Статьи
LuxInvest Статьи Как правильно проверить рентабельность доходности...

Как правильно проверить рентабельность доходности от сдачи апартаментов в Испании

[#521]
В начале изучения темы "инвестиции и аренда в Испании" рекомендуем прочитать первую статью: Сдача в аренду недвижимости в Испании при грамотном подходе приносит ВЫСОКУЮ рентабельность - 8,6-14,4%! , а затем, прочесть нижеизложенную информацию. А также, будет полезна для изучения и статья для желающих путешествовать и выбирающих какой отдых лучше, приятнее, удобнее и дешевле: Почему апартаменты в аренду в Испании удобнее и выгоднее номера в отеле?

 

Выбирая тот или иной объект жилой недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, покупателю хочется понимать, насколько точным оказался его выбор.  Как самостоятельно определить по какой арендной стоимости выбранная квартира будет пользоваться спросом? Как выбрать ценовой сегмент, как определить порядок цен на аналогичные квартиры? На какую прибыль можно рассчитывать, запуская понравившуюся квартиру в аренду?

 

Тем, кто желает вложить свои финансы в арендный бизнес на побережье Испании, мы решили показать на примере, как самостоятельно определить арендную стоимость квартиры, как понять уровень спроса, как посчитать доходность арендного бизнеса.

 

Существует несколько ведущих международных сайтов, которыми активно пользуются туристы желающие забронировать апартаменты именно «от хозяина».  Заходим на сайт, выбираем нужное нам направление, указываем даты посещения, количество гостей (в зависимости от вместимости Вашей квартиры)  и видим все предложения нужного нам района.  Меняя даты заезда Вы можете ознакомиться с тем, как варьируют цены от сезона к сезону, то есть, тем самым определяем стоимость  «сезона высокого спроса»  и «сезона пониженного спроса».  Узнав «высокую» и «низкую» цены определяем среднюю арендную стоимость, то есть суммируем 2 цены и делим полученный результат пополам.

 

Пример того, как это считается:

Возьмем за основу - аренда апартаментов в Испанииаренда квартиры в Бенидорме с 2-мя спальнями, 200 м до моря, на периоды: 1) с 1 июля по 15 июля, 2) с 1 декабря по 15 декабря. 

 

На сайтах получаем следующие результаты: 

 

На airbnb - цены с 1 июля по 15 июля - от 73 до 265 евро, хотя есть и варианты за 945 евро в сутки, но мы рассматриваем для примера обычную квартиру с 2-мя спальнями, салоном и террасой.

 

Отсортируем полученные результаты, по качеству интерьера,  удаленности от моря, уберем варианты, расположенные  в "старом городе", так как в таких комплексах, практически, нет урбанизаций и бассейнов. Уберем варианты, расположенные в зоне, где находятся крупные отели, чтобы избежать шума от множества туристов. Таким образом, остается два варианта хорошо обставленных квартир.

 

Рассматривая отобранные варианты, получаем примерные цены. Для удобства расчетов возьмем за основу двухнедельный период.

 

Стоимость двухнедельной аренды  в красивом доме составляет 3 860 евро, а в доме среднего уровня – 1 900 евро.

 

То есть, за 1 неделю стоимость при бронировании такой квартиры составляет 950 евро, а квартиры в доме "бизнес-класса" цена за 1 неделю около 1930 евро. В домах хорошего качества с наличием всего необходимого, включая бесплатную парковку и бассейн, цена на неделю составляет от 700 до 900 евро.  Возьмем для расчетов среднюю цифру - 800 евро в неделю в июле. Мы также просмотрели цены на предложения в декабре и, по нашим расчётам, средняя цена составила 500 евро в неделю. Для подcчета среднегодовой цены за неделю мы суммируем 800 + 500 = 1300 / 2 = 650 евро. 

Итак, мы получили данные, от которых мы можем посчитать средний доход в год. Для этого 650 евро мы умножим на 52 недели (в году 52 недели) и получим 33 800 евро.

 

Конечно, нельзя быть уверенными полностью, что квартира будет сдана все 52 недели, поэтому мы можем уменьшить эту сумму занизив её на 30%, чтобы вычесть все возможные риски и убытки от простоя квартиры.

 

Учитывая конкурирующие объявления, Вы можете варьировать цены на собственную недвижимость, тем самым повышая привлекательность Ваших апартаментов в сравнении с аналогичными предложениями.

 

Вычитая все риски из суммы максимально возможного дохода (33 800 евро), в итоге, получаем примерную ренту 20 000 евро в год.

 

Далее, необходимо учесть расходы на коммунальные платежи и расходы на оплату комунидада.  Свет и вода Вам могут обойтись порядка 100 евро /месяц, примерный расход на комунидад составит около 70 евро в месяц. Так же у Вас возникнет ежегодный расход  по оплате налога на недвижимость (IBI) в размере около 250 евро. Суммируя весь данный вид расхода получаем цифру 2 400 евро в год.

 

Существуют варианты, когда владелец апартаментов предпочитает не заниматься самостоятельно управлением своей недвижимости и отдает квартиру в управление агентству. В этом случае, необходимо учесть еще один вид расхода – агентское вознаграждение. Как правило,  гонорар агентства, занимающегося сдачей Вашей собственности в аренду, составляет порядка 10 %  от арендной стоимости объекта.  

 

Опираясь на расчеты, приведенные выше, гонорар агентства, в нашем случае, составит порядка  2 000 евро. Суммируя все предполагаемые доходы и учитывая все предполагаемые расходы, получаем цифру 15 600 евро в качестве вашей личной прибыли.

 

Обращаясь к рынку купли-продажи в выбранной нами прибрежной зоне, по общим показателям цен в таких домах, стоимость продажи таких квартир составляет порядка 150.000 - 180.000 евро

Рентабельность объекта при цене 150 000 евро будет составлять - 10,4%  в год,  окупаемость 9,6 лет, при цене 180.000 евро - 8,6% и окупаемость - 11, 5 лет. 

 

Приводя для Вас примеры расчетов, мы постарались учесть все возможные риски, но, даже, при таких заниженных данных, рентабельность и окупаемость выбранного Вами объекта имеют высокие показатели! 

 

Теперь мы рассмотрим варианты аренды недвижимости в местечке под названием Торревьеха.  Для справки – район Торрьвьеха находится на юге Коста Бланка, считается спальным районом в виду отсутствия туристических зон развлечения. Сюда приезжают туристы,  любители  пассивного пляжного отдыха.

 

Анализируя предложения в этой зоне отдыха, мы с Вами увидим ценовой разброс от 23 евро/сутки в обычных апартаментах до 90 евро/сутки за квартиры уровнем лучше.

 

Квартира, стоимостью продажи в 60 000 евро имеет арендную стоимость  в период летней загруженности порядка 40 евро/сутки и порядка  25 евро/сутки в зимний период, соответственно.

 

В среднем, арендная стоимость такой квартиры получается около 32 евро в сутки или 224 евро за неделю.

 

За год получаем 11 650 евро. Учитывая возможные периоды простоя,  закладываем коэффициент «недозагруженности» размером в 30 %. Уменьшаем годовую прибыль на сумму этого риска и получаем  цифру 8 150 евро.   

 

Учитываем расходы, связанные с содержанием квартиры – комунидад 50 евро/мес., коммунальные платежи  50-100 евро, оплату ежегодного налога 100-150 евро , в сухом остатке получаем годовой доход в размере 6.200 евро.

 

Рентабельность объекта стоимостью 60 000 евро будет составлять порядка 10,3% и срок окупаемости около 9,5 лет.

 

Несмотря на привлекательную продажную стоимость апартаментов Торревьехи и, вроде бы, конкурентноспособную низкую стоимость аренды, необходимо все же учитывать - потоки любителей пассивного пляжного отдыха в этой туристической зоне не так уж и велики, по сравнению с туристическими потоками других районов на побережье.

 

Предлагаем Вашему внимаю перечень международных сайтов, на которых Вы сможете ознакомиться с расценками на аренду апартаментов в выбранном Вами районе и, в случае необходимости, самостоятельно размещать объявления, занимаясь управлением своей арендной недвижимости.

 

www.airbnb.ru

www.holidaylettings.co.uk

www.homeaway.com

www.9flats.com

www.Lovehomeswap.com

www.holiday-rentals.co.uk

www.homelidays.co.uk

www.ownersdirect.co.uk

www.campaya.co.uk

www.tripadvisor.com

www.bedandbreakfast.com

www.apartmentsapart.com

www.vrbo.com

www.housetrip.com

www.roomorama.com

www.only-apartments.com

www.booking.com

Прочитать статью: Сдача в аренду недвижимости в Испании при грамотном подходе приносит ВЫСОКУЮ рентабельность - 8,6-14,4%! 

 

Бенидорм - это Ваш город, если вы любите активную, насыщенную и яркую жизнь…  Коста Бланка (Costa Blanca) - курортный район на средиземном побережье, протяженностью около 500 км, название которого...
Представляем города на юге Коста Бланка: Торревьеха Это место, в переводе с испанского означает "Старая башня", это сердце Коста Бланка.Уникальная особенность города заключается в его расположени...
Побережье Испании Коста Бланка Коста Бланка (Costa Blanca) – это курортный регион на Средиземном море, протяженность более 500 км. Название Коста Бланка с испанского языка переводится как «Белый Бер...
«Акваландия» - Парк водных аттракционов - aqualandia.net«Мундомар» - Парк морских животных и дельфинарий - mundomar.es«Терра Митика» - Парк аттракционов - terramiticapark.comАкванатура - Парк водны...
Бенидорм - это Ваш город, если вы любите активную, насыщенную и яркую жизнь… Недвижимость в Испании на северном побережье Коста бланка всегда пользовалась высоким спросом и это понятно почему: здесь ...
Аликанте – это главный город на побережье Коста Бланка. Это большой современный город, в его архитектуре уникально сочетаются греческий, романский, мавританский и готический стили, а также барокко и м...
Бенидорм по достоинству называют сердцем Коста Бланки.  Город Бенидорм расположен в провинции Аликанте (автономный округ Валенсия). На самом берегу Средиземного моря. Один из самых гостеприимных г...
Карта Испании Если Вы хотите найти прекрасное место для отдыха и незабываемых впечатлений, но еще не выбрали себе страну, то Вы обязательно должны посетить Иберийский полуостров, а точнее - Испанию....
 

Видеорепортажи о городах и районах

















Подпишитесь на рассылку. Новости из мира недвиж имости.

Введите Ваш Email:
Страны

Отдел администрации:‎

‎+ (34) 618 68 5551
1luxinvest@gmail.com

Vkontakte
Facebook
Twitter
Google+ Plus
YouTube
Instagram


карта сайта
© 2009 - 2017 LuxInvest. Все права зарезервированы.
Копирование любых материалов с сайта запрещено.
Рейтинг@Mail.ru