|
Приобретение недвижмиости в Испании возможно как без ипотеки, так и с ипотекой. Испанские банки дают кредиты нерезидентам и совершить покупку с ипотекой до 50-70% совершенно реально! И если Вы захотите получить кредит, то мы Вам во всём поможем! Существует несколько вариантов кредитования: 50-60% от стоитости под 4-4,5% годовых и 70% под 5,5% годовых. Имеется несколько залоговых объектов, под которые банки могут выбать кредит 100% или 110% (+10% на льготируемые банком расходы при покупке: налог и затраты на оформление, а часть расходов банк берёт на себя).
Можно иметь 10 000 - 20 000 - 30 000 или более евро на покупку объекта за 100 000 евро (для примера взята сумма 100 000 - таким образом, Вам будет удобно считать любую сумму просто умножая на количество раз во сколько увеличена общая сумма желаемой покупки). Если, взнос, например, 30% - 30 000 евро, то вам нужно будет получить 70% кредита - 70 000 евро. А кредит Вы хотите получить на 25 лет, то ежемесячный взнос составит около 430 евро (при ипотеке под 5,5% годовых).
При покупке и получении кредита нужна будет дополнительная сумма на расходы на оплату налога за покупку и оформление недвижимости : в размере 12-13% от стоимости недвижимости в эскритуре - а, значит, при цене 100 000, нужна сумма в размере 12 000 евро.
То есть для покупки таунхауса или апартаментов за 100 000 евро нужно иметь сумму от 40 000 евро и выше. Если первоначальный взнос - 30 000 + 12 000 (на налоги и оформление) = 42 000 евро - такую сумму нужно иметь для покупки. А если Вы захотите снизить сумму ежемесячного платежа, то всегда имеется возможность внести большую сумму взноса.
Срок выплаты кредита может составлять до 30 лет, но до достижения Вами 70-75 лет на момент последнего платежа.
Ниже Вы сможете прочитать общую информацию о налогах и документах, а также о других моментах при покупке собственности в Испании.
1. Условия владения и содержания домов:
При владении домами оплачиваются:
Налог на собственность - по ставке 0,4% - но эта цифра зависит от муниципалитета - Торревьеха, Ориуэла, Гуардамар и другие - везде установленые разные тарифы, но в среднем за квартиру с 1 спальней платиться 150 евро в год, 2 спальни - 220 евро, виллу с участком (4 сотки) - 300 евро, с 8-мью сотками земли - 800 евро. Эти данные варьируются в зависимости от многих факторов: ставок муниципалитета, площади земли и т.д и т.п.
Постоянное содержание: коммунидад (коммунальные платежи, но не свет и вода!) зависит от размера прилагаемого садового участка и наличия бассейна и ухода за ними (бывает, что его нет вообще), земельный налог - 200- 400 евро в год за среднюю виллу - оплачивается 1 сентября каждого года, а за квартиру земельного налога нет.
При постоянном проживании семьи из 3 человек возникают расходы за электричество и водоснабжение около 30-50 евро в месяц (без отопления).
2. Налоги на недвижимость в Испании
Важно с самого начала иметь ясность о реальных расходах, которые предстоят при покупке недвижимости в Испании. Равно важно и точно знать о текущих расходах, с которыми связано владение испанской недвижимостью. Здесь мы приведем все типы расходов, но следует иметь в виду, что цены в действительности могут различаться в зависимости от частных обстоятельств.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
У покупателя, помимо цены недвижимости, будет еще ряд расходов. В зависимости от того, покупается недвижимость от застройщика или от частного лица, выплачивается соответственно налог НДС (IVA) и гербовый сбор или передаточный налог. Ниже подробнее описаны эти ситуации, а также приведены расходы, общие для обоих случаев.
Новый дом от девелопера
НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Juridicos Documentados – AJD)
Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является девелопер недвижимости. НДС равен 8% от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.п.) и 16% - при покупке земельных участков (без зданий) и коммерческой недвижимости. Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1% от суммы покупки. И НДС, и гербовый сбор платятся покупателем, а если ранее вносился депозит, то на момент его внесения также взимается НДС.
Новость - Снижен НДС на недвижимость на 2012 год
30 декабря 2011 года в Испании снизили размер НДС на 2012 год, до 1 января 2013 года налог НДС на покупаемую новую недвижимость будет составлять 4%.
19 августа 2011 года Правительством Испании был принят указ о снижении НДС (IVA) с 8% до 4% при покупке новых объектов недвижимости. Указ был действителен до 31 декабря 2011 года. Это очередная мера по выходу страны из затянувшегося кризиса. Снижение НДС означает, что общая сумма налогов и расходов, сопровождающих сделку и включающих в себя вышеуказанный НДС, нотариальные и регистрационные сборы, банковскую комиссию и т.д., уменьшится примерно на треть. Так, если до 19 августа прошлого года покупатель недвижимости в Испании выплачивал в среднем 10-12% дополнительных расходов сверх стоимости приобретаемого нового жилья, то с 20 августа доля расходов стала составлять всего лишь 6-8%. Это означает, что теперь при приобретении дома в Испании стоимостью около 200 000 евро, общая сумма сделки снизится примерно на 8000 евро.
Напомним, что снижение НДС касается исключительно объектов недвижимости, приобретаемых на первичном рынке. Квартиры и дома в Испании, выставленные на продажу на вторичном рынке, по-прежнему облагаются 7% налогом на передачу собственности (ITP).
Это хорошая новость не только для тех, кто планирует приобрести недвижимость в Испании от застройщика, но и для тех кто уже внес платеж, а остальную сумму должен выплатить в рассрочку в наступившем 2012 году.
Вторичная недвижимость от частного лица
Передаточный налог (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Передаточный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина передаточного налога составляет 6-7% от цены покупки, в зависимости от того, в каком автономном регионе Испании расположена недвижимость. Передаточный налог оплачивается покупателем. Если до заключения сделки вносился какой-либо депозит, то с него не взимается передаточный налог. Тем не менее, при завершении сделки передаточный налог должен быть оплачен полностью со всей суммы. В этом случае налог НДС не платится, а гербовый сбор уже включен в этот налог.
Обеспечение под налог, если покупать у нерезидента Испании
Если продавец не является резидентом Испании, то покупатель должен удержать обеспечение в размере 5% от стоимости покупки и перечислить его в налоговое управление. Если этого не сделать, то налоговые власти будут считать недвижимость как актив, который обеспечивает налоговые обязательства продавца по уплате налога на рост капитала.
Другие расходы, общие для обоих случаев
Комиссия агентства
Комиссию агентству платит продавец, если не оговорено иное.
Вознаграждение юриста
Настоятельно рекомендуется нанять юриста в процессе покупки недвижимости. Юрист составит и проверит контракты на их соответствие интересам покупателя и сможет объяснить все законодательные и административные вопросы, которые могут встретиться. Также он должен провести все необходимые проверки собственности (право владения продавца, предыдущих владельцев, разрешения и т.п.) и организовать сбор всех документов, требуемых для совершения сделки (регистрация недвижимости, оплата налогов и т.д.).
Вознаграждение юриста, или Abogado по-испански, будет зависеть от объема заказанных услуг и от сложности сделки. Большинство берет около 1% от цены покупки. Некоторые юристы могут запрашивать 1.5% и более, что чересчур. Наши юристы выполняют все действия по оформлению всех документов за 1%.
Стоимость ипотеки
Если для покупки недвижимости используется ипотечный кредит, то это ведет к нескольким дополнительным расходам. Прежде всего, будет оценка недвижимости, проведение которой будет требовать кредитная организация перед выдачей ипотеки. Оценка оплачивается покупателем и стоит примерно € 200-500. Далее, будут расходы на собственно ипотеку. Они могут различаться в зависимости от кредитора и даже от политики его различных филиалов. Тем не менее, обычно стоимость предоставления ипотеки находится в пределах 1% от ее суммы. И в итоге, ипотечный кредит увеличит стоимость услуг нотариуса.
Расходы на нотариуса
Услуги нотариуса практически всегда оплачивает покупатель и их величина пропорциональна цене недвижимости, задекларированной в документах продажи. Для верности следует ориентироваться на 1-1,8% от декларируемой стоимости сделки. В редких случаях однако расходы на нотариуса составляют 0.5% (или меньше) от цены. Это зависит от нотариуса.
Расходы на регистрацию собственности
Расходы, связанные с регистрацией сделки в регистре собственности также почти всегда оплачиваются покупателем, и рассчитываются, исходя из задекларированной стоимости недвижимости. На них следует выделить 1%, хотя опять же, расходы зависят от самой недвижимости и региона и могут быть значительно ниже.
Банковские расходы
Вероятно, что оплата за недвижимость потребует выписки банковского чека покупателем. Для того чтобы это сделать, ему будет необходимо открыть счет в испанском банке и перевести на него свои деньги, предназначенные для покупки. Стоимость перевода может доходить до 0,4% от его суммы (в банках Испании). Выписка банковского чека может обойтись в 0,3-0,6% от его суммы. (Эти расходы могут нестись лишь в случае такого вида расчёта и при оплате суммы в банк отличный от банка, где Ваш счёт...). Переводы из банков в России нужно уточнять в конкретных банках. (можете обратиться к нам за консультацией и мы объясним Вам какие более удобные и выгодные переводы из банков России.)
Стоимость мебели
Бывает, что недвижимость необходимо обставить. Стоимость мебели полностью зависит от желаний покупателя. Тем не менее, на основе очень обобщенной практики стоимость нормальной новой обстановки 2-спальной квартиры получится в пределах € 5’000-15’000. Конечно же, пределов тому, сколько можно потратить, нет, а с другой стороны вполне справиться с этим делом менее чем за € 5’000 при очень плотном бюджете.
ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ИСПАНИИ
Безусловно, будут расходы, связанные с владением недвижимостью в Испании. Некоторые из них будут приходиться на ее поддержание - уборка, ремонт, коммунальные счета и т.п. Они определяются размером и типом купленной недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном будет требовать усилий и расходов на ее содержание больше, чем маленькая квартира. Для услуг уборки верной для всей Испании будет цифра € 10 в час.
Наряду с этими расходами на содержание, у владельцев недвижимости в Испании есть ряд расходов в форме налогов и платежей:
Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Это местный муниципальный налог на владение недвижимостью, не зависимо от того, является собственник резидентом Испании или нет. Считается на основании кадастровой оценки (административная оценка, которая обычно ниже рыночной стоимости, иногда существенно) по ставке, которая устанавливается муниципалитетом на уровне 0.4-1.1% от кадастра в зависимости от региона.
Подоходныйналог (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)
Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, платят ежегодный подоходный налог, который варьируется в зависимости от того, сдается недвижимость или нет.
Когда недвижимость не сдается в аренду
Нерезиденты-владельцы недвижимости, которые не сдают ее аренду и не имеют других источников дохода в Испании, платят подоходный налог на основании кадастровой оценки их недвижимости. Ставка налога фиксированная – 25% и ею облагается 2% от кадастровой оценки недвижимости.
Налог на недвижимость, которая имеет кадастровую оценку € 700’000, будет таким:
Стоимость недвижимости для целей налогообложения = € 700’000
Налоговая база (2%) = € 14’000
Налог (25%) = € 3’500
Когда недвижимость сдается
Если нерезиденты сдают свою недвижимость и получают, таким образом, доход, то закон обязывает декларировать этот доход и платить налог на него. Налоговая база и ставка налога определяются соответствующими законами, так как они могут зависеть от частных обстоятельств каждого (принимая во внимание наличие соглашений об избежании двойного налогообложения между Испанией и страной происхождения нерезидента). В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в 25% от всего дохода, который они получают от своей недвижимости в Испании.
Резиденты Испании платят подоходный налог, исходя из своего дохода, полученного за год. Ставка налога зависит от уровня дохода. Годовой доход менее 20 000 евро в год - налогом не облагается.
(Уточнение: налоги за доходы от аренды не оплачиваются, если недвижимость сдана на срок менее 3 месяцев - это называется краткосрочной арендой и она обычно производится без контракта.)
Членские взносы сообщества владельцев - Comunidad
Владельцы недвижимости, которая является частью какого-либо комплекса, здания или строения, где общие зоны делятся между другими владельцами, по закону обязаны быть членами сообщества владельцев, Comunidad de Propietarios. Это влечет за собой оплату членских взносов для поддержания общих зон и другого сервиса, за оказание которого проголосует сообщество. Величина взносов меняется в зависимости от площади зон, стоимости их поддержания и дополнительных услуг. Годовой бюджет расходов сообщества утверждается большинством голосов всех владельцев (или их представителей), которые собираются на ежегодные собрания сообщества владельцев.
Страховка
Размер страховки недвижимости будет отличаться в каждом частном случае по обстоятельствам владельца и типу недвижимости. Однако ее следует принимать во внимание, как расход владельца недвижимости. В любом случае, страховка квартиры в Испании до 100 000 евро не превышает 180 евро в год.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
Местный налог на рост капитала (Plusvalia)
Особо следует отметить местный налог на рост капитала, известный как Plusvalia. Это местный муниципальный налог, которым облагается увеличение стоимости земли, на которой построена недвижимость, и который взимается во время передачи прав на такую недвижимость. Он подсчитывается на основании кадастровой оценки собственности. Величина к оплате зависит от того, как долго продавец владел недвижимостью: чем больше период владения, тем выше величина налога.
Этот налог платится продавцом, хотя возможно, что продавцы будут пытаться переложить эту обязанность на покупателя. Такого рода практика неизвестна в регионах Коста Брава и Коста Дорада (Costa Brava, Costa Dorada), хотя весьма распространена на Коста дель Соль (Costa Del Sol).
Налог на рост капитала
Испанская недвижимость, продаваемая владельцем-нерезидентом, облагается налогом на рост капитала по ставке 18%, при этом удерживается 5% обеспечение этого налога.
Подведём очень краткий итог:
Налог НДС - IVA на покупку новой недвижимости от строителей- 4% - действует только до 31 декабря 2011 года.
Всего расходы на оформление составят - 11,5-13%. - включая НДС, все юридические и нотариальные, а также и ипотечные затраты (банковские услуги, оценка, страховка и др.) или 10% при покупке без ипотеки.
Недвижимость Испании очень востребована в последние годы, ценится любая недвижимость в Испании: квартиры в Испании, дома в Испании, вилла в Испании, апартаменты в Испании, недвижимость в Испании на побережье, залоговая недвижимость в Испании, т.к. это выгодное вложение инвестиций. Купить дом в Испании для отдыха это не только комфортно, но и престижно. Продажа недвижимости в Испании – основное направление нашей компании. Покупка недвижимости в Испании – процесс более упрощенный чем в других странах Европы. Дешевая недвижимость в Испании пользуется огромным спросом среди русских туристов и в нашем каталоге зарубежной недвижимости. Вы сможете подобрать подходящий объект. Так же в нашем каталоге зарубежной недвижимости есть престижные виллы, дома и апартаменты. Продажа домов в Испании и элитная недвижимость в Испании самое популярное направление среди русской элиты. Недвижимость Торревьеха Испания – самый частый запрос клиентов, т.к. квартиры в Торревьехе можно купить по низким ценам. Покупка квартиры в Испании упрощает процесс получения визы и в дальнейшем получение вида на жительство. Зарубежная недвижимость позволит Вам отдыхать с комфортом, недвижимость Испании ипотека доступна любому российскому гражданину со стабильным доходом. Вид на жительство в Испании - не проблема- при наличии недвижимости в Испании.Коста Бланка - это лучшая недвижимость, которая имеет лучшие цены на недвижимость в Испании и это самая недорогая недвижимость в Испании.
|
