Статьи
LuxInvest Статьи Недвижимость в Германии

Недвижимость в Германии

[#97]

Германия


Все большую популярность набирают инвестирование в недвижимость Германии. В прошлом году  70 % всех инвесторов – это иностранные граждане, в том числе и россияне. Русские покупают дома и квартиры как в Берлине, так и в других городах. 
Год оказался рекордным по объёму инвестиций в недвижимость в Германии, при этом спросом пользуются как жилая, так и коммерческая недвижимость. Если говорить о крупных городах, то наибольшим спросом пользуются здесь квартиры, которые приобретаются как с целью дальнейшей сдачи в аренду.
Многие  из тех, кто приобретает жилье, собирается проживать или обучаться в Германии, другие приезжают на некоторое время. Для российских инвесторов рынок недвижимости в Германии является привлекательным за счёт стабильно высокого уровня жизни этой страны, а потому зачастую российские инвесторы приобретают недвижимость в Германии именно с целью проживания. 
Виллы, апартаменты, то есть – элитный сегмент недвижимости в Германии чаще покупают на популярных курортах. Для любителей размеренной спокойной жизни – интереснее приобрести дом за чертой города, тем более что такие предложения есть и они приблизительно на 20 % дешевле таких же на территории города. 
Коммерческая недвижимость в Германии приобретается по такому же принципу – как для собственных нужд, так и с целью сдачи в аренду. При покупке коммерческой недвижимости играет роль не только удалённость от центра, но и архитектура помещений. 
Инвесторы предпочитают вкладывать средства в гостиничные комплексы, офисы и торговые помещения. Обретает популярность практика покупки недвижимости компаниями, которые в дальнейшем сдают её в аренду своим сотрудникам. 
Самый дорогой город Германии, как ни странно, не Берлин, а Мюнхен. Среди российских инвесторов особенной популярностью пользуется недвижимость в Восточной Германии – цены здесь достаточно невысокие, а жильё имеет большое сходство с российским.
Цены на недвижимость в Германии неуклонно повышаются – этому способствует непрерывный приток капитала инвесторов, однако на сегодняшний день цены всё ещё остаются на достаточно низком уровне, учитывая уровень жизни в стране, но специалисты прогнозируют, что вскоре цены на недвижимость в Германии сравняются с ценами в ведущих столицах Европы. 
Самое большое поднятие цен на недвижимость в Германии ожидает Баварию, на востоке страны может наблюдаться противоположная тенденция. 

Вложения в немецкую недвижимость становятся все более привлекательными для инвесторов.

Несмотря на глобальный экономический кризис, покупка немцами недвижимости в Германии не падает,  а увеличивается.
Растущая безработица, падение инвестиций, отрицательный экономический рост - мрачные прогнозы экономистов, не пугают людей заинтересованных купить недвижимость в Германии. Они хотят удовлетворить свою мечту о собственной недвижимости,  как только соответствующий объект будет найден.

40 процентов покупателей планируют купить идеальную недвижимость, из-за плохой экономической ситуации в настоящее время, с крупными скидками. Нынешние исследования показывают, что эта надежда, однако, лишь в отдельных случаях может быть оправдана. Во многих выдающихся жилых районах, цены в целом остаются стабильными.

Только 15 процентов респондентов, хотят подождать с покупкой, пока экономическая ситуация улучшится. 1150 заинтересованных, участвовали в опросах Immowelt.de. Из них лишь малая часть пессимистично смотрит в будущее: всего 7,5 процентов опрошенных заявили, что с приобретением недвижимости пока не торопятся, поскольку они опасаются безработицы, а большая часть участников опроса или ищет подходящий вариант или ждет удачного случая.

Красоты и достопримечательности Германии - одни из самых захватывающих. Нет, здесь нет ни сокровищ древних городов, ни сверкающих небоскребов, зато есть красивейшие памятники культуры и… завидные ночные развлечения. Эта страна многолика. Здесь есть, где разлететься орлу. Здесь лесистые горы с добрыми гномами и нечистой силой, живописные долины с ароматными травами и цветами, прозрачные озера, сверкающие на солнце в ясную погоду. Но главное, помимо знаменитых городских пивных, - потрясающие, невиданной красоты замки, хранящие не одну тайну.

По Германии нельзя прокатиться галопом. И наскоком ее не взять. Здесь что ни город - так история, что ни местность - так таинственная притча. Берлин, Кельн, Гамбург, Мюнхен… - обо всех этих городах ходит столько легенд и кривотолков, что потребуется много времени, чтобы осмыслить хотя бы некоторые из них.

Шестнадцать Федеральных земель образуют Германию. Поначалу, путешествуя по стране, кажется, что ты переезжаешь из страны в страну, - так эти земли непохожи друг на друга. Но, приглядевшись внимательнее, вдруг начинаешь понимать, что это не совсем так: подобно полотну талантливого живописца, где каждый фрагмент несет определенную смысловую нагрузку, в итоге образуя завершенное единое целое, Германия также являет собой нечто подобное. Немецкие провинции - это сердце страны, крупные города - своеобразные аналитические центры, где аккумулированы все самые последние достижения цивилизации. Поэтому неудивительно, что маленькие городки и большие культурные центры Германии бережно хранят многовековые традиции и обычаи, при этом сохраняя только им присущие особенности. От севера и до юга, от запада и до востока – повсюду любопытный путешественник найдет непохожие жемчужины немецкой культуры.

А знаменитые Баварские замки, что застыли в безмятежной патоке времени в Альпах? Без эффектных красот Альп не обходится ни одно путешествие по Германии. Замки, дворцовые залы с огромными плафонами, зеркалами, позолоченной бронзой и статуями, подземные гроты, причудливые ансамбли в парках и умопомрачительные фонтаны запечатлели пышные ритуалы и жизнь Баварского двора. Для него создавались эти архитектурные чудеса. В них - как одержимость красотой и упоение праздником жизни, так и склонность их создателя к экстравагантным и эксцентричным затеям.

Нойшванштайн - "Лебединый замок" - пожалуй, один из самых знаменитых - настоящая туристическая Мекка Германии у подножия Альп и самый популярный сегодня. Находится всего в часе езды от Мюнхена. Он надменно высится на отвесной скале, воплощая собой представления о земном рае. Не случайно здесь звучал героический "Лоэнгрин" и многим по сей день еще слышится вагнеровский гром. Отсюда, с вершины, открывается все великолепие Альп, их необозримые дали, сохранившиеся в первозданном виде.

Кстати, в окрестностях Нойшванштайна среди прозрачных озер и лесистых гор спряталось множество кабачков и ресторанчиков, откуда можно любоваться роскошными видами, философствовать и наслаждаться бархатисто-красным вином или бодрящим немецким рислингом. Убедиться в целебном воздействии здешних мест на душу и мысли стоит обязательно. Здесь воздух сладок и пьянит своей первозданной чистотой, словно молодое вино. Тут хорошо во все времена года. И летом, когда пышно цветут цветы, а привольные дали, залиты солнцем. И осенью, когда золото лесистого Тироля и горных серпантиновых дорог уходит за горизонт. И зимой, когда таинственные сумерки, туманы, романтические вьюги пробуждают музыку средневековых баллад. Сладок и воздух ароматной весны.

Кельн называют городом четырех "к": Кельнского собора, карнавала, пива "кельш" и знаменитой "кельнской воды" под номером 4711. Хотите почувствовать аромат этого города? Помните: без флакона не разберешься…

Как известно, именно в Берлине Эйнштейн создал свою теорию относительности. Как шутят сами берлинцы, это произошло потому, что Берлин - город замечательный во всех отношениях. Здесь все самое-самое. Самое большое количество баров и ресторанов, самые вкусные сосиски и самое хмельное пиво, самый большой и интересный зоопарк, самые веселые и неунывающие жители, самые долгие ночи, ибо развлекаться в Берлине можно с утра и до утра.

Мюнхен известен не только своими пивными, где собирались прежде нациствующие молодчики. Это - город-музей и город-парк. Королевская площадь - Мекка любителей искусства со всего мира. Вокруг сплошные музеи и галереи. Почему-то главным музеем мюнхенцы считают Старую пинакотеку, хотя не каждый побывал в ней. Гуляя в старой части города, обязательно натыкаешься на какой-нибудь музей - игрушек, охоты, музыкальных инструментов, рыболовства, моды, нумизматики или даже… ночных горшков. Они, эти самые музеи, там самые разные – в них экспонаты, начиная от времен римской империи и заканчивая современными модерновыми изысками.

Нельзя не сказать несколько слов и о великолепных курортах Германии, что расположились у подножья Альп. Они популярны круглый год. Старинные римские купальни на потухших вулканах с целебной минеральной водой и термальные бассейны. Различные виды массажа, косметическая и воздушная терапия и высококвалифицированное медицинское обслуживание. Конечно, прежде всего, речь идет об Бад Мергентхайме, Бад Орбе, Висбадене, Баден-Бадене и некоторых других не менее привлекательных местах, что специализируются в различных направлениях медицины: здесь лечат заболевания желудка и дыхательных путей, нервную систему и опорно-двигательный аппарат, сердечно-сосудистые и кожные заболевания…

Если лечиться не нужно (хотя поплескаться в минеральной водичке всем приятно!), то на каждом курорте существуют водно-оздоровительные комплексы, что построены на горячих и холодных минеральных источниках. Ох, неспроста эти курорты охотно посещали и посещают до сих пор коммунисты, монархисты и демократы всех мастей. Может быть, в этих живописных и целебных местах даже враги становятся друзьями?

Повеселиться под пиво с хреном - определенно это совсем неплохо. В смысле пивных удовольствий Германия - настоящий рай для тонких ценителей этого янтарного напитка. Праздники пива здесь проводятся с завидным постоянством. Народ резвится на улицах с утра до поздней ночи, ублажая себя всевозможными сортами пива. В Мюнхене, например, находится самая большая в мире пивная - павильон "Шпатенцель", - где под одной крышей могут собраться сразу шесть тысяч любителей пива, а еще четыре тысячи наслаждаются любимым напитком на свежем воздухе по соседству - "в пивном саду".

Пьют пиво, сидя за деревянными столами на длинных скамьях. Тут же ходят громогласные "ораторы", предлагая хрен, редиску пучками - ее потом вместе с хреном берут руками, макают в горку соли и отправляют в рот. Если возникает желание перекусить более серьезно, то и с этим проблем нет: гуляш с кнеделем и грибами из баварского леса, или жареная индейка с фаршированными овощами - очень даже ничего.

В Гамбурге визитная карточка увеселительного квартала Санкт-Паули - улица Реепербан. Она хоть и главная, но не самая злачная. Самая - самая это -  Херберштрассе. Здесь в комнатах за огромными витринами собраны жрицы любви едва ли не со всего света: славянки, негритянки, латиноамериканки, китаянки.… Все они ждут своего принца - на час - с двумя сотнями марок в кармане. Вообще-то, квартал Санкт-Паули - шумное место: череда всевозможных секс-шопов, шоу и дискотек, стриптиз баров и салонов с игральными автоматами, театров эротик-шоу и ресторанов.

В общем, в Германии каждый может отдохнуть по-своему: и утонченные интеллектуалы, и родители с детьми, и любители шумных компаний и пивных возлияний, и бойцы эротического фронта - все найдут достойные для себя занятия и развлечения.

 

Виза в Германию. Оформление визы в Германию.

Въезд в Германию, для жителей многих стран мира, в том числе и РФ, осуществляется по визе. Она представляет собой шенгенскую визу.

Существует несколько разновидностей виз для Германии: студенческая, гостевая, туристическая, рабочая, деловая, транзитная

 

Документы для оформления:

 загранпаспорт, копии страниц российского паспорта, цветные фотографии размером 3×4 - 3 шт., справка с рабочего места – на фирменном бланке (если такой имеется) – указывается сумма месячного оклада, должность и дата принятия на должность, либо письмо от человека, который спонсирует поездку

страховка не менее чем на 35000 евро,  документ, подтверждающий проживание на территории стран СНГ.

Если один из родителей выезжает с ребёнком, то требуется разрешение от второго родителя (если таковой имеется), переведённое на французский язык, а также ксерокопия свидетельства о рождении.

Для туристов: бронь гостиницы

Для бизнесменов: приглашение организации или частного лица, которые принимают (обязательно наличие дат, гарантии оплаты и целей пребывания)

Для гостей: приглашение, страховка

Виза оформляется в течение 2-3 дней со дня подачи заявления.

Для подачи заявления на оформление необходимо выбрать какой-либо тип визы, заполнить анкету, подготовить все необходимые документы, оплатить услуги по оформлению.

 

ПОСОЛЬСТВО  И  КОНСУЛЬСКИЕ  ОТДЕЛЫ  ГЕРМАНИИ  В  РОССИИ

Телефоны посольства и консульского отдела Германии в Москве

Телефон посольства: (095) 937 -95-00

Телефон консульства: (095) 933-43-11

Справки о визах: 933-43-12

Информация в Интернете: www.germany.org

 

Адреса посольства и консульского отдела Германии в Москве

Посольство: Мосфильмовская улица, 56

        Распорядок работы: Пн. - Пт. - с 8:00 до 17:00. Перерыв - с 13 до 14 час.

        Метро: ст. "Киевская", далее маршрутное такси No 34, троллейбусы NNo 34, 17

        ст. "Университет", далее маршрутное такси No 34, троллейбус No 34, автобус No

Консульский отдел: Ленинский проспект, 95-а (вход со стороны ул. Ак. Пилюгина)

        Распорядок работы: Пн. - Чт. - с 8:00 до 16:30, Пт. - с 8:00 до 15:00. Перерыв - с 13:00 до 13:30.

        Метро: ст. "Проспект Вернадского", далее автобус No 616

Региональные отделы германского консульства в России

Санкт-Петербург (Мурманск, Новгород, Ростов - Ярославский, Архангельск, Карелия):

        Телефон: (812) 327-31-11, 327-31-15,

        Факс: (812) 327-31-17

        Адрес: ул. Фурштадтская, 39

Саратов (Ингушетия, Карачаево - Черкессия, Калмыкия, Северная Осетия, Ставропольский край, Астраханская обл., Волгоград, Липецк, Оренбург, Самара, Тамбов, Ульяновск):

        Телефон: (8452) 73-43-14

        Факс: (8452) 73-42-75

        Адрес: ул. Кузнечная, 28/42

Новосибирск (Алтай, Бурятия, Хакасия, Тува, Красноярский край, Иркутская обл., Кемерово, Омск, Томск, Тюмень, Усть-Ордынск)

        Телефон: (3832) 23-14-11, 23-22-56, 23-19-92, 23-34-54

        Факс: (3832) 23-44-17

        Адрес: Красный проспект, 28

ПОСОЛЬСТВО  И  КОНСУЛЬСКИЕ  ОТДЕЛЫ  РОССИИ  В  ГЕРМАНИИ

Посольство в Берлине

        Код Берлина - 030

        Телефон посольства: 229-11-10

        Факс: 229-93-97

        Адрес: Unter den Linden, 63 - 65

Консульства РФ в Германии

Гамбург

        Телефон: (040) 229-53-01

        Факс: (040) 229-77-27

Лейпциг

        Телефон: (0341) 564-95-45

        Факс: (0341) 582-24-04

Мюнхен

        Телефон: (089) 59-25-28

        Факс: (089) 550-38-28

 

Экскурсии

Поездка на Озеро Кенигсзее

Одной из главных достопримечательностей озера является церковь Св. Варфоломея, до которой можно добраться только по воде, на бесшумных лодках с электроприводом. Величественные звуки церковного колокола многократным эхом летят над её красными византийскими куполами. Не только для паломников, но и для огромного числа туристов поездка сюда просто незабываема.

Поездка к 480 лет соляному руднику и в г. Берхтесгаден

Эта экскурсия очень необычна. В традиционной шахтёрской одежде вы проедете по узкоколейке вглубь горы. Ваш путь проляжет через тёмные штольни, длинные горные спуски, мимо мерцающего соляного грота к изумительно освещённому подземному озеру. А прогулка на плоту по сияющей глади озера станет кульминацией всего часового тура. Пешеходная экскурсия по Берхтесгадену. Узкие тёмные улочки, многочисленные церкви и дома горожан, площади старого города рассказывают гостям города его историю. Посещение королевского дворца Берхтесгадена, сочетание разнообразных стилей - готики, барокко, рококо, - вы ощутите многообразие минувших эпох и насладитесь спокойствием и красотой.

Поездка на панорамные площадки Росфельда

"Не многим птицам доступны такие высоты". Поездка по уникальной серпантинной дороге Росфельдхоенрингштрассе приведёт вас на высоту 1800 метров. Великолепная панорама незабываемых красот земель Зальцбурга и Берхтесгадена, панорама горных массивов Хоэр Гель и Кельштайн - лишь часть пространства, доступная всему глазу. "Согрев тела после врачевания души". Осмотр старейшего в Германии самогонного завода "Грассл". С 1602 года на заводе делают чистый и удивительно вкусный шнапс и всевозможные ликёры на основе альпийских трав.

Поездка по Национальному парку Берхтесгаден и на озеро Хинтерзее

Ландшафты национального парка Берхтесгадена являются уникальными для Европы. С 1978 года национальный парк Берхтесгадена, занимающий площадь 210 кв. км, объявлен Заповедной зоной. С 2003 года охраняется ЮНЕСКО и служит резервуаром биосферы Земли. Горное озеро Хинтерзее, окружённое стремящимися ввысь неприступными скалами и прекрасным лесом, надолго оставит свою зарисовку в памяти.

Поездка в «Орлиное Гнездо»

Летняя резиденция Гитлера "Орлиное гнездо" строилась по поручению Борманна. Она передавалась фашистскому диктатору как подарок к его дню рождения. С тех пор сказочно расположенный и мастерски построенный дом на горе Кельштайн связан неотъемлемо с Третьим Рейхом. Поэтому неудивительно, что в 1960-ые годы планировался подрыв здания, так же как центральный командный пункт Гитлера. Горная дорога считается самой красивой в Европе, а виды окрестностей открываются на десятки километров.

Пешие прогулки. Город Моцарта - Зальцбург

Город Моцарта - Зальцбург находится в 15 км от Бад Райхенхалля. Кривые улочки и площади приглашают насладиться прогулкой по ним, романтические кафе зовут отведать австрийские национальные блюда. Всё это очаровывает с первого взгляда! Всё здесь дышит культурой и историей. В городе гениального музыканта проводятся многочисленные музыкальные фестивали, концерты, театральные представления. Культурная программа Зальцбурга неистощима. Здесь каждый день - праздник!

Советы туристам

Германия – динамичный «локомотив» Евросоюза, страна, поражающая разнообразием в укладе жизни и темпераменте жителей различных регионов, страна миниатюрных городков и огромных мегаполисов, старинных шпилей и современных технологий.

Деньги

Денежная единица Германии – евро. Обмен валюты в Германии крайне затруднен (фактически обменные пункты имеются только на вокзалах и в аэропортах, редко при банках). Купюры достоинством свыше 50 евро не имеют широкого хождения и в розничной сети не приветствуются. В обеих странах имеют широкое хождение основные пластиковые карточки. Желательно приобретать евро в России. В Германии магазины изобильны и стоит потратить время на покупки.

Кухня

Немецкая кухня – это не только сотни сортов пива (от горького «пильс» и светлого, с мягким вкусом, «хелль», до мутного пшеничного «вайцен») и десятки разновидностей сосисок. Но и картофель в разнообразных видах, а также кислая тушеная капуста (Sauerkraut). Мясо в Германии – это, прежде всего, свинина, которую здесь любят и умеют готовить. Вина в основном белые и почти всегда - сухие. Приблизительная стоимость обеда из двух блюд, с напитком в кафе самообслуживания в городах

или на трассе – 10 евро.  В ресторане с обслуживанием официантом – 12-15 евро. В торговых кварталах существуют и более дешевый вариант питания – лотки и киоски с сосисками и кренделями. Стоимость пол-литровой кружки пива – от 2 до 3,5 евро.

Экскурсионная программа. Платные объекты.

Работникам сферы культуры, при предъявлении удостоверения международного образца с указанием срока действия, предоставляется бесплатное посещение Дрезденской галереи.

И еще советы в дорогу

Старайтесь четко выполнять правила дорожного движения, а также соблюдайте чистоту в общественных местах (это касается окурков и пр.) Весьма серьезные штрафы за нарушение правил вполне реальны.

В старинных городах много булыжных мостовых. Обувь на каблуке здесь явно неуместна.

В Германии появляется все больше туалетов с автоматическими турникетами: старайтесь держать разнообразную мелочь под рукой.

В Германии европейские розетки: к российским вилкам понадобятся европейские переходники.

В центре большинства крупных и средних немецких городов имеются торговые центры “Кауфхоф” или “Карштадт”. Они отличаются демократичными ценами, однако, легенды о сверхнизких ценах,  связанные  с загородными гипермаркетами. Пополнить запасы продовольствия можно в супермаркетах (например, при «Кауфхофах») или в мясных кулинариях (Metzgerei): цены невысоки, но очередь, особенно в туристических кварталах, может оказаться впечатляющей.

Визовый режим 

Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше.

Ввоз и вывоз национальной и иностранной валюты не ограничен. Наличные суммы более 30 тыс. марок обязательно декларируются. 
Страховой медицинский полис при поездке в Германию обязателен, в том числе и при частной или деловой поездке, если в приглашении не указано, что принимающая сторона берет все расходы по лечению гостя на себя.

Если Вы позже захотите не только приезжать в Германию, а жить там постоянно, Вам нужно открыть свое дело. В Германии сделать это не так сложно. Можно купить маленькую фирму, но лучше и дешевле открыть свою фирму самостоятельно. Затем Вы получите вначале временный вид на жительство в Германии, затем постоянное место жительства.
Принятие гражданства Германии регулируется Законом о подданстве и гражданстве (Reichs — und Staatsangehoerigkeitgesetz) от 22 июля 1913 г. (RGBL. I. S. 583), который в последний раз был изменён Законом от 18.06.1997 г. (BGBL. I. S. 1430). Закон определяет условия принятия иностранцем гражданства (Einbuergerung eines Auslaenders). Исполнение закона связано с согласованием между федеральным министром внутренних дел и министрами внутренних дел Земель Директивой по натурализации (Einbuergerungsrichtlinien) от 15 декабря 1977 г. (GMBL. 1978 S. 16, ber. S. 27) с изменениями в соответствии с циркулярным письмом Министерства внутренних дел года (RdSchr. des BMI) от 20.01.1987 (GMBL. S. 58). 

По п. 3.2.1, указанной Директивы, натурализация предполагает интеграцию в немецкое общество и поэтому для принятия гражданства требуется длительный срок законного проживания в стране, который, как правило, должен быть не менее 10 лет. Натурализация принимаемых под немецкое покровительство иностранных беженцев с учётом ст. 34 Конвенции о статусе беженцев должна быть облегчена и ускорена (п. 6.4.3 Директивы). 

При этом принимаются во внимание сложность и необходимые сроки подготовки беженцем нужных для принятия в немецкое гражданство документов. В соответствии с этими положениями длительность проживания в 7 лет для контингентных беженцев рассматривается как достаточная, если обеспечивается их полная интеграция в немецкое общество.

Получение гражданства в Германии гражданином СНГ возможно в более короткие сроки, например при браке с гражданином/кой Германии. В этом случае гражданин СНГ получает вид на жительство (Aufenthalt) на 1 год с дальнейшим продлением до 3 лет, после 3 лет гражданин СНГ получает бессрочный вид на жительство (Unbefristet) и может сразу подавать на гражданство (Einbuergerung). В случае если за время брака родился совместный ребенок, срок подачи на гражданство сокращается до 2 лет. При определенных правовых обстоятельствах возможно двойное гражданство, в чем помогает наша Компания.

Оформление брака с немцем/кой с целью получения немецкого гражданства значительно выигрывает по сравнению с такими европейскими странами как Голландия, Бельгия, Франция, Англия. Не вдаваясь в более тонкие правовые нюансы данного вопроса, отметим, что, в отличие от вышеназванных стран, в Германии нет института так называемых участковых, которым законодательством разрешено собирать оперативную информацию обо всех обстоятельствах семейной жизни и документально передавать собранную информацию в ведомство по делам иностранцев, которое может на этом основании лишить гражданина СНГ статуса пребывания в стране. Семья в Германии пользуется абсолютной правовой презумпцией и не один судья в Германии не решится взять на рассмотрение дело о фиктивной стороне ведения семейной жизни — в Германии нет четких правовых критериев совместного ведения семейной жизни.

Генеральное консульство Федеративной Республики Германия
191123, Фурштатская ул., 39
Тел. 320-24-00
Факс 327-31-17
Визовый отдел: 273-40-75

 

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.
Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев. 
На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. 
Продать недвижимость может только сам владелец или же назначенное им лицо и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.
Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.
Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею, является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке. Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). 

Процедура покупки недвижимости в Германии. Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 
2–3 месяцев.

Юридическое осуществление сделки проходит в пять этапов:

1.После выбора клиентом объекта и принятия решения о покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты. 
2.Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. При подписании договора купли-продажи или сразу после подписания покупатель вносит нотариусу задаток наличными или через банк. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом.
3.Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. 
Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. 
4.После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.

5.Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. 

Обратите внимание: денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности
 Дополнительные расходы
К стоимости объекта следует добавить следующие расходы.
Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже. 
Маклерский провизион - % от стоимости объекта (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона. Колеблются от 3 до 5 %, услуги фирмы посредника). 
Нотариальные расходы и расходы на регистрацию - 1% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже

В Германии ваши накладные расходы уложатся в 10 %
 Расходы на содержание недвижимости
Стоимость содержания недвижимости зависит от типа, местоположения и площади земельного участка
Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5-1,5% ее стоимости , в среднем 50-100 евро за сотку земли, на которой находится объект.

Стоимость страховки недвижимости зависит от выбранного вида страховки и составляет 200 - 500 €/год.

Основные виды коммунальных платежей (взимаются, если объект эксплуатируется):

- Электричество - 0,15 €/кВт.
- Газовое отопление - 0,06/кВт.
- Вода - 2,73 €/куб.м. 
- Вывоз мусора, уборка территории и другие услуги -1,50 - 2,00 €/кв.м.

Если объект недвижимости сдан в аренду, то расходы на его содержание и коммунальные услуги оплачивают арендаторы.

Коммунальные платежи оплачиваются, если объект эксплуатируется.

 





Представляем Вашему вниманию прекрасную книгу:

 

Инвестиции в Германии - д-р Кристиан фон Вистингхаузен

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ

1. КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО

1.1 Общие правовые условия деловой активности в Германии

1.1.1 Предпринимательское право

1.1.2 Членство в торговых палатах

1.1.3 Формы предпринимательской деятельности в Германии

1.2 Обособленные подразделения общества

1.2.1 Самостоятельные отделения

1.2.2 Несамостоятельные отделения (филиалы)

1.3 Представительства

1.4 Индивидуальное частное предпринимательство

1.5 Общества с персональной ответственностью

1.5.1 Товарищество гражданского права (Gesellschaft burgerlichen Rechts (GbR))

1.5.2 Открытое торговое общество (Offene Handelsgesellschaft (OHG))

1.5.3 Коммандитное товарищество (Kommanditgesellschaft (KG))

(a) Участники Коммандитного товарищества

(b) Руководство и право представительства

(c) Учредительный договор

(d) Регистрация Коммандитного товарищества в торговом реестре

1.6 Общества с привлеченным капиталом

1.6.1 Общество с ограниченной ответственностью (Gesellschaft mit beschrankter Haftung (GmbH))

(a) Учреждение общества с ограниченной ответственностью (GmbH)

(b) Органы общества с ограниченной ответственностью

(c) Прочее

(d) Покупка общества с ограниченной ответственностью

1.6.2 Акционерное общество

(a) Учреждение акционерного общества

(b) Органы акционерного общества

1.6.3 Сравнение общества с ограниченной ответственностью (GmbH)  и акционерного общества (AG)

2. НЕДВИЖИМОСТЬ

2.1 Введение

2.2 Основные правовые положения

2.3 Земельные участки и объекты недвижимости

2.3.1 Понятие земельного участка

2.3.2 Право собственности на жилье

2.3.3 Наследственное право застройки

2.4 Юридическая проверка (Due Diligence)

2.4.1 Земельные участки

2.4.2 Право земельного кадастра, деятельность по ведению реестра

2.4.3 Предварительная запись

2.4.4 Ограничения прав пользования и прав распоряжения

2.4.5 Обременения, связанные с финансированием

2.4.6 Договоры аренды

(а) Вступление в существующие арендные отношения

(b) Соблюдение письменной формы

(c) Индексирование

(d) Обеспечение договора аренды

(e) Дополнительные расходы

(f) Техническое обслуживание

(g) Право расторжения договора

(h) Типовые договор

2.4.7 Публично-правовая часть

(a) Законодательство о планировании строительных работ

(b) Разрешение на строительство

(c) Перечни обременений строительством

(d) Изыскательские работы

(e) Ограничения прав распоряжения и преимущественные права покупки

(f) Охрана памятников

2.4.8 Экологическое право (вредные отходы производства)

2.4.9 Страхование

2.4.10 Правовые споры

2.5 Договор купли-продажи

2.5.1 Договор купли-продажи

(a) Стороны договора купли-продажи

(b) Содержание договора купли-продажи

2.5.2 Соглашение о переходе прав

2.5.3 Регистрация в земельном кадастре

(a) Разрешения государственных органов

(b) Свидетельства

(c) Расходы

2.6 Финансирование

2.6.1 Кредитное финансирование

(a) Поземельный долг

(b) Применение принудительного исполнения

(c) Размер залога по займу

(d) Определение размера залога по займу

(e) Доверенность на финансирование

2.6.2 Институциональное финансирование

(a) Открытые фонды недвижимости

(b) Закрытые фонды недвижимости

(c) Акционерные общества недвижимости

2.7 Основные проблемы в области строительного и архитектурного права

2.7.1 Авторское право архитектора

2.7.2 Модель с привлечением застройщика

2.7.3 Договор генерального подряда

3. ТРУДОВОЕ ПРАВО

3.1 Въезд в Германию в целях осуществления трудовой деятельности

3.1.1 Обязательство по получению визы

3.1.2 Разрешение на пребывание и осуществление трудовой деятельности

3.1.3 Отдельные виды разрешения на пребывание

(a) Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, занимающиеся индивидуальной предпринимательской деятельностью

(b) Постоянный вид на жительство

(c) Разрешение на пребывание с ограничением срока в целях осуществления трудовой деятельности

3.2 Немецкое трудовое право

3.2.1 Обзор

3.2.2 Источники права

3.3 Набор сотрудников

3.4 Понятие «Работник»

3.4.1 Руководящие работники

3.4.2 Стажеры

3.4.3 Несовершеннолетние работники

3.5 Заключение и содержание трудовых договоров

3.5.1 Форма трудового договора

3.5.2 Содержание трудового договора

(a) Срочный и бессрочный договор

(b) Трудовые договоры с неполным рабочим днем

(c) Испытательный срок

(d) Выполняемые задачи и местоработы

(e) График работы и сверхурочные

(f) Оплата труда

(g) Продолжение выплат в случае болезни

(h) Отпуск

3.5.3 Трудовые договоры с Управляющими (ООО) и Членами

Правления (АО)

3.6 Право работодателя давать распоряжения

3.7 Защита от дискриминации

3.8 Окончание трудовых отношений

3.8.1 в результате установления срока

3.8.2 в результате достижения пенсионного возраста

3.8.3 путем соглашения о прекращении трудовых отношений

3.8.4 путем увольнения

(a) Увольнение в обычном порядке

(b) Бессрочное увольнение

(c) Мнение производственного совета

(d) Защита от увольнения

3.9 Право на участие в принятии решений со стороны работников

3.9.1 Участие сотрудников в управлении предприятием (производством)

(a) Закон о правовом режиме предприятия

(b) Совет представителей рабочих и служащих предприятия

3.9.2 Участие в управлении компанией

3.10 Коллективное трудовое право

3.10.1 Профсоюзы и союзы работодателей

3.10.2 Тарифные договоры

3.10.3 Коллективные договоры

3.11 Споры по трудовому праву

3.12 Основы права, регулирующие вопросы социального

страхования в Германии

3.12.1 Медицинское страхование

3.12.2 Страхование на случай необходимости в уходе

3.12.3 Пенсионное страхование

3.12.4 Страхование на случай безработицы

3.12.5 Страхование отнесчастных случаев

4. СУДЕБНАЯ СИСТЕМА ГЕРМАНИИ

4.1 Разделение властей и юрисдикции

4.2 Общая юрисдикция

4.2.1 Гражданское судопроизводство

(a) Предметная и территориальная подсудность

(b) Система инстанций

(c) Состав суда

4.2.2 Уголовное судопроизводство

4.2.3 Осуществление прав требования

(a) Упрощенный порядок рассмотрения дел о взыскании задолженности (Mahnverfahren) и решение споров в исковом порядке

(b) Обязательное участие адвоката в судебном процессе

4.3 Третейский (или арбитражный) суд

4.4 Условия исполнения судебных решений

4.4.1 Условия исполнения решений государственных судов

4.4.2 Условия исполнения решений третейских судов

5. ОБЗОР НАЛОГОВОЙ СИСТЕМЫ ГЕРМАНИИ

5.1 Обзор

5.2 Виды налогов

5.2.1 Подоходный налог

(a) Неограниченная обязанность по уплате налога

(b) Ограниченная налоговая обязанность

5.2.2 Налог с корпораций

(a) Неограниченная налоговая обязанность

(b) Ограниченная налоговая обязанность

5.2.3 Налоги, взимаемые у источника выплаты дохода

(a) Доходы, подлежащие налогообложению у источника выплаты

(b) Пример

5.2.4 Налогообложение доходов, полученных через постоянное представительство

(a) Налоговое право Германии

(b) Избежание двойного налогообложения

5.2.5 Налогообложение персональных товариществ

(a) Германское налоговое право

(b) Избежание двойного налогообложения

5.2.6 Налог на добавленную стоимость

(a) Объект налогообложения

(b) Налогооблагаемая база .

(c) Налоговая ставка

5.2.7 Промысловый налог

5.2.8 Налог на приобретение земельного участка

5.2.9 Налог на наследование и дарение

(a) Объект налогообложения

(b) Налогооблагаемая база

(c) Сумма, не облагаемая налогом

(d) Налоговая ставка

 

ПРЕДИСЛОВИЕ

БАЙТЕН БУРКХАРДТ – немецкая юридическая компания, уже долгие годы активно работающая на международном рынке, в частности в Восточной Европе и в России. Наши офисы в Москве (с 1992 г.) и Санкт-Петербурге (с 1996 г.) преимущественно занимаются оказанием консультационных услуг инвесторам в России. В связи с экономическим развитием в России, в последние годы присутствие российских инвесторов в Западной Европе становится все ощутимее. При этом особое внимание инвесторов привлекает Германия, имеющая большое значение как рынок сбыта и центр разработки новейших технологий. Вместе с интересом к Германии как к экономическому партнеру одновременно растет и потребность в информации о немецкой системе права и, в частности, о немецком хозяйственном праве. Целью настоящей брошюры является удовлетворение потребности в такой информации. Брошюра задумана как руководство для первого ознакомления иностранного инвестора с немецкой системой права. Мы попытались обобщить юридические основы в важнейших областях хозяйственного права. Мы представляем Вашему вниманию основы корпоративного, трудового и налогового права, законодательства, регулирующего пребывание иностранных граждан в Германии, а также осуществление сделок с недвижимостью.

Мы понимаем, что настоящая брошюра может дать только первое представление о системе права Германии. Она не может заменить юридические консультации в конкретном случае и не ставит это своей задачей. Для этой цели мы создали в нашем офисе в Дюссельдорфе, который, в том числе, специально занимается вопросами деятельности в Восточной Европе, расширенный «российский отдел». В этом отделе работают высококвалифицированные юристы и адвокаты,специализирующиеся как в области немецкого, так и российского права и занимающиеся вопросами поддержки российских инвесторов в Германии. Разумеется, юристы «российского отдела» в любое время могут обратиться за обширным ноу-хау специалистов любого из офисов компании. Мы будем рады, если эта первая брошюра по вопросам немецкого права будет встречена с таким же интересом, как и наши публикации по вопросам восточноевропейского права, регулярно выходящие в свет на протяжении многих лет. Мы будем признательны Вам за Ваши предложения по улучшению брошюры, идеи и критику.

Желаем Вам успеха в бизнесе в Германии!

 

Д-Р КРИСТИАН ФОН ВИСТИНГХАУЗЕН, Москва/НАТАЛЬЯ ВИЛЬКЕ, Санкт-Петербург февраль 2007 г.

1. КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО

1.1 Общие правовые условия деловой активности в Германии

Любое лицо может заниматься коммерческой деятельностью в Германии и учреждать предприятия. Гражданство не играет при этом никакой роли. В зависимости от вида деятельности немецкое право различает предпринимателей и лиц свободных профессий, работающих на гонорарной основе. Необходимо принимать во внимание тот факт, что для этих двух групп существуют различные условия учреждения предприятия.

1.1.1 Предпринимательское право

Лицом, занимающимся предпринимательской деятельностью, считается любое лицо, имеющее собственное предприятие в промышленности или ремесленном производстве. Под предпринимательской деятельностью понимается любая экономическая деятельность, которой в течение продолжительного периода времени занимается какое-либо лицо за свой счет, под свою ответственность и с целью долгосрочного получения прибыли. От лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, необходимо отличать лиц свободных профессий, работающих на гонорарной основе. К таким свободным профессиям относится деятельность в области науки, медицины, воспитательно-педагогической и творческой областях. Таким образом, предпринимателями не являются, например, представители следующих профессий в случае, если они работают самостоятельно:

врачи, зубные врачи

адвокаты, нотариусы

налоговые консультанты, аудиторы

журналисты

переводчики

архитекторы

инженеры, и т.д.

Хотя Германия является страной свободного предпринимательства, в которой в принципе любое лицо может заниматься таковым, предпринимательская деятельность подлежит обязательной регистрации в местном ведомстве по делам предпринимательской деятельности, где она заносится в соответствующий реестр. Регистрация стоит около 20-30 евро. Помимо этого существует налог на предпринимательскую деятельность. В отдельных редких случаях необходимо получение разрешения на занятие предпринимательской деятельностью, если при учреждении предприятия должны быть соблюдены правила защиты интересов общественности, как, например, при учреждении транспортного предприятия, продовольственного магазина, банка или завода по выпуску военной продукции. В таких случаях необходимо дополнительное разрешение органов местного самоуправления или специально уполномоченных ведомств, таких как, например, Федеральное ведомство по контролю за услугами в области финансов (Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)). В некоторых случаях требуется предоставление соответствующих свидетельств, подтверждающих надежность, компетентность и квалификацию предпринимателя: например, свидетельства о получении звания мастера при учреждении определенных ремесленных предприятий или апробации в случае учреждения аптеки. Однако эти положения частично модифицированы директивами Европейского Союза. Так, например, ремесленник из какой-либо другой страны Европейского Союза может учредить свое предприятие в Германии без предоставления свидетельства ополучении звания мастера в случае, если он предоставит свидетельство о самостоятельной деятельности в течение 6 лет в соответствующей отрасли или о руководстве соответствующим предприятием, либо предоставит соответствующий диплом. Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, должны получить разрешение на занятие ремеслом в порядке исключения, которое выдается на более строгих условиях.

Разрешение на занятие ремеслом в порядке исключения согласно § 8 Ремесленного Устава (Handwerksordnung (HandwO)):

Речь, прежде всего, должна идти об исключительной ситуации, оправдывающей занятия самостоятельной ремесленной деятельностью без сдачи экзамена на получение звания мастера. Кроме того, необходимо подтвердить наличие практических, теоретических и экономических знаний и умений, необходимых для сдачи экзамена на звание мастера. Для этого требуется предоставить соответствующие свидетельства о сдаче экзаменов, о повышении квалификации, рекомендации с предыдущих мест работы и т.д. В случае отсутствия необходимых документов знания и умения проверяются посредством экзамена, принимаемого соответствующим специалистом в данной области. Предоставление права на занятие ремеслом согласно § 7 b Ремесленного Устава (Handwerksordnung (HandwO)): В случае, если имеется свидетельство о сдаче соответствующего экзамена на звание подмастерья или выпускного экзамена по специальности по окончании профессионального обучения, и 6-летний опыт работы в соответствующей профессиональной области, из которых 4 года в руководящей должности, существует возможность получения права на занятие ремеслом без наличия свидетельства о получении звания мастера. Такая возможность, однако, отсутствует в случае, если деятельность связана со здравоохранением. По вопросу необходимости получения для занятия определенной деятельностью соответствующего разрешения и условий, необходимых для получения разрешения в порядке исключения, следует обращаться в соответствующую Ремесленную палату округа, в котором планируется деятельность.

Регистрация предпринимательской деятельности

Предпринимательская деятельность должна быть зарегистрирована в местном отделе регистрации предпринимательской деятельности (ведомство по делам предпринимательской деятельности или ведомство по обеспечению общественного порядка). Для регистрации необходимо заполнить и подписать регистрационный бланк и подать его на рассмотрение вместе со следующими документами:

копия документа, удостоверяющего личность, или копия паспорта вместе с указанием последнего места жительства;

для иностранных предпринимателей из стран, не входящих в Европейский Союз:

копия разрешения на пребывание в стране, если таковое необходимо для осуществления зарегистрированной предпринимательской деятельности;

для юридических лиц: в случае регистрации в торговом реестре необходимо предоставить незаверенную копию выписки из торгового реестра;

для фирм, находящихся в стадии учреждения: копия учредительного договора;

для иностранных юридических лиц: свидетельство о регистрации в торговом реестре с переводом на немецкий язык;

для ремесленников и ремесленных предприятий: подтверждение регистрации в Ремесленной палате;

в случае предпринимательской деятельности, требующей специального разрешения:

копия соответствующего разрешения или концессии.

При личной подаче документов достаточно предоставить оригиналы соответствующих документов. Регистрация по электронной почте не допускается в связи с необходимостью личной подписи. Местный отдел регистрации предпринимательской деятельности пересылает заявку о регистрации в следующие учреждения:

Налогово-финансовое ведомство

Служба надзора за предпринимательской деятельностью

Земельный союз предпринимателей и

Торгово-промышленная палата или Ремесленная палата.

Экскурс: Российские документы в Германии

Российские документы признаются в Германии только в случае, если они были « легализованы». Это означает, что подлинность таких документов должна быть подтверждена особым образом, а именно в форме апостиля. Апостиль ставится соответствующим учреждением страны, в которой был выдан документ. Для получения апостиля необходимо сначала выяснить, какое учреждение занимается соответствующими вопросами в России. Информацию по таким вопросам можно получить в учреждении, выдавшем документ. Как правило, действуют следующие правила:

Главный орган записи актов гражданского состояния ставит апостили на документы, выданные органами записи актов гражданского состояния.

На нотариальные и судебные документы апостиль ставится администрациями судов.

На университетские дипломы апостиль ставится централизованно в Министерстве образования и науки в Москве (Шаболовка 33, 113819 Москва, Тел.: +7-095-2365067)

Посольства и генеральные консульства апостили не ставят. Как показывает опыт, на определенные документы - например, на торговые документы - в России апостиль не ставится. В таком случае документ должен быть перзаверен в Министерстве иностранных дел Российской Федерации. Затем необходимо легализовать документ в немецком посольстве в Москве. Кроме того, российские документы должны быть переведены на немецкий язык. Такие переводы могут быть сделаны либо официальным переводчиком в Германии либо в бюро переводов в России с заверением такого перевода у нотариуса.

1.1.2 Членство в торговых палатах

Как только разрешение на занятие предпринимательской деятельностью было получено, предприниматель должен стать членом Торгово-промышленной палаты (Industrie- und Handelskammer (IHK)) или Ремесленной палаты (Handwerkskammer (HWK)) в случае, если речь идет о ремесленном предприятии. Регистрация в качестве члена Торгово-промышленной или ремесленной палаты производится автоматически и является обязательной. Такое обязательное членство обосновывается тем, что торговые палаты отстаивают интересы своих членов перед государством. Они также берут на себя прием экзаменов по окончании производственного обучения сотрудников, проведение экспертизы, и выполняют таким, образом, больше функций, чем обычные профессиональные объединения.

Регистрация в Торгово-промышленной палате связана с начислением налога на предпринимательскую деятельность. Этот налог взимается в случае осуществления предпринимательской деятельности. Однако налог на предпринимательскую деятельность взимается также и с юридических лиц торгового права, независимо от того, занимаются ли они какой-либо предпринимательской деятельностью. Решение о том, кто подлежит обложению налогом на предпринимательскую деятельность, принимает финансово-налоговое ведомство, и это решение является обязательным для Торгово-промышленной палаты. Обязательное членство в Торгово-промышленной палате продолжается до тех пор, пока с предприятия взимается налог на предпринимательскую деятельность и предприятие находится в округе этой Торгово-промышленной палаты. Обязательное членство начинается с момента начала предпринимательской деятельности в округе Торгово-промышленной палаты и заканчивается в момент прекращения этой деятельности вообще или в этом округе. В случае, если основанием для возникновения обязанности по уплате налога является правовая форма предприятия (например, общество с ограниченной ответственностью (GmbH), акционерное общество (AG)), то такое предприятие является членом Торгово-промышленной палаты независимо от рода его деятельности с момента занесения в торговый реестр до момента вычеркивания его из реестра.

Членский взнос взимается ежегодно и состоит из основного взноса и накладных расходов. Законом установлены только рамки взносов. Конкретная сумма взноса определяется на общем собрании каждой Торгово-промышленной палаты в отдельности. При этом действует принцип, по которому основной взнос может различаться в зависимости от производительных сил предприятия, а для подсчета накладных расходов значение имеет распределение доходов предприятия на основе Закона о налоге на предпринимательскую деятельность, а также во вспомогательном порядке - прибыль от предпринимательской деятельности, рассчитанная в соответствии с законом о подоходном налоге или Законом о налоге на корпорации. Предприниматели, которые самостоятельно занимаются ремесленной деятельностью, должны зарегистрироваться в Ремесленной палате в так называемом Списке ремесленных предприятий. Граждане Германии могут быть зарегистрированы в таком писке только в случае, если они имеют свидетельство о получении звания мастера. Иностранные же граждане могут запросить разрешение в порядке исключения. Ремесленные палаты также взимают ежегодный взнос в соответствии с Ремесленным Уставом для покрытия своих расходов, если эти расходы не покрываются доходами из других источников. Представители свободных профессий, работающие самостоятельно, т. е. не на основе трудового договора, не обязаны уведомлять местные органы регистрации предпринимательской деятельности о начале своей деятельности, но должны зарегистрироваться в соответствующей профессиональной палате. Так, например, врач должен получить разрешение на занятие врачебной практикой в палате врачей, а архитектор, соответственно, в палате архитекторов.

1.1.3 Формы предпринимательской деятельности в Германии

Иностранные инвесторы могут заниматься предпринимательской деятельностью в Германии в различных формах:

_ экспорт / импорт товаров или услуг без постоянного присутствия на территории Германии,

_ через филиал,

_ как индивидуальный частный предприниматель,

_ через общество с персональной ответственностью,

_ через общество с привлеченным капиталом.

При учреждении предприятия инвесторы могут выбрать одну из правовых форм общества, предусмотренную корпоративным правом. Создание новых правовых организационно-правовых форм, не предусмотренных законом, недопустимо. Для того, чтобы выбрать подходящую форму общества, необходимо ответить на следующие вопросы:

_ Имеется ли деловой партнер?

_ Кому принадлежит руководящая роль?

_ Насколько проблематично привлечение собственного капитала?

_ Должно ли общество иметь высокую кредитоспособность?

_ Кто несет ответственность по обязательствам общества?

_ Как распределяется прибыль общества?

_ Должно ли общество быть занесено в торговый реестр?

Краткий обзор организационно-правовых форм

Правовая форма

Частный предприниматель

Общество гражданского права

Открытое торговое общество

Коммандитное

товарищество

Общество с ограниченной ответственностью

Акционерное общество

Владелец

Предприниматель (коммерсант)

Партнер

Партнер

А) полный товарищ

В) коммандитист

Участник

Акционер

Мин.кол-во участников

1

2

2

А) 1

В) 1

1

1

Мини.капитал в Евро

-

- (доли в соответствии  с решением партнеров)

-

А) –

В)  Коммандитный вклад ( сумма любого размера)

25.000

50.000

Правовая форма

Частный предприниматель

Общество гражданского права

Открытое торговое общество

Коммандитное

товарищество

Общество с ограниченной ответственностью

Акционерное общество

Право пр-ва

Владелец

Все партнеры

Все партнеры

Полный товарищ

Правление

Правление

Ответственность

Личная и неограниченная

Личная и неограниченная всех партнеров

Личная и неограниченная всех партнеров

А) личная и неограниченная

В) в размере вклада

Ограничена размером уставного капитала

Ограничена размером акционерного капитала

Участие в прибыли

Владельцу принадлежит вся прибыль

Пропорционально долям

4 % от доли  в капитале, остаток  распределяется

равномерно

4 % от доли  в капитале, остаток  распределяется

равномерно

Пропорционально долям

На основании решения об основании прибыли (дивидендов)

Формальности в связи с основанием

Несложные

Несложные (учредительный договор общества)

Несколько более сложные

Несколько более сложные

Несколько более сложные  (учредительный договор в форме заверенного нотариусом документа и т.д.)

Несколько более сложные (учредительный договор в форме заверенного нотариусом документа и т.д.)

Регистрация в торговом реестре

Может

зарегистрирован в торговом в реестре в качестве «зарегистриро-ванного коммерсанта»(сокращенно e.K.)

-

Необходима

Необходима

Необходима

Необходима

 Краткий план учреждения общества

Шаг 1: Выбор правовой формы

Шаг 2: Консультации cо специалистами

Шаг 3: Подача заявления на получение разрешения на пребывание в стране

Шаг 4: Аренда офисных помещений

Шаг 5: Нотариальное заверение учредительного договора

Шаг 7: Подача заявления на занесение общества в торговый реестр

Шаг 8: Регистрация предпринимательской деятельности и / или занесение в список ремесленных предприятий

1.2 Обособленные подразделения общества

В случае, если уже существующее в другой стране общество намеревается заняться экономической деятельностью в Германии, у такого общества есть выбор между основанием полностью самостоятельного в правовом отношении дочернего предприятия и открытием обособленного подразделения общества.  При открытии обособленного подразделения создается не самостоятельное  юридическое лицо, независимое от основного общества, а подразделение, которое в правовом и организационном отношении является частью основного предприятия  и для которого действуют те же правовые нормы. Обособленные подразделения делятся на самостоятельные и несамостоятельные отделения (называемые также филиалами).

1.2.1 Самостоятельные отделения

В соответствии с §§ 13 последующими. Торгового Кодекса (Handelsgesetzbuch (HGB)) самостоятельным отделением является подразделение предприятия, пространственно отделенное от головного предприятия и задуманное как его долгосрочный дополнительный центр. Для отделения характерны следующие признаки:

- Собственное руководство. Руководитель отделения самостоятельно представляет его интересы.

- Наличие собственного капитала. Отделение имеет свой собственный оборотный капитал, минимальный размер которого, однако, не фиксируется.

- Самостоятельное ведение бухгалтерской и балансовой отчетности. Отделение ведет по большей части самостоятельно бухгалтерскую отчетность по хозяйственным операциям и составляет самостоятельно годовой отчет.

- Определенная продолжительность деятельности. Деятельность отделения направлена на долгосрочную работу и не ограничена выполнением отдельных или ограниченных во времени сделок и операций.

В связи с тем, что отделение не является самостоятельным предприятием, а входит в состав головного предприятия, его название, как правило, является идентичным названию головного предприятия. Приписка такого рода, как «Отделение в Германии», допускается. Глава отделения самостоятельно представляет интересы предприятия. Ему выдается доверенность (общая торговая доверенность или прокура), которая дает ему право действовать от имени отделения. Плательщиком же по обязательствам отделения всегда является головное предприятие как физическое или юридическое лицо, а не отделение. Отделение должно быть зарегистрировано в немецком торговом реестре. Таким образом, оно получает собственный юридический адрес, регистрационный номер в торговом реестре и подсудность. Заявление на регистрацию в Торговом реестре подается в письменной и нотариально заверенной форме. Подать заявление могут представители основного предприятия, наделенные соответствующими полномочиями. Заявление подается на немецком языке. К нему должны прилагаться следующие данные и документы в легализованной форме:

- Фирменное наименование, адрес и предмет деятельности отделения

- Правовая форма головного предприятия и применимое к нему законодательство страны

- Уполномоченное лицо, имеющее право представительства (глава отделения)

- Справка о существовании в другой стране предприятия, которое по немецкому праву должно было бы быть занесено в Торговый реестр (заверенная выписка из Торгового реестра с указанием соответствующего реестра страны и регистрационного номера)

Для обществ с привлеченным капиталом:

- официально заверенный перевод учредительного договора или устава

- документы, подтверждающие назначение Управляющего / Правления

- образцы подписей всех лиц, имеющих право представительства

1.2.2 Несамостоятельные отделения (филиалы)

Предприятие может иметь несколько филиалов. Такие филиалы не являются самостоятельными и зависят во всем от головного предприятия. Они не имеют своего собственного оборотного капитала, не выступают самостоятельно в деловых отношениях и не ведут собственного бухгалтерского учета. Они отделены от головного предприятия только пространственно, а не организационно. Таким образом, они не могут выставлять счета от собственного имени, иметь собственное название, отличное от названия головного предприятия и не должны быть занесены в Торговый реестр. Необходима лишь регистрация в местном отделе регистрации предпринимательской деятельности.

1.3 Представительства

В немецком торговом и промышленном праве не предусмотрено такое понятие, как «представительство», очень распространенное в других странах и обозначающее форму предпринимательской деятельности. Иностранная компания может открыть свое представительство в Германии, но оно не будет являться ее самостоятельным обособленным подразделением. Такое представительство не нужно регистрировать в ведомстве по делам предпринимательской деятельности и заносить в Торговый реестр. Исключением являются банки с местонахождением за рубежом, для открытия представительств которых необходимо получение разрешения немецкого ведомства по контролю за банками в соответствии с Законом о кредитных учреждениях.
В большинстве случаев представительство состоит из одного офиса, в котором работает один единственный сотрудник, занимающийся установлением деловых контактов и их развитием. Однако такой представитель иностранной компании не имеет соответствующей доверенности, дающей ему право заключать сделки от имени компании. Как только такой офис начинает использоваться для предпринимательской деятельности и таким образом действовать в качестве составной части организационной структуры иностранной компании, он превращается в самостоятельное обособленное подразделение (см. пункт 2 выше), которое, в соответствии со степенью зависимости от головного филиала, является либо несамостоятельным отделением (филиалом), либо самостоятельным торгово-правовым отделением, которое должно быть занесено в торговый реестр. Таким образом представительство хотя и может быть открыто и использоваться в преддверии предпринимательской деятельности, через него нельзя заниматься предпринимательской деятельностью, так как в таком случае речь будет идти об обособленном подразделении.

1.4 Индивидуальное частное предпринимательство

Правовая форма индивидуального частного предприятия очень подходит в качестве начальной формы при учреждении предприятий мелкого ремесленного производства. Единственной формальностью, необходимой для учреждения частного предприятия, является регистрация в Ведомстве по делам предпринимательской деятельности. Такое предприятие управляется только самим владельцем. Владелец несет ответственность по своим обязательствам всем своим частным имуществом и имуществом предприятия. Для такого предприятия регистрация в торговом реестре не требуется. Однако допустима регистрация в торговом реестре в добровольном порядке. Такая регистрация позволяет предпринимателю называть себя «зарегистрированным коммерсантом» (немецкое сокращение: e.K.). Если предприниматель не занесен в торговый реестр, то не требуется ведения подробной бухгалтерской отчётности, достаточно иметь расчет доходов и расходов. Возможность ведения предприятия в форме индивидуального предприятия ограничена. Как только предпринимательская деятельность начинает развиваться и достигает определенного объема, предприниматель обязан перейти на ведение предприятия в соответствии с принципами коммерческого делопроизводства и зарегистрировать его в торговом реестре. С этого момента он обязан составлять годовую отчетность, т.е. итоговый баланс и отчет о прибылях и убытках. Преимуществами такой правовой формы являются несложный процесс учреждения предприятия, невысокие требования к размеру капитала, а также возможность принятия единоличных решений относительно предприятия. Однако при этом предприниматель несет ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом.

1.5 Общества с персональной ответственностью

Для учреждения нового общества необходимо сначала ответить на вопрос, идет ли речь об учреждении общества с персональной ответственностью или об учреждении общества с привлеченным капиталом. В то время как при учреждении общества с персональной ответственностью очень большое значение придается личности участников, при учреждении общества с привлеченным капиталом общество выступает как самостоятельная единица, а участие учредителей в деятельности общества выражается в обезличенном и ограниченном использовании капитала. В связи с особым значением личного состава участников для обществ с персональной ответственностью характерны следующие признаки:

- Общество с персональной ответственностью не является субъектом права. Каждый член общества, несущий неограниченную ответственность, отвечает по обязательствам общества.

- В каждом обществе с персональной ответственностью имеется по крайней мере один участник, который лично несет ответственность по обязательствам общества всем своим личным имуществом.

- Действует принцип, по которому только члены общества, несущие неограниченную ответственность, допускаются к управлению обществом.

- Общество добивается своих целей в основном посредством личного участия участников в работе и внесении капитала. Голосование на собрании участников, несущих неограниченную ответственность, проводится поголовно. Участники не могут быть произвольно заменены другими участниками, так что смерть, расторжение договора или банкротство одного из участников может повлечь за собой прекращение существования общества.

Самыми важными формами обществ с персональной ответственностью являются:

Товарищество гражданского права (Gesellschaft burgerlichen Rechts (GbR)), Открытое торговое общество (Offene Handelsgesellschaft (OHG)) и Коммандитное товарищество (Kommanditgesellschaft (KG)).

1.5.1 Товарищество гражданского права (Gesellschaft burgerlichen Rechts (GbR))

Для учреждения Товарищества гражданского права необходимо, чтобы, по меньшей мере, два участника объединились для достижения совместной цели. Таким образом, эта форма товарищества, не являющаяся, как и все остальные формы товариществ юридическим лицом, используется, как правило, не долгосрочно, а лишь для достижения определенной совместной цели, как, например, сооружение дамбы несколькими строительными фирмами. Участники Товарищества гражданского права имеют равные права и полностью несут ответственность по обязательствам общества своим личным имуществом. Заключение учредительного договора в письменной форме не обязательно, но рекомендуется. Каждое Товарищество гражданского права, целью которого является торговая деятельность, автоматически считается Открытым торговым товариществом и должно соблюдать требования, распространяющиеся на эту форму товариществ.

1.5.2 Открытое торговое общество (Offene Handelsgesellschaft (OHG))

Для учреждения Открытого торгового общества необходимо объединение, по меньшей мере, двух участников для совместной торговой деятельности в рамках одного предприятия. В отличие от Товарищества гражданского права Открытое торговое общество должно быть обязательно внесено в Торговый реестр. Открытое торговое общество не является юридическим лицом, хотя законодательством и предусматривается определенная доля самостоятельности для этой формы общества. Так, например, Открытое торговое общество может приобретать права и принимать на себя обязательства, а также приобретать имущество, предъявлять иски и отвечать по иску в суде. Управлять обществом и представлять интересы общества могут, в принципе, все участники общества. Каждый участник общества несет солидарную ответственность по обязательствам общества всем своим личным имуществом. Это означает, что кредитор может потребовать от любого из участников выплаты задолженности общества в полном объеме.

1.5.3 Коммандитное товарищество (Kommanditgesellschaft (KG))

Коммандитное товарищество является особой формой Открытого торгового общества. Коммандитное товарищество также не является субъектом права, хотя в определенных вопросах его правовой статус соответствует статусу юридического лица, т.е. оно может предъявлять иски и отвечать по иску в суде, приобретать права и принимать на себя обязательства, а также приобретать земельные участки.

(a) Участники Коммандитного товарищества

Для учреждения Коммандитного товарищества также необходимы, по меньшей мере, два участника, которые объединяются для совместной торговой деятельности. В отличие от Открытого торгового общества ответственность по крайней мере одного из участников ограничена размерами его вклада. В Коммандитном товариществе существуют, таким образом, два типа участников, которые должны быть представлены в обязательном порядке хотя бы одним лицом:

1. Участник, несущий личную и неограниченную ответственность, так называемый ответственный компаньон или комплементарий;

2. Участник, несущий ограниченную ответственность в размере своего вклада, так называемый коммандитист.

В связи с тем, что комплементарии не должны являться в обязательном порядке физическими лицами, существует широко распространенная на практике возможность использования Общества с ограниченной ответственностью в качестве участника, несущего личную ответственность (немецкое сокращенное название этой правовой формы: GmbH & Co. KG). Поскольку ответственность Общества с ограниченной ответственностью согласно законодательству ограничивается его собственным имуществом, таким образом достигается не предусмотренное законом ограничение ответственности комплементария.

(b) Руководство и право представительства

Руководить Коммандитным товариществом могут при отсутствии других договоренностей в учредительном договоре только товарищи, несущие неограниченную ответственность по обязательствам товарищества, то есть комплементарии. Коммандитисты имеют только право контроля. Они также не могут выступать от имени товарищества без доверенности.

(c) Учредительный договор

Заключение учредительного договора в письменной форме, как и для других обществ с персональной ответственностью, не обязательно, но настоятельно рекомендуется. Расходы на юридические консультации при заключении учредительного договора не должны отпугивать, так как они будут значительно ниже, чем расходы и убытки в случае возможных споров, возникших в результате его отсутствия. Учредительный договор Коммандитного товарищества должен содержать как минимум следующие пункты:

- фирменное наименование товарищества

- юридический адрес товарищества

- предмет деятельности товарищества

- участники, капитал товарищества

- руководство и право представительства

- участие в доходах и убытках товарищества

- право использования материальных средств товарищества

- продолжительность действия договора

- последствия расторжения договора либо смерти одного из участников

- правопреемство

- порядок исключения товарищей

- возможность и порядок переуступки доли

- порядок ликвидации товарищества.

(d) Регистрация Коммандитного товарищества в торговом реестре

Коммандитное товарищество, также как и Открытое торговое общество, должно быть занесено в торговый реестр того округа, в котором оно имеет место нахождения. Заявление на регистрацию в торговом реестре должно содержать следующую информацию:

- имя, фамилия, дата рождения и место жительства каждого участника

- юридическое наименование товарищества и его юридический адрес

- дата учреждения товарищества

- сведения о представительских полномочиях участников

- сведения о статусе коммандитистов и размер их вкладов.

Заявление должно быть подписано всеми участниками Коммандитного товарищества и нотариально заверено. Комплементарии, а также прокуристы в случае, если таковые были назначены, должны предоставить образцы своих подписей для хранения в суде.

1.6 Общества с привлеченным капиталом

Общества с привлеченным капиталом имеют, прежде всего, следующие отличительные признаки:

- общество с привлеченным капиталом является самостоятельным субъектом права. Это означает, что оно является юридическим лицом, которое может от собственного имени предъявлять иски и выступать ответчиком, обязано платить налоги на прибыль («налог с корпораций») и имеет право приобретать право собственности (например, на земельные участки);

- участники общества с привлеченным капиталом не отвечают по обязательствам общества своим имуществом.

- управляющие и члены правления не обязаны иметь собственный вклад в капитал.

- голосование на общем собрании участников общества проводится, как правило, в соответствии с размером долей в капитале

Самыми распространенными формами обществ являются общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество.

1.6.1 Общество с ограниченной ответственностью (Gesellschaft mit beschrankter Haftung(GmbH))

Общество с ограниченной ответственностью является самостоятельным юридическим лицом частного права и вследствие этого самостоятельным носителем прав и обязанностей. Общество с ограниченной ответственностью является торговым обществом и может быть создано для достижения любой допустимой законом цели, в том числе и непредпринимательской.

(a) Учреждение общества с ограниченной ответственностью (GmbH)

Процесс создания общества с ограниченной ответственностью начинается с заключения учредительного договора и завершается внесением данных об обществе с ограниченной ответственностью в соответствующий торговый реестр суда первой инстанции по месту нахождения общества. Процесс создания общества включает следующие этапы:

(i) Заключение учредительного договора

Учредительный договор общества должен быть нотариально удостоверен (§ 2 абзац 1 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Представительство при заключении договора допустимо, но для этого необходима нотариально удостоверенная доверенность. Учредить общество с ограниченной ответственностью и заключить учредительный договор имеет право и одно единственное лицо (§ 1 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Учредительный договор должен содержать следующие положения:

a) Фирменное наименование общества

Фирменным наименованием общества является название, под которым общество с ограниченной ответственностью зарегистрировано в торговом реестре и действует на рынке. В выборе фирменного наименования участники общества свободны. Фирменное наименование должно, однако, в каждом случае содержать указание на организационно-правовую форму «общество с ограниченной ответственностью» или на общепринятое сокращение данного обозначения («GmbH»). Кроме этого, фирменное наименование может содержать также другие дополнения, например, географические указания или указания на вид деятельности общества. При этом все же необходимо постоянно соблюдать так называемый принцип истинности фирмы. В соответствии с этим принципом фирменное наименование не должно содержать таких составных частей, которые могли бы ввести заинтересованных лиц в заблуждение относительно деятельности фирмы. Так использование названия города или области в наименовании фирмы признается допустимым только для ведущих предприятий этого города или области. Это правило действительно в первую очередь в том случае, если название области указывается на первом месте в названии фирмы. Расположенное же на последнем месте название области в последнее время, напротив, несколько утратило свою значимость. В таком случае использование названия области понимается прежде всего как указание на местонахождение общества. Если же в действительности общество расположено в другом месте, то использование географического названия признается способным ввести в заблуждение, а фирменное наименование - недопустимым. В остальном необходимо указать на тот факт, что допустимость фирменного наименования зависит от обстоятельств каждого конкретного случая. Рекомендуется заранее в обязательном порядке выяснить в компетентной Торгово-промышленной палате (Industrie- und Handelskammer (IHK)) допустимость выбранного фирменного наименования.

б) Местонахождения общества

В учредительном договоре в качестве местонахождения общества определяется место, в котором общество осуществляет свою деятельность или в котором находится руководство фирмы или то место, откуда осуществляется управление. Кроме того, необходимо обеспечить наличие в Германии всех необходимых для деятельности общества органов и организовать управление таким образом, чтобы деятельность общества не приостанавливаласьиз-за пребывания управляющего за границей (например, в России). Если решения относительно коммерческого управления фирмой принимаются не находящимися в действительности на территории Германии органами, это может привести к признанию местонахождения общества двойным в соответствии с немецким налоговым законодательством – в Германии и одновременно в стране, из которой в действительности осуществляется руководство обществом. Признание местонахождения общества двойным может повлечь за собой двойное налогообложение в соответствии с применяемым соглашением о двойном налогообложении. Помимо этого следует учитывать, что перенос местонахождения руководства общества за границу может повлечь за собой обременение налогом на ликвидацию общества в соответствии с §§ 11, 12 Закона о налогообложении корпораций в результате «переезда» руководства за границу после учреждения общества. Подобных проблем можно избежать только в том случае, если фактическое коммерческое управление будет осуществляться по месту нахождения общества. На эти обстоятельства следует обратить особое внимание, поскольку применение налогов в подобных ситуациях до настоящего времени в значительной степени неясно.

в) Предмет деятельности компании

Предметом деятельности общества с ограниченной ответственностью по немецкому праву (GmbH) может являться любая допустимая с точки зрения закона цель. При этом сфера деятельности общества с ограниченной ответственностью должна быть отражена в учредительном договоре по возможности точно и индивидуально.

г) Уставный капитал и вклады в уставный капитал

Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью должен составлять не менее 25.000 € и может состоять из одного или нескольких вкладов в зависимости от числа учредителей общества. При учреждении общества каждый участник может взять на себя только один вклад. Если общество создается только одним участником, уставный капитал состоит только из одного вклада, который должен составлять не менее 25.000 €. Уставный капитал может вноситься не только в денежной форме, но также и в форме вещных вкладов; однако это допустимо только в том случае, если такая возможность прямо предусмотрена учредительным договором.

д) Особые обязательства участников

Если участники наряду с внесением вкладов берут на себя также другие обязательства по отношению к обществу, таковые должны быть также определены в учредительном договоре. Такими особыми обязательствами являются, например, дополнительные выплаты по вкладам (ажио) или обязательство по предоставлению займов.

е) Прочие положения

Кроме того, в учредительный договор, как правило, включаются прочие положения, как, например, положения, регулирующие вопросы представительства и полномочий по осуществлению руководящих функций управляющих (например, он может содержать перечень сделок, требующих получения разрешения, см. ниже), а также проведения собраний участников.

(ii) Назначение управляющих обществом

Обществом с ограниченной ответственностью управляют один или несколько управляющих. Назначение управляющих регулируется либо непосредственно в учредительном договоре, либо производится на первом собрании участников, которое состоится непосредственно после нотариального удостоверения учредительного договора. На должность управляющих могут быть назначены только физические лица, обладающие неограниченной дееспособностью. Иностранные граждане также могут быть назначены управляющими. Управляющий-иностранец должен, однако, действительно и в любое время быть в состоянии исполнять свои установленные законом минимальные обязанности. Иностранцы из стран, являющихся членами Европейского Союза, имеют право работать в Германии без специального разрешения. Иностранцам из стран, не являющихся членами ЕС, требуется разрешение на пребывание или постоянный вид на жительство. Более подробно права и обязанности управляющих будут рассмотрены ниже.

(iii) Оплата уставного капитала и открытие банковского счета

Поскольку участники общества с ограниченной ответственностью не несут личной ответственности по обязательствам общества, то есть в распоряжении кредиторов находится только имущество общества, участники обязаны выполнить свои обязательства по внесению вкладов в уставный капитал общества. Если общество учреждается только одним учредителем и учреждение происходит посредством внесения денежного вклада, учредитель обязан незамедлительно внести 1/4 суммы уставного капитала. При этом эта сумма должна составлять не менее половины установленного законом минимального размера уставного капитала (25.000 €). В отношении оставшейся части учредитель должен предоставить гарантии. По этой причине в случае, если общество с ограниченной ответственностью учреждается одним учредителем, вся сумма уставного капитала вносится, как правило, единовременно. Для этого управляющий непосредственно после нотариального заверения учредительного договора открывает банковский счет общества, на который учредитель может внести свой вклад. Общество, еще не внесенное в торговый реестр, также может в качестве так называемого «общества, находящегося в процессе создания» («in Grundung» или сокращенно «i. G.») открыть свой банковский счет. Открывать счет вправе органы управления общества (управляющий, правление), а также все учредители. При открытии счета необходимо представить следующие документы:

- нотариально заверенный учредительный договор;

- решение о назначении управляющего;

- копия регистрации в торговом реестре;

- действующий загранпаспорт или иное удостоверение личности заявителя;

- виза в случае временного пребывания заявителя на территории Германии.

(iv) Регистрация и внесение общества в торговый реестр

Управляющие должны зарегистрировать создание общества с ограниченной ответственностью путем внесения в соответствующий торговый реестр. Торговый реестр является перечнем всех предпринимателей и компаний, с которым любой желающий может бесплатно ознакомиться в местном участковом суде. С 2007 года он будет доступен также в режиме он-лайн в электронном формате по адресу: www.handelsregister.de . Он содержит сведения о фирменном наименовании компании, ее организационно-правовой форме и учредителях. Регистрацию производит участковый суд, в округе которого находится общество. Заявление о регистрации в Торговом реестре должно быть заверено нотариусом. Представительство при подаче заявления недопустимо. Для регистрации в торговом реестре необходимо подать следующие документы в легализованной форме:

- нотариально заверенную копию учредительного договора, а также решения о назначении управляющих;

- список учредителей, содержащий для каждого из них фамилию, имя, дату рождения и место жительства, а также размер вклада;

- договоры, регулирующие внесение вещных вкладов, и отчет об учреждении общества на базе таких вкладов, а также документы, подтверждающие стоимость вещных вкладов (например, тарифы, курсовой бюллетень, счета и т.д.);

- в случае деятельности, требующей получения специального разрешения для ее осуществления: разрешение соответствующего органа;

- письменное заверение управляющих о том, что в их отношении не были вынесены судебные решения в связи с банкротством и не был наложен запрет на занятие какой-либо профессией;

- письменное заверение управляющих о том, что уставный капитал учредителем внесен в полном объеме и находится в полном распоряжении общества;

- указание местонахождения общества (населенный пункт, улица);

- образцы подписей для хранения их в суде.

Торговый реестр проверяет формальные вопросы учреждения общества с граниченной ответственностью. С внесением общества в торговый реестр процедура его создания завершается. Расходы на услуги нотариуса, включая оформление заявки на внесение в торговый реестр, определяются в зависимости от размера вклада. Чем выше размер уставного капитала, тем дороже, соответственно, учреждение общества. При создании общества с ограниченной ответственностью с уставным капиталом в размере 25.000 Евро расходы на услуги нотариуса составят приблизительно 500 - 700 Евро.

(b) Органы общества с ограниченной ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью действует как юридическое лицо через свои органы. Органами общества с ограниченной ответственностью являются общее собрание участников, управляющие и по желанию также наблюдательный совет.

(i) Общее собрание учредителей

В соответствии с законодательной концепцией общее собрание учредителей общества с ограниченной ответственностью является высшим органом общества. В его компетенции находятся такие основополагающие вопросы, как:

- изменение учредительного договора,

- ликвидация общества,

- утверждение годового отчета и использование прибыли.

Общее собрание учредителей может взять на себя компетенцию по всем вопросам, если это не противоречит закону или учредительному договору. В частности, оно может путем выпуска директив непосредственно участвовать в руководстве компанией. Общее собрание учредителей принимает решения. При этом закон предусматривает для решений по некоторым вопросам, например, по вопросу изменения учредительного договора или ликвидации общества, необходимость квалифицированного большинства голосов. В остальных случаях решения принимаются простым большинством голосов. Однако, в учредительном договоре может быть предусмотрен другой порядок.

(ii) Управляющие

Управляющие являются представительным органом общества с ограниченной ответственностью. При этом закон различает полномочия управляющего по руководству делами общества и полномочия по представительству общества. Представительство включает в себя полномочия управляющего представлять общество во всех отношениях с третьими лицами, то есть с клиентами и поставщиками общества, государственными органами и т. д. Руководство делами общества касается, напротив, вопроса, в каком объеме управляющему предоставлены полномочия во внутренних отношениях с обществом для руководства деятельностью общества, то есть какие сделки он вправе самостоятельно осуществлять от имени общества и какие нет. При этом ограничение его полномочий может быть обусловлено как содержанием самой сделки, так и ее суммой.
Полномочия по руководству делами общества распространяются на все сферы деятельности общества - как в экономическом, так и в техническом плане - и действуют, если иное не предусмотрено, как в отношении обычных, так и в отношении нетипичных сделок. Поэтому учредительный договор, как правило, содержит оговорку, в соответствии с которой для сделок, выходящих за рамки «обычных текущих дел» требуется разрешение учредителей общества. В этой связи часто также устанавливается перечень сделок, требующих одобрения, ограничивающий таким образом полномочия управляющего в его отношениях с обществом. В этой связи, однако, необходимо обратить особое внимание на то, что полномочия управляющего по представительству общества не может быть ограничено. Это означает, что даже если управляющий по отношению к обществу обязан соблюдать ограничения своих представительских полномочий, установленные учредительным договором или решениями общего собрания учредителей, подобные ограничения, как правило, не имеют юридической силы в отношениях с третьими лицами, то есть между обществом и его деловыми партнерами. Таким образом, общество обязано исполнить обязательство по сделке, заключенной управляющим от имени общества даже в том случае, если у управляющего не было полномочий на заключение такой сделки. Законом в отношении управляющих предусмотрено лишь одно ограничение, урегулированное в § 181 Гражданского Уложения Германии. В соответствии с этим ограничениями управляющие не имеют права действовать одновременно от собственного имени и от имени общества (запрет на заключение договоров с самим собой от имени представляемого лица) и представлять одновременно общество с одной стороны и третье лицо с другой (запрет представительства нескольких лиц). Заключение договоров с самим собой от имени представляемого лица и представительство нескольких лиц допустимы лишь в том случае, если они разрешены учредительным договором для всех или решением общего собрания учредителей для каких-то определенных случаев. Кроме этого возможное злоупотребление управляющим своими полномочиями по представительству общества может быть предотвращено назначением нескольких (не менее двух) управляющих и выдачей им совместной доверенности на представительство общества. В этом случае общество может быть действительно представлено в отношениях с третьими лицами только двумя управляющими совместно (так называемое «настоящее совместное представительство») или одним управляющим совместно с прокуристом (так называемое «ненастоящее совместное представительство»). Если же сделку совершает только один управляющий, то общество с ограниченной ответственностью связано таким обязательством только в том случае, если другой управляющий либо уполномочил действующего управляющего до совершения сделки, либо впоследствии одобрил совершение сделки. Наряду с обязанностью управляющего представлять общество и осуществлять руководство обществом он имеет другие специфические обязанности. Так, к компетенции управляющего, как правило, относится созыв и подготовка общего собрания учредителей. Кроме этого управляющий осуществляет регистрацию общества в торговом реестре, обеспечивает выполнение налоговых обязательств общества и следит за выполнением обязанностей общества по бухгалтерскому учету, таких как ведение торговых книг и составление начального баланса. Управляющий несет ответственность за составление годового отчета и его предоставление общему собранию учредителей. В заключении следует отметить, что при наличии оснований для объявления банкротства общества управляющий обязан без виновного промедления, но при этом не позднее трех недель с момента возникновения неплатежеспособности, подать заявление на открытие конкурсного процесса.

Экскурс: Права и обязанности прокуриста

Прокура (генеральная доверенность) – это особая доверенность, которая в соответствии с положениями Торгового кодекса может быть выдана только владельцем торговой компании или его законным представителем. В обществе с ограниченной ответственностью генеральную доверенность выдает управляющий. При этом в учредительном договоре может быть предусмотрена необходимость согласия общего собрания учредителей для действительности этой сделки управляющего в отношении общества. Генеральная доверенность может быть выдана только физическим лицам. Генеральная доверенность действительна с момента ее выдачи. Закон не предусматривает никакой особой формы выдачи генеральной доверенности. Она становится недействительной независимо от того, внесена ли она еще в торговый реестр, непосредственно путем отзыва, возможного в любой момент. Как при выдаче, так и при прекращении генеральной доверенности должно быть подано заявление на внесение соответствующих записей в торговый реестр.
В соответствии с § 49 абз. 1 Торгового Кодекса генеральная доверенность уполномочивает к совершению всех видов судебных и внесудебных сделок, а также всех сделок, связанных с осуществлением коммерческой деятельности. Прокурист не имеет права без особого на то полномочия отчуждать и обременять земельные участки. Ограничение действия генеральной доверенности в отношении третьих лиц недействительно, если иное не предусмотрено законом или договором. Ограничение действия генеральной доверенности возможно только в форме ограничения в отношении определенного филиала или обособленного подразделения общества или в форме так называемой совместной генеральной доверенности, дающей право только на совместное представительство общества несколькими лицами. Помимо этого генеральная доверенность не распространяется на так называемые «сделки принципала» (Prinzipalgeschaft), заключать которые вправе только владелец компании лично. К таким сделкам относятся основополагающие и организационные решения, касающиеся общества. Так прокурист не имеет права, к примеру, отчуждать или ликвидировать компанию, осуществлять регистрацию компании в торговом реестре, выдавать генеральные доверенности или подписывать годовой отчет.

(iii) Наблюдательный совет

Наблюдательный совет (также именуемый «совет») не является необходимым органом общества с ограниченной ответственностью. Участники могу предусмотреть в учредительном договоре создание такого совета (факультативный наблюдательный совет). Однако в любом случае руководство фирмой не относится к ведению наблюдательного совета. Только в отдельных случаях закон предусматривает обязанность общества с ограниченной ответственностью создать наблюдательный совет: § 1 абз. 1 Закона об участии третьих лиц (Drittbeteilungsgesetz) требует создания наблюдательного совета в обществе с ограниченной ответственностью, в котором занято более 500 работников. Такой наблюдательный совет должен на одну треть состоять из представителей работников. При расчете количества сотрудников общества с ограниченной ответственностью работники зависимых компаний рассматриваются в соответствии с Законом об участии третьих лиц как работники управляющей компании, если между обеими компаниями заключен договор о передаче управления обществом другому предприятию или зависимая компания интегрирована в управляющую компанию. В соответствии с §§ 1, 6 абз. 1, 7 Закона о праве участия представителей работников в управлении предприятием обязательный наблюдательный совет должен быть создан в компаниях, в которых занято, как правило, более 2000 работников. Совет формируется на основе паритета представителей работодателя и работников. От этого обязательства освобождены в частности горнопромышленные общества, которые отвечают условиям одного из двух Законов о праве участия представителей работников в управлении горнопромышленным предприятием. Закон о праве участия представителей работников в управлении горнопромышленным предприятием требует создания наблюдательного совета с участием работников в обществах с ограниченной ответственностью с количеством сотрудников свыше 1000 человек. Этот закон применяется в отношении компаний горной промышленности, металло- и сталепрокатной промышленности и распространяет действие права участия представителей работников в управлении горнопромышленным предприятием на головные предприятия концерна, которые сами не отвечают условиям Закона и таким образом под него не подпадают, но при этом руководят концерном, включающим в себя предприятия горной промышленности.

(c) Прочее

(i) Внесение изменений в учредительный договор

Решение о внесении изменений в учредительный договор должно быть нотариально заверено. Изменения к учредительному договору в нотариально заверенной форме подаются управляющим общества на регистрацию в торговом реестре, учредительный договор в новой редакции подается для регистрации в торговом реестре. Изменения к учредительному договору становятся действительными только с момента их регистрации в торговом реестре.

(ii) Ответственность учредителей

Учредители общества с ограниченной ответственностью как правило не несут личной ответственности по обязательствам общества. Обязательства общества исполняются только за счет имущества самого общества, если иное не предусмотрено законом или учредительным договором. Переход ответственности по обязательствам общества на учредителей предусмотрен лишь при соблюдении особых условий в случаях недостатка капитала, смешения частного имущества и имущества компании, смешения сфер отдельных субъектов права, уничтожения предприятия в рамках фактически существующего концерна и так называемого злоупотребления правовой формой общества. Последнее имеет место в случае, если освобождение учредителя от ответственности осуществляется намеренно в убыток кредитору, и при этом не является следствием одного из перечисленных выше случаев.

(iii) Сохранение капитала

Имущество общества, необходимое для сохранения его уставного капитала не может быть выплачено учредителям (§ 30 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Выплаты, осуществленные вопреки этому запрету, учредитель обязан вернуть обществу (§ 31 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). В случае если он не в состоянии возместить необходимую для удовлетворения кредиторов сумму, ответственность за ее возмещение переходит на остальных учредителей пропорционально их долям в обществе. Кроме того, ответственность по возмещению ущерба возлагается на управляющих общества.

(iv) Возмещение собственного капитала

Если в случае возникновения такой финансовой ситуации, в которой учредителям, как добросовестным предпринимателям, следовало бы предоставить обществу дополнительные средства (кризис общества), один из участников вместо этого предоставил обществу ссуду, то требования этого учредителя на возврат ссуды в ходе конкурсного производства над имуществом общества подлежат удовлетворению лишь в последнюю очередь (§ 32 a Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Если эта ссуда (ссуда, заменяющая собой средства собственного капитала) тем не менее будет ему выплачена, то в случае банкротства общества управляющий конкурсным производством вправе потребовать ее возврата. Кроме того, следует обратить внимание на то, что Федеральный Верховный Суд применяет по отношению к ссудам, заменяющим собой средства собственного капитала, нормы о сохранении капитала в соответствии с §§ 30, 31 Закона об обществах с ограниченной ответственностью (Сборник решений Федерального Верховного Суда по гражданским делам 90, 381, 388). В соответствии с этой судебной практикой ссуда, заменяющая собой средства собственного капитала, не может быть возвращена учредителю даже при отсутствии ситуации банкротства, если она необходима для сохранения уставного капитала.  

(v) Предоставление бухгалтерской отчетности и обязательная проверка

Общества с ограниченной ответственностью обязаны составлять годовой бухгалтерский отчет (баланс, отчет о прибылях и убытках вместе с приложением). Конкретный объем обязанности по составлению годового отчета, а также его проверке и публикации зависит от размеров общества. Малые общества с привлеченным капиталом обязаны предоставлять только годовой отчет. Обязанность к предоставлению отчета о состоянии дел для них не предусмотрена. Годовой отчет должен быть составлен в течение первых 6 месяцев следующего финансового года. Годовой отчет малого общества не подлежит обязательной проверке. Он предоставляется на регистрацию в соответствующем торговом реестре незамедлительно после его представления учредителям, в любом случае не позднее, чем до истечения 12-го месяца следующего финансового года, а затем незамедлительно подается в Федеральный вестник «Бундесанцайгер» (Bundesanzeiger).

Малыми считаются общества, в которых не превышены по крайней мере два из трех приведенных ниже показателей:

– балансовый итог в размере 4.015.000 евро

– выручка с оборота в размере 8.030.000 евро

– среднегодовое количество сотрудников 50 человек

Годовой отчет средних и крупных обществ с ограниченной ответственностью должен быть дополнен отчетом о состоянии дел. При этом годовой отчет и отчет о состоянии дел должны быть составлены в течение первых 3 месяцев финансового года. Оба отчета подлежат проверке независимым аудитором.Средними считаются общества, в которых превышены по крайней мере два из вышеназванных признаков.
Крупными хозяйственными обществами являются общества, в которых превышены по крайней мере два из трех следующих показателей:

– балансовый итог в размере 16.060.000 евро

– выручка с оборота в размере 32.120.000 евро

– среднегодовое количество сотрудников 250 человек

(d) Покупка общества с ограниченной ответственностью

Наряду с традиционным учреждением общества с ограниченной ответственностью существует возможность приобретения уже существующего общества с ограниченной ответственностью. При этом речь может идти о покупке так называемого «фиктивного» общества с ограниченной ответственностью, которое превратилась в пустую оболочку, так как общество прекратило свою деятельность и больше не располагает значимым имуществом. Возможно также приобрести так называемую «готовую фирму», созданную предлагающими подобные услуги фирмами для ускорения процесса учреждения общества. В любом случае для приобретения уже существующего общества с ограниченной ответственностью в соответствии с Законом об обществах с ограниченной ответственностью требуется нотариальное заверение продажи и уступки долей. Уступка долей также должна быть зарегистрирована в Торговом реестре. Покупка готовой фирмы, однако, не является альтернативой учреждению общества для тех, кто таким образом хотел бы сэкономить, несмотря на то, что доли зачастую не имеющего собственного имущества общества продаются, как правило, по низкой цене. Так как эта покупка при рассмотрении с экономической точки зрения должна приравниваться к первоначальному учреждению общества, верховный гражданский суд Германии – Федеральный Верховный суд ФРГ – в целях защиты прав кредиторов предъявляет к приобретаемому обществу те же требования, что и ко вновь учрежденному. Конкретно это означает, что переход общества к новому владельцу должен быть обнародован и недостающий капитал общества должен быть внесен до установленного законом минимального размера уставного капитала в сумме 25.000,00 Евро.
В случае приобретения готовой фирмы также производится проверка наличия необходимого минимального капитала. В большинстве случаев необходимо также изменение устава, так как фирменное наименование и предмет деятельности компании, как правило, изменяются. Это изменение также требует нотариального заверения и должно быть зарегистрировано в торговом реестре.
Резюмируя вышесказанное, для приобретения уже существующего общества с ограниченной ответственностью необходимо предпринять следующие шаги:

- нотариально удостоверенный договор купли и/или переуступки долей

- нотариально удостоверенное решение о внесении изменений в устав в целях приведения в соответствие с новым фирменным наименованием и предметом деятельности компании

- заявление о регистрации в Торговом реестре:

– уступки долей и нового списка учредителей

– отзыва прежних и назначения новых управляющих

– изменений в уставе

1.6.2 Акционерное общество

Акционерное общество (немецкое сокращение: AG) является юридическим лицом гражданского права и, таким образом, носителем прав и обязанностей. По обязательствам общества в отношении кредиторов отвечает только имущество общества. Если доли общества являются предметом торговли на бирже, речь идет об открытом акционерном обществе.

(a) Учреждение акционерного общества

Для создания акционерного общества необходимо предпринять следующие шаги:

(i) Составление Устава

Для учреждения акционерного общества необходим нотариально заверенный учредительный договор (устав). Акционерное общество может быть создано одним отдельным лицом. Устав должен в обязательном порядке содержать, как минимум, следующие части:

- фирменное наименование (наименование) и место нахождения общества

- предмет деятельности компании

- размер уставного капитала

- разбивка уставного капитала на акции с номиналом или акции без номинала; в случае с акциями с номиналом – их номинал и число соответствующих акций, в случае акций без номинала – их количество в случае, если существует несколько видов акций – количество акций каждого вида число членов правления особые льготы, предоставленные отдельным акционерам или третьим лицам выпадающие на долю общества затраты по учреждению в случае внесения вещных вкладов дополнительно

– предмет вещного вклада

– лицо, у которого общество приобретает вещный вклад, и

– номинал или число акций без номинала, предоставляемых при внесении вещного вклада

Экскурс: Формы и виды акций

Для создания акционерного общества необходим минимальный капитал в размере 50.000,00 евро, разделенный на акции. Каждая акция, таким образом, является составной частью уставного капитала.
Формы акций: акции с номиналом и акции без номинала
Акции могут издаваться в двух различных формах, а именно: акции с номиналом или акции без номинала. Выпуск акций в обеих формах параллельно недопустим. Акции с номиналом характеризуются тем, что номинальная стоимость каждой акции указана прямо на ней. Номинальная стоимость должна составлять не менее 1 евро. Акции без номинала представляют не фиксированную сумму уставного капитала компании, а ее процентную долю. Пай не указывается на акциях, так как он меняется при каждом увеличении или уменьшении уставного капитала. Пай долевого участия акции без номинала может быть рассчитан на основе указанного в уставе размера уставного капитала и числа акций.

Различие акций на предъявителя и именных акций

Акции могут издаваться как на предъявителя так и именные. Обе формы могут существовать наряду друг с другом. В случае с акциями на предъявителя соответствующий держатель сертификата является акционером общества. Сертификат на акции документирует долевое участие акционера в акционерном обществе. Передача акций на предъявителя может производиться в анонимном порядке, что, однако, означает для общества, что оно никак не может влиять на структуру акционеров. Оповещения акционеров должны производиться в соответствии с этим через подходящие, доступные общественности средства массовой информации.
В случае с именными акциями обществу известны имена и адреса акционеров, список которых ведется в так называемой книге акционеров. Юридически действительная передача именных акций производится только путем изменения акционера в перечне акций, для чего, однако, обществу необходимо подтверждение того, что передача акций произведена надлежащим образом.
Уставом может быть предусмотрена необходимость согласия общества для передачи собственности на именные акции. Тем самым для общества открывается возможность оказывать влияние на структуру акционеров и, например, защищаться от недружественных поглощений.

Акции различных типов

В принципе, каждая обыкновенная акция дает право голоса. Акции, дающие право на несколько голосов, исключены. Акции, не дающие права голоса, допустимы только в том случае, если они в противовес этому обладают дополнительной льготой по выплате дивидендов. В случае с такими так называемыми привилегированными акциями акционер имеет все права, за исключением права голоса.

(ii) Назначение наблюдательного совета и аудитора акционерного общества

На первый год деятельности общества учредители назначают первый наблюдательный совет, который в свою очередь назначает первое правление. Членами наблюдательного совета и правления могут быть назначены только физические неограниченно дееспособные лица.

(iii) Отчет об учреждении и ревизия деятельности по учреждению акционерного общества

Отчет об учреждении – это письменный отчет о процессе учреждения общества, составляемый учредителями. В нем, среди прочего, необходимо указать, вступили ли во владение акциями члены правления или наблюдательного совета при учреждении общества и, если да, то в каком объеме. В случае учреждения акционерного общества на базе вещных вкладов должны быть изложены существенные обстоятельства, подтверждающие соответствие стоимости вещных вкладов стоимости оплаченных такими вкладами акций. Члены правления и наблюдательного совета должны проверить ход процедуры учреждения. Проверка должна, в частности, распространяться на следующие пункты:

Являются ли сведения учредителей о приобретении акций и о вкладах в уставный капитал исчерпывающими?

Достигает ли стоимость вещного вклада минимальной стоимости акции или стоимости предоставляемой за него услуги?

Описание предмета вещных вкладов и указание методов оценки при установлении их стоимости. При учреждении акционерного общества на базе вещных вкладов, а также в случае, если члены правления или наблюдательного совета являются одновременно учредителями, ревизия деятельности по учреждению общества должна осуществляться независимыми экспертами, назначаемыми в судебном порядке.

(iv) Оплата уставного капитала

Заявка на регистрацию общества в торговом реестре возможна только после того, как по меньшей мере четверть минимальной суммы эмиссии была зачислена на счет общества. Если акции выпущены по более высокой цене, чем необходимо для достижения минимального размера суммы эмиссии, излишек должен также перейти в свободное распоряжение правления. Если акционерное общество учреждается только одним лицом, последнее должно также предоставить гарантию на еще не внесенную часть уставного капитала, например, в форме банковской гарантии.

(v) Заявление о регистрации и внесение акционерного общества в торговый реестр

Все учредители, а также члены правления и наблюдательного совета должны подать заявление на регистрацию общества в торговом реестре. Заявление должно быть нотариально заверено. Суд проверяет пересланные нотариусом регистрационные документы и запрашивает в случае сомнений заключение Торгово-промышленной или Ремесленной палаты. Если не имеется препятствий для внесения общества в реестр, регистрация производится, как правило, в течение приблизительно 6-8 недель после подачи заявления, и с этого момента акционерное общество считается самостоятельным субъектом права. Сообщение о внесении в реестр должно быть опубликована в Федеральном вестнике и в другом печатном издании. Расходы по созданию акционерного общества зависят от размера уставного капитала. В любом случае должны быть запланированы расходы на:

- нотариальное удостоверение устава

- нотариальное заверение заявления о внесении в торговый реестр

- внесение в торговый реестр

- публикацию сообщения о внесении в торговый реестр

- дополнительные юридические консультации у адвоката или нотариуса.

(b) Органы акционерного общества

Акционерное общество, являясь юридическим лицом, действует через свои органы управления. Органами акционерного общества являются правление, наблюдательный совет и общее собрание акционеров.

(i) Общее собрание акционеров

Все акционеры осуществляют свои права на общем собрании акционеров, которое является волеобразующим органом акционерного общества. Общее собрание акционеров осуществляет свои полномочия только в предусмотренных законом случаях. Общее собрание акционеров не вправе рассматривать и принимать решения по вопросам, не отнесенным к его компетенции. Компетенция общего собрания акционеров распространяется, в первую очередь, на регулярно повторяющиеся действия и структурные мероприятия, например:

-назначение членов наблюдательного совета

- назначение аудиторов 

- распределение балансовой прибыли

-освобождение от должности членов правления и наблюдательного совета

- внесение изменений в устав общества

-действия по привлечению или уменьшению капитала

- ликвидация общества

Компетенция общего собрания акционеров не распространяется на вопросы, затрагивающие управление делами общества, за исключением тех случаев, когда правление общества требует участия общего собрания акционеров. Для принятия решений общее собрание акционеров созывается не менее одного раза в год. При подготовке общего собрания акционеров, а также при осуществлении права голоса на общем собрании акционеров необходимо учитывать определенные формальности.

a) Созыв общего собрания акционеров

Как правило, общее собрание акционеров созывается правлением общества. Правление общества обязуется опубликовать информацию о созыве общего собрания акционеров не менее чем за один месяц до проведения собрания в бюллетенях общества, особенно в электронном федеральном вестнике, который является доступным источником для наиболее широкого круга адресатов.

Издательство Федерального информационного вестника Федерального Министерства Юстиции Германии осуществляется издательством Бундесанцайгер Ферлагсгезельшафт мбХ, Кёльн (Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft mbH, Koln)

Интернет-адрес: www.bundesanzeiger.de.

Уведомление о созыве собрания должно содержать следующую минимальную информацию:

- фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы и местонахождение общества

- дата и время проведения общего собрания акционеров

- место проведения общего собрания акционеров с указанием точного адреса

- условия для участия и осуществления права голоса

- повестка дня общего собрания акционеров

Общее собрание акционеров проводится, в основном, по месту нахождения общества, если устав общества не предусматривает иное. В случае наличия разрешения для официальной продажи акций на немецкой бирже общее собрание акционеров может проводиться по месту нахождения биржи.
Определенная дата для проведения общего собрания акционеров законом не предусматривается. Решение о дате проведения общего собрания принимается с учетом необходимости и установленных обычаев. Общее собрание акционерного общества открытого типа не может проводиться в выходные или праздничные дни и начинаться ранее 8.00 часов утра. Уведомление о повестке дня должно не только представлять вопросы, относительно которых должны быть приняты решения, но и указывать порядок, в котором они должны обсуждаться. Формулировки должны быть настолько конкретными, чтобы акционерам без дополнительных вопросов было понятно, что должно быть обсуждено и решено. В случае, если в собрании принимают участие все акционеры или их представители и не высказывают возражений, то общее собрание вправе принимать решения без соблюдения установленных законом форм и сроков. Данное положение относится, в первую очередь, к небольшим акционерным обществам и не распространяется на акционерные общества открытого типа.

b) Проведение общего собрания акционеров

При проведении общего собрания акционеров составляется список присутствующих акционеров с указанием места их проживания, количества и вида принадлежащих им акций. Личное участие акционера в собрании, как правило, обязательным не является. Его интересы могут представляться имеющим соответствующие полномочия лицом. Имя и адрес представителя также должны быть зарегистрированы в списке участников собрания. Данные правила действуют и при осуществлении права голоса кредитными организациями. Список присутствующих акционеров должен быть предоставлен всем участникам собрания перед первым голосованием. Регистрация участников проводится в целях установления наличия кворума, упрощения порядка определения результатов голосования и ускорения принятия решений о лишении права голоса. Общее собрание акционеров проводится председателем собрания. Председатель собрания избирается акционерами, если его кандидатура не утверждена уставом общества. Члены правления не могут избираться на должность председателя собрания. Как правило, в качестве председателя собрания уставом общества утверждается председатель наблюдательного совета.
Председатель открывает и закрывает общее собрание акционеров и ставит на обсуждение все вопросы в указанном в повестке дня порядке. Председатель собрания предоставляет слово, в случае необходимости ограничивает время выступления и принимает административные меры в отношении отдельных участников общего собрания. Каждый акционер, являясь участником общего собрания, обладает неотъемлемым правом на получение сведений о состоянии дел общества, которое предоставляет ему возможность получить всю информацию, необходимую для голосования. Председатель собрания объявляет о начале голосования по поставленным вопросам, руководит ходом голосования и утверждает принятое решение. В целях надлежащего составления документации общего собрания акционеров открытого акционерного общества каждое решение должно подтверждаться подписью нотариуса. Если общество не является открытым, то для утверждения решения достаточно личной подписи председателя собрания в случае, если собранием не принимаются основополагающие решения.

(ii) Правление

Правление управляет акционерным обществом под собственную ответственность. Кроме того, оно является законодательно установленным органом, представляющим акционерное общество по судебным и внесудебным вопросам. Правление находится под контролем наблюдательного совета, обязано отчитываться перед последним, но не связано его указаниями или указаниями общего собрания акционеров. К задачам и обязанностям правления по управлению обществом относятся, в частности:

- подготовка и выполнение решений общих собраний акционеров

- ведение торговых книг

- составление годового баланса

- обязанность по подаче заявления о банкротстве при наступлении неплатежеспособности или несостоятельности общества

- обязанность по созыву внеочередного общего собрания акционеров в случае потери половины уставного капитала

- обязанность по перечислению взносов на социальное страхование работников

- выполнение налоговых обязанностей общества

Правление назначается наблюдательным советом на срок не более пяти лет. Оно может состоять из одного или нескольких лиц. Если размер уставного капитала превышает три миллиона евро, правление должно состоять не менее чем из двух членов, если уставом не предусмотрено иное. Члены правления уполномочены совместно руководить обществом и представлять его, при условии, что положениями устава не установлено иное. Полномочия по представлению компании не могут быть ограничены в отношениях с третьими лицами. Это не исключает возможности внутреннего соглашения о том, что для некоторых сделок требуется одобрение наблюдательного совета.

(iii) Наблюдательный совет

Задачей наблюдательного совета является контроль за деятельностью правления по вопросам руководства фирмой. Полномочия по принятию мер по руководству фирмой не могут быть переданы наблюдательному совету. Однако возможным и даже обычным является порядок, при котором определенные виды сделок могут совершаться только с одобрения наблюдательного совета. Перечень таких сделок, требующих получения одобрения наблюдательного совета, должен быть определен в уставе, но может быть также составлен по решению наблюдательного совета. Наблюдательный совет вправе знакомиться и проверять все бухгалтерские книги и записи, а также сведения о наличии ценных бумаг и товаров. Прочими задачами наблюдательного совета являются:

-выдача поручения на проверку годового баланса и баланса концерна аудитору

-представление акционерного общества в отношениях с членами правления

Наблюдательный совет состоит не менее чем из трех членов. Уставом может быть установлено иное, большее их количество, которое, однако, должно быть кратным трем. Закон предусматривает следующее ограничение числа членов наблюдательного совета в зависимости от размера уставного капитала общества:

до 1.500.000 евро – не более девяти членов,

более 1.500.000,00 евро – не более пятнадцати членов и

более 10 миллионов евро – не более двадцати одного члена.

Член наблюдательного совета не может одновременно являться членом правления или длительное время замещать члена правления. Позиция прокуриста в акционерном обществе также несовместима с выполнением мандата члена наблюдательного совета. Наблюдательный совет в качестве контролирующего органа обязан проводить не менее одного заседания в течение календарного года, а в акционерных обществах, котирующихся на бирже, даже два раза в год. О заседаниях наблюдательного совета должен составляться протокол, который подписывается председателем наблюдательного совета.

Кодекс управления компаний (Corporate Governance Kodex)

Немецкий Кодекс управления компаний является сводом правил, содержащим, прежде всего, рекомендации по обеспечению успешного руководства предприятием и контроля его деятельности. Немецкий Кодекс управления компаний должен сделать действующие в Германии правила руководства и контроля более понятными и ясными – «прозрачными» - как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Тем самым в итоге должно быть укреплено доверие к руководству в немецких компаниях, что в свою очередь должно вести и к укреплению доверия к немецкому рынку как таковому. Кодекс учитывает высказанную в прошлом – прежде всего иностранными инвесторами – критику в отношении немецкого управления предприятиями: например, недостаточный учет интересов акционеров, недостаточную «прозрачность» управления предприятием или недостаточное обеспечение независимости немецких наблюдательных советов. Далее целью Кодекса является установление нормативных и ценностных рамок для обеспечения хорошего и ответственного управления предприятием. Вместе с тем таким образом инвесторам и акционерам предоставляется каталог критериев оценки управления предприятием. Предложения и рекомендации Немецкого Кодекса управления компаний не являются законом, обязательным для соблюдения. Однако законодатель придал установленным в Кодексе принципам дополнительную силу, выходящую за рамки чисто рекомендательного характера: в соответствии с § 161 Закона об акционерных обществах правление и наблюдательный совет каждого акционерного общества, котирующегося на бирже, должны ежегодно издавать так называемое Сообщение о соответствии, содержащее сведения о том, в какой степени они руководствовались рекомендациями Кодекса. Немецкий Кодекс управления компаний, а также прочая информация содержится на сайте в Интернете: http://www.corporate-governance-code.de/

1.6.3 Сравнение общества с ограниченной ответственностью (GmbH) и акционерного общества (AG)

Важнейшие различия между обществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом сводятся к следующим:

Управляющий общества с ограниченной ответственностью связан указаниями участников, в то время как правление акционерного общества свободно в принятии предпринимательских решений и подлежит контролю только со стороны наблюдательного совета.

Для уступки долевого участия в обществе с ограниченной ответственностью требуется нотариальное заверение, в то время как акции, как и другие товары, могут передаваться свободно. В обществе с ограниченной ответственностью участники в любое время могут потребовать ознакомления с хозяйственными документами, в то время как в акционерном обществе правом ознакомления с документами обладает только наблюдательный совет, а не каждый акционер в отдельности. Преимуществом акционерного общества по сравнению с обществом с ограниченной ответственностью является возможность получения диффузного акционерного капитала посредством выпуска акций.

2. НЕДВИЖИМОСТЬ

2.1 Введение

В последнее время в Германии значительно увеличился объем инвестиций в секторе жилой и коммерческой недвижимости. Недвижимость в качестве инвестиционного инструмента институциональных инвесторов приобрела в течение последних 4-5 лет неведомую ранее популярность. Если в 90-ые годы недвижимость в Германии привлекала преимущественно частных инвесторов, то вместе с консолидацией на рынке акций она, как имеющая стабильную стоимость альтернатива, завоевала внимание институциональных инвесторов. По причине довольно низкого в настоящее время уровня процентных ставок, высокой доли собственности готовых к реорганизации предприятий и готовности к «распродаже» в общественном секторе рынок недвижимости Германии обладает особой привлекательностью у иностранных инвесторов. Инвестирование в недвижимость предоставляет различные возможности. Например, приобретение незастроенных земельных участков или земельных участков с находящимися на них жилыми и нежилыми зданиями. Особым спросом у инвесторов пользуется при этом коммерческая недвижимость. Объекты недвижимости, являясь ценным денежным вложением, могут служить прочным основанием для пенсионного обеспечения или имущественного планирования. Как правило, они отличаются стабильной стоимостью и считаются надежным вложением в материальные ценности. Долгосрочный характер таких инвестиций гарантирует стабильность роста благосостояния. Важно, собрать наиболее полную информацию о планируемой форме инвестирования. Ожидания и риски инвестора должны быть прозрачными и прогнозируемыми.

2.2 Основные правовые положения

При приобретении объектов недвижимости в Германии следует руководствоваться положениями ниженазванных законов. Правовые нормы данных законов действуют на всей территории Федерации.

. Германское Гражданское Уложение (BGB) (далее – «ГГУ»)

. Положение о ведении кадастровых книг (GBO)

. Положение о проведении кадастрового учета (Распоряжение о земельном кадастре, GBV)

. Закон об упорядочении земельного кадастра (GBBerG)

. Положение о наследственном праве застройки (ErbbauVO)

. Положение о правовых сделках с земельными участками (GVO)

. Закон о налоге на приобретение земельной собственности (GrEStG)

. Положение о федеральном нотариате (BNotarO)

. Закон об установлении обязательной формы документации (BeurkG)

. Закон о служащих суда (RPflG)

. Закон о праве собственности на жилье (WEG)

. Гражданское процессуальное уложение (ZPO)

. Закон о принудительной продаже имущества с аукциона и о принудительном управлении (ZVG)

. Строительный кодекс (BauGB)

. Распоряжение об удовлетворении строительных нужд (BauNVO)

. Положение о деятельности маклеров и застройщиков (MaBV)

. Положение о гонорарах для архитекторов и инженеров (HOAI)

. Положение о подряде на выполнение строительных работ (VOB)

. Закон об авторском праве (UrhG)

2.3 Земельные участки и объекты недвижимости

Для приобретения соответствующего объекта недвижимости существуют различные возможности. На рынке выделяют два сегмента - жилую и коммерческую недвижимость. В случае приобретения недвижимости законодательство Германии не разграничивает объекты жилой и коммерческой недвижимости.

Покупатель имеет право:

- приобрести земельный участок с находящимся на нем зданием. В этом случае необходимо учитывать, является ли данное здание на земельном участке новым или построенным ранее.

- приобрести земельный участок с условием, что продавец в качестве заказчика или главного подрядчика обязуется построить на данном земельном участке соответствующее здание.

2.3.1 Понятие земельного участка

Действующее законодательство не содержит определения понятия земельного участка, однако, его понимание предполагается. Согласно общему словоупотреблению под земельным участком понимают часть земной поверхности, которая определенным образом используется и имеет распознаваемые границы. Вся поверхность федеральной территории измерена и учтена в соответствии с площадью в официальном регистре – Земельном кадастре. Ведение земельного кадастра регулируется законом. Земельный участок и здание со всеми сооружениями, появившимися в результате его создания, образуют согласно Германскому уложению единое целое. Они не могут рассматриваться в качестве самостоятельного предмета отдельных прав. Право собственности на земельный участок распространяется, следовательно, и на здание. Невозможно приобрести право собственности на отдельные части здания, т. к. согласно § 1008 Германского Уложения существует только общая долевая собственность на земельный участок – застроенный или незастроенный. Наряду с правом полной собственности на земельный участок в качестве важных особых форм следует назвать также право собственности на жилье и наследственное право застройки.

2.3.2 Право собственности на жилье

В случае приобретения объекта жилой недвижимости необходимо наряду с положениями Германского уложения руководствоваться и нормами Закона о праве собственности на жилье. В соответствии с Законом о праве собственности на жилье существует возможность приобретения в одном здании отдельных квартир. В случае приобретения жилья в собственность в соответствии с § 1 абз. 2, 3 Закона о праве собственности на жилье возникает доля в праве общей собственности на земельный участок на основании особого права собственности на квартиру или часть здания, не являющуюся жилой. Данный случай представляет, таким образом, комбинацию единоличной и общей долевой собственности.

2.3.3 Наследственное право застройки

Под наследственным правом застройки понимают с точки зрения лица, имеющего такое право, отчуждаемое и передаваемое по наследству право владения сооружением, расположенным на земной поверхности или под земной поверхностью земельного участка, находящегося в чужой собственности. С точки зрения собственника земельного участка наследственное право застройки является ограниченным имущественным правом, обременяющим его земельный участок.
Наследственное право застройки характеризуется исторической обусловленностью и носит в Германии подчиненный характер. Срок действия данного права составляет, как правило, 99 лет. Наследственное право застройки оформляется таким же образом как и земельный участок и регистрируется в части II земельного кадастра. Наследственное право застройки может иметь обременения, например, в виде залоговых прав на земельный участок. В большинстве случаев заключается соглашение, согласно которому лицо, имеющее наследственное право застройки, выплачивает собственнику земельного участка единовременное вознаграждение или производит ежемесячные платежи, так называемую плату за наследственное право застройки. Основанием для наследственного права застройки служит соглашение между собственником и лицом, владеющим данным правом, и регистрация в земельном кадастре. Наследственное право застройки прекращается по истечении установленного времени. Лицо, имеющее наследственное право застройки, не вправе по истечении установленного времени удалять построенное здание с земельного участка. Владелец наследственного права застройки имеет только право на получение вознаграждения за ценность здания.

2.4 Юридическая проверка (Due Diligence)

Под так называемой юридической проверкой (Due Diligence) понимают проверку приобретаемых объектов недвижимости. Смысл проверки заключается в том, чтобы создать основание (так называемый Отчет о юридической проверке) для комплексной оценки объекта купли-продажи и заранее определить риски, связанные с приобретением объекта. Результаты юридической проверки, проведенной соответствующим образом, как правило, влияют на договоренности, фиксируемые в договоре купли-продажи, как, например, поручительства, гарантийные обязательства и/или резервирование в целях гарантии части цены покупки (Kaufpreiseinbehalt). Как правило, проверка осуществляется таким образом, что продавец предоставляет консультантам потенциального покупателя на определенный срок в отдельном помещении информацию об объекте. При этом материалы предоставляются для ознакомления либо физически в отдельном помещении либо в виртуальном пространстве в Интернете, для доступа в который необходим пароль. При проведении юристами, специализирующимися в конкретных областях права, юридической проверки правовой ситуации рассматриваются, проверяются и соответствующим образом оцениваются все аспекты сделки, существенные с юридической точки зрения. Наряду с юридической проверкой правовой ситуации часто проводится также налоговая, финансовая и экономическая юридическая проверка. Юридическая проверка правовой ситуации, как правило, подразделяется на шесть разделов: земельные участки, договоры аренды, публичное право, охрана окружающей среды, страхование и судебные споры.

2.4.1 Земельные участки

Фактический учет земельных участков осуществляют землемерные управления, юридическим учетом занимаются ведомства земельного кадастра. Проверка земельного кадастра и, в случае необходимости, земельного кадастра наследственного права застройки необходима в рамках каждой сделки с недвижимостью с целью изучения отношений собственности, а также с целью установления существующих ограничений по пользованию и распоряжению участком, а также факта регистрации обременений, связанных с финансированием. Ограничения по пользованию и распоряжению отражаются на стоимости земельного участка, так как они ограничивают на возможность использования земельного участка.

2.4.2 Право земельного кадастра, деятельность по ведению реестра

Земельный кадастр является реестром всех земельных участков, в котором содержатся сведения о вещных правоотношениях, относящихся к земельному участку. В частности, имеется информация о собственнике соответствующего земельного участка. Земельный кадастр ведется при судах первой инстанции. Район суда первой инстанции разделяется на несколько участков земельного кадастра (как правило, общинные округи). На участках земельного кадастра земельные кадастры в свою очередь рассортированы по томам и страницам. Ведомство земельного кадастра заводит на каждый земельный участок отдельный лист земельного кадастра.
Для произведения регистрации в ведомство земельного кадастра должна быть подана письменная заявка. Как правило, в нотариальном свидетельстве одновременно содержится заявление на регистрацию покупателя в земельном кадастре, так что предъявления этого свидетельства в ведомстве земельного кадастра достаточно в качестве заявления не регистрацию. В земельном кадастре регистрируются приобретение, изменение или прекращение права собственности и прочих прав на земельные участки. В земельном кадастре все записи остаются видимыми. Если запись должна быть аннулирована, это соответствующим образом помечается в земельном кадастре. Старая запись подчеркивается красным цветом, что значит, что она была аннулирована. Земельный кадастр воспроизводит только вещные правоотношения. Из земельного кадастра нельзя получить сведения о том, был ли сдан в аренду земельный участок или о том, имеется ли обязательственное право преимущественной покупки.
В первый раздел земельного кадастра вносятся сведения о собственнике. Если имеются несколько коллективных собственников, также заносятся сведения о долях правообладателей или правоотношениях, определяющих их общность.
Во второй раздел земельного кадастра вносятся сведения об обременениях земельного участка, предварительные записи, ограничения и отметки земельного кадастра. Данные обременения либо принимаются на себя покупателем, либо аннулируются. В третий раздел земельного кадастра вносятся сведения по ипотекам, обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества, и рентным обязательствам. Согласно §891 предполагается, что содержащиеся в земельном кадастре право или зарегистрированное аннулирование права в пользу или не в пользу настоящего или прежнего правообладателя считается доказанным, до тех пор, пока не будет доказано иное.

2.4.3 Предварительная запись

Предварительная заявка в немецком материальном праве представляет собой официально заявленное в земельном кадастре предполагаемое в будущем приобретение прав на земельный участок, на которое тот, в чью пользу было внесена предварительная заявка, имеет обязательное право требования. На практике наиболее частым случаем является запись о передаче права собственности, которая как извещает о предстоящей передаче прав на недвижимость, т.е. о передаче права собственности, имеющей характер сделки. Предварительная запись регулируется §§ 883 и последующими ГГУ.
В Германии приобретение земельного участка или прав на земельный участок осуществляется в два этапа: С одной стороны, требуется заключение договора, в котором стороны достигли соглашения в отношении приобретения прав. С другой стороны, необходимо внесение указанного приобретения прав в земельный кадастр. Покупатель земельного участка может быть уверен в своих правах на предмет покупки только тогда, когда он будет внесен в земельный кадастр в качестве нового собственника.
Поскольку внесение в земельный кадастр занимает довольно длительное время и Стороны сами не могут влиять на внесение записи государственными органами, для приобретателя земельного участка или прав на земельный участок существует опасность, что до внесения информации о приобретении прав в земельный кадастр лицо, отчуждающее земельный участок/ права на него и еще обладающее соответствующими правами, теоретически может распоряжаться земельным участком, обременяя будущего приобретателя. В этом случае возможно лишь предъявление кредитором требований о возмещении убытков в связи с нарушением должником положений договора. Право требования в отношении третьих лиц на предоставление прав на земельный участок как таковой исключено по причине относительности обязательственных отношений между кредитором и должником. Поэтому в целях обеспечения безопасности приобретателя следует внести предварительную запись нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности.

2.4.4 Ограничения прав пользования и прав распоряжения

Ограничения использования земельного участка возникают из обременений, зарегистрированных в разделе II. При этом объем и область применения часто выявляются не только из земельного кадастра. Таким образом, должны рассматриваться также и соглашения, на которых основывается соответствующее право пользования, с целью определения точного его содержания.

аа. Право пользования

Право пользования предоставляет пользователю право на всеобъемлющее использование обремененного предмета. Оно включает в себя получение плодов по смыслу § 99 ГГУ, т.е. продуктов и прочей прибыли, получаемых от предмета. Правомочное лицо имеет не только право на извлечение пользы по отношению к своему партнеру по договору, но и право на извлечение пользы от обремененного предмета, которое действительно в отношении любых лиц.
Оформление права пользования осуществляется на недвижимое имущество в соответствии с § 873 ГГУ путем простой договоренности и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

бб. Сервитуты

Часто встречающиеся в земельном кадастре сервитуты являются обременениями земельного участка в пользу третьего лица. Например, заключается соглашение о том, что третье лицо может использовать обремененный земельный участок в отдельных отношениях, что на земельном участке не могут быть предприняты определенные действия или что исключается возможность осуществления какоголибо права. Также может быть согласовано так называемое право проезда/прохода, в соответствии с которым может быть использована дорога через чужой земельный участок с целью прохода/проезда.
Сервитут возникает вследствие соглашения между собственником и лицом, имеющим соответствующее право, и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.
Возможно, но не обязательно дополнительное внесение в земельный кадастр главенствующего участка. Установление сервитута действует как вещное право, т.е. обременяет земельный участок. Последующие приобретатели соседних участков также имеют право пользования сервитутом. Также последующие собственники участка, обремененного сервитутом, должны предоставлять возможность пользования сервитутом третьими лицами.

вв. Ограниченные личные сервитуты

Ограниченный личный сервитут – этот право определенного лица использовать обремененный участок в отдельных отношениях. Этот сервитут может быть направлен на то, что лицо, имеющее соответствующее право, в отдельных отношениях использует обремененный участок самостоятельно, что собственник обремененного земельного участка не имеет права предпринимать отдельные действия или что собственник обремененного земельного участка не может использовать некоторые способы защиты своих прав. Ограниченный личный сервитут возникает вследствие соглашения между собственником и лицом, имеющим соответствующее право, и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

гг. Публичные обременения

Публичные обременения возникают в силу закона без занесения записи в земельную книгу; исключение составляют случаи, в которых внесение записи в земельную книгу особо разрешается законом или предписывается им, § 54 Положения о порядке ведения земельных книг. К публичным обременениям относятся, например, взносы на осуществление инженерно-изыскательских работ согласно §§ 127 и последующих Строительного кодекса, взносы на строительство согласно коммунальному законодательству земель, подлежащие уплате суммы Поземельного налога согласно § 9 Закона о поземельном налоге, подлежащие оплате пошлины на каналы согласно коммунальным законам о сборах, действующим в федеральных землях или пошлины на чистку труб в соответствии с § 25 абз. 4 Закона о чистке труб.

2.4.5 Обременения, связанные финансированием

Ипотека и долг, обеспечиваемый залогом недвижимого имущества, служат средством обеспечения денежных обязательств. В случае, если собственник земельного участка не выполнит обязательств по уплате денежных средств, владелец ипотеки или недвижимого имущества, заложенного в обеспечение долга, может осуществить взыскание на участок по получении им исполнительного документа. Из земельной книги не следует, продолжает ли существовать и в каком размере существует денежное обязательство, лежащее в основе залога, она также не содержит сведений о том, удовлетворены ли кредиторы и в какой степени.

aa. Ипотека

В соответствии с § 1113 ГГУ ипотека является вещным, независящим от владения обременением земельного участка с целью обеспечения денежного обязательства. Как в отношении своего возникновения, так и в отношении своего существования она является зависимой от обеспечиваемого ей обязательства. Ипотека может служить для обеспечения только денежного обязательства. В качестве должника может выступать как собственник, так и третье лицо.

бб. Поземельный долг

В отличие от ипотеки поземельный долг не зависит от существования обеспечиваемого обязательства. Как и ипотека, поземельный долг возникает путем соглашения сторон и внесения записи о залоге в земельную книгу либо – в том случае, если речь идет об оборотной ипотеке, дополнительно путем передачи ипотечного свидетельства, § 1117 ГГУ, однако возникновение обеспечиваемого денежного обязательства для этого не требуется.

2.4.6 Договоры аренды

Одним из существенных факторов, влияющих на доходность инвестиций в недвижимость, являются заключаемые средне- и долгосрочные договоры аренды. Эффективность и долгосрочная стабильность условий договора аренды оцениваются на основании норм Германского уложения, регулирующих арендные правоотношения, и судебной практики в сфере арендных прав. В этой связи на практике имеет большое значение разграничение аренды жилых помещений от других арендных отношений, например, в случае применения положений Германского уложения, регулирующих повышение арендной платы, для расчета срока расторжения арендных отношений или соблюдения положений, гарантирующих защиту от необоснованного расторжения арендных отношений. Арендные отношения на жилое помещение возникают в случае достижения сторонами соглашения о передаче помещения за плату в использование для целей проживания. Арендные отношения на коммерческие помещения имеют место, если помещения по обоюдному согласию сторон передаются в использование арендатора для коммерческих целей.

(а) Вступление в существующие арендные отношения

Приобретатель вступает на законном основании в существующие арендные отношения в соответствии с § 566 Германского уложения, если арендодатель и собственник являются одним лицом. Отчуждатель передает приобретателю все права и обязанности, возникающие из арендных отношений.

(b) Соблюдение письменной формы

При анализе договоров аренды необходимо обращать особенное внимание на положения, регулирующие срок действия соответствующего договора. Договор аренды, заключенный не в письменной форме на срок, превышающий 1 год, признается в соответствии с § 550 Германского уложения бессрочным, и может быть расторгнут по истечении одного года после передачи жилого (в данном фрагменте не идет речь исключительно о жилых помещениях) помещения. При несоблюдении письменной формы срочный договор аренды преобразовывается в договор аренды на неопределенный срок. В данном случае в соответствии § 573c абз. 1 ГГУ арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, предупредив о его расторжении за три месяца. Данное положение находит свое применение и в сфере аренды коммерческих помещений. Определенный срок аренды для защищаемых законом арендных отношений на жилые помещения в соответствии с § 575 ГГУ может быть установлен в случае срочных договоров аренды только при соблюдении определенных условий.
При проверке соблюдения письменной формы необходимо также проверять было ли организовано надлежащим образом представительство сторон договора аренды и возможное несоблюдение срока передачи , в особенности при превышении срока на более, чем 14 дней, между подписанием договора сторонами.
При анализе приложений к договору аренды следует обращать внимание на оформленные надлежащим образом ссылки на основной договор.

(c) Индексирование

В случае оформления долгосрочных договоров аренды коммерческих помещений арендная плата устанавливается, как правило, на основании официального индекса. Отсутствие такого условия может привести к уменьшению стоимости, так как возможная потеря покупательной способности в течение срока действия договора не компенсируется.

(d) Обеспечение договора аренды

В рамках проверки договоров аренды необходимо выяснить, достигнуты ли соглашения относительно платежей в качестве обеспечения оплаты по договору аренды с целью минимизации риска невыплаты арендной платы. В данном случае следует учесть, что в соответствии с § 566a ГГУ приобретатель при прекращении арендных отношений независимо от того, было ли ему выдано обеспечение по договору аренды или нет, несет ответственность за возвращение суммы обеспечения договора аренды. Данное положение недействительно только в том случае, если сумма обеспечения договора аренды в налично-денежной форме была размещена отдельно от имущества арендодателя.

(e) Дополнительные расходы

В договоре аренды должны быть точно указаны дополнительные расходы и расходы, возлагаемые на арендатора. В противном случае предполагается, что дополнительные расходы входят в арендную плату.

(f) Техническое обслуживание

Причиной для возникновения существенных расходов могут явиться обязательства по проведению текущего ремонта. Если вопросы текущего ремонта договором аренды не урегулированы, то арендодатель несет все затраты по содержанию объекта и отвечает перед арендатором в полном объеме за надлежащую эксплуатацию объекта в соответствии с договором.

(g) Право расторжения договора

Особое внимание необходимо обратить на урегулирование вопроса о праве расторжения договора, например, по причине отказа в выдаче разрешения на строительство или окончания строительства здания в более поздний срок.

(h) Типовые договоры

При составлении типовых договоров необходимо учитывать определенные особенности, предусмотренные § 305 и последующими параграфами Германского уложения.

2.4.7 Публично-правовая часть

Далее подлежит проверке, было ли осуществлено строительство наследуемого объекта недвижимости в соответствии с общественно-правовыми нормами строительного законодательства и было ли выдано разрешение на строительство.

(a) Законодательство о планировании строительных работ

Германское законодательство о планировании строительных работ выделяет при оценке строительных проектов три категории земель. Особое значение имеет различение внешних и внутренних участков, прежде всего в целях защиты внешних территорий от неконтролируемой застройки (агломерация).

aa. Внешние участки

Внешними участками называют территории, расположенные за пределами районов, застроенных в рамках одного проекта, если на них не имеется квалифицированного плана застройки. В отношении внешних участков действует принципиальный запрет на осуществление строительства; допустимыми являются только проекты, непосредственно связанные с земельными участками (например, сельское хозяйство, электростанции, исследовательские учреждения, военные сооружения и проч.). Поскольку на внешних участках допускается осуществление только таких проектов, то в этом случае говорят о «привилегированных проектах». Детали урегулированы § 35 Строительного кодекса.

бб. Внутренние участки

Внутренними участками называются неспроектированные участки, застроенные согласно единому плану районов населенных пунктов. Оценка проектов застройки внутренних участков регламентируется § 34 Строительного кодекса. Согласно нему в отношении нового строительного проекта определяющими с точки зрения вида и параметров является уже имеющаяся в наличии прилегающая застройка. При этом характер района играет весьма значительную роль.

вв. Спроектированные внутренние участки

Третью категорию представляют собой территории, находящиеся в сфере действия планов застройки, т.е. подвергавшиеся перепланировке. Так как при этом, как правило, идет речь о имеющихся или новых землях поселений, то в этом случае говорят о «спроектированных» внутренних участках.

гг. Содержание плана застройки

Содержание плана застройки полностью урегулировано в §9 Строительного кодекса. Более точные данные и параметры использования содержатся в Административном распоряжении об удовлетворении строительных нужд, являющемся дополнением к §9 Строительного кодекса.
Наиболее известными закрепленными понятиями среди них являются типы районов (чисто жилые районы, общие жилые районы, районы деревень, смешанные районы, центральные районы, промышленные районы) с соответствующими перечнями видов использования и верхними пределами параметров использования (например, число площадей, занятых зелеными насаждениями, высота и этажность зданий). Кроме того, в Административном распоряжении об удовлетворении строительных нужд определяются способы строительства и площади земельных участков, на которых можно вести строительство, а также регулируется допустимость возведения пристроек, стоянок и гаражей.

(b) Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой официальное разрешение на строительство, реконструкцию или изменение вида использования строительных сооружений. Снос и ликвидация строительных сооружений согласно строительным уставам многих федеральных земель не требует обязательного разрешения, достаточным является уведомление.
Разрешение на строительство официально подтверждает застройщику, что осуществление им проекта строительства не вызывает опасений с точки зрения общественно-правовых норм, требующих проверки органами строительного надзора. По окончании строительства здания, а в случае осуществления крупных строительных проектов – в определенных случаях, и по ходу строительства, строительными уставами предусмотрена приемка строительства и/или осмотр состояния объекта строительства в объеме, установленном строительным органом. Возможные недостатки строительства фиксируются во время приемки в протоколе, и только после их устранения выдается разрешение на использование и/или заселение здания.

(c) Перечни обременений строительством

Обременение строительством представляет собой общественно-правовое соответствие поземельному сервитуту. При наложении обременений строительством вменяется обязательство, которое должно обеспечить соблюдение определенных норм строительного проектирования и строительного порядка. Так, например, может возлагаться обязательство по предоставлению определенного количества рабочих мест.
Обременение строительством возникает в момент так называемого заявления собственника земельного участка о наложении обременения строительством, которое делается по отношению к компетентному органу строительного надзора. Обременения строительством не регистрируются в земельной книге. Поэтому ознакомление с перечнем обременений строительством неотъемлемо, если таковой существует согласно законодательству соответствующей федеральной земли.

(d) Изыскательские работы

При приобретении незастроенных участков следует обращать особое внимание на изыскательские работы и связанные с ними расходы. В договоре купли-продажи целесообразно урегулировать, кто будет нести возникающие расходы. При полном проведении изыскательских работ проводятся публичные изыскания (дороги, зеленые насаждения и т.д.), а также изучение возможностей прокладки сетей распределения воды, газа, канализационной системы, электрических, телефонных и кабельных сетей до границ земельного участка.
Возможные расходы в связи с проведением изыскательских работ могут привести помимо обязательств по уплате соответствующей цены покупки к дополнительному финансовому обременению. Дело в том, что расходы по проведению изыскательских работ несет лицо, являющееся владельцем земельного участка, на котором проводятся изыскательские работы, в момент выставления счета на оплату. При этом следует обращать внимание на то, что с момента подготовки документов по изыскательским работам до момента выставления счета на оплату может пройти значительное время. От границы участка до дома прокладка инженерных сетей снабжения осуществляется организациями коммунального обслуживания. Возникающие в связи с эти расходы, как правило, являются дополнительными расходами застройщика. Поэтому в случае застройки пустого пространства или застройки тылового земельного участка до подписания договора о земельном участке между общиной и организацией коммунального обслуживания должны быть подготовлены письменные сведения о еще не проведенных изыскательских работах и ожидаемых расходах.

(e) Ограничения прав распоряжения и преимущественные права покупки

Ограничения, налагаемые публичным правом на права распоряжения, охраняют интересы общества, стоящие в определенном смысле выше интересов собственника. Публично-правовые ограничения прав собственности на землю призваны обеспечивать в случае необходимости доступность земельного участка, его частей или отдельных свойств, в целях соблюдения интересов общества. Следующие общественно-правовые ограничения прав распоряжения могут решающим образом повлиять на сохранение стоимости объекта недвижимости и поэтому требуют всеобъемлющей проверки:

- ограничения на транспорт согласно Строительному кодексу: ограничения на транспорт при перепланировке земель для строительства, ограничения на транспорт в соответствии с законодательством о городском строительстве

- частичное разрешение согласно § 19 Строительного кодекса, методика определения границ земельных участков согласно §§ 80–84 Строительного кодекса

- ограничения прав распоряжения с целью обеспечения функционирования иностранного туризма согласно § 22 Строительного кодекса, в области мер по сохранению зданий, с целью обеспечения возможности строительного использования в соответствии с § 35 абз. 5 Строительного кодекса, согласно аграрному законодательству, в соответствии с экономическим и социальным законодательством и для публичных субъектов права

- общественно-правовые права преимущественной покупки

(f) Охрана памятников

В соответствии с законодательно предусмотренными правилами строительства целесообразно проверять, не были ли приняты распоряжения по охране памятников. Если объект недвижимости полностью или частично находится под охраной памятников, то это может решающим образом повлиять в частности на возможность будущих строительных изменений, а при определенных обстоятельствах, и на затраты, необходимые для сохранения памятника, что может оказаться значительным финансовым обременением. В Германии охрана и сохранение памятников находятся в законодательном ведении отдельных федеральных земель. Отнесение к числу памятников обременяет, как правило, собственников памятников, так как в соответствии с законами о защите памятников они несут обязательство по сохранению принадлежащих им памятников.

2.4.8 Экологическое право (вредные отходы производства)

На участке могут иметься биологические или химические экологически вредные отходы производства. Рекомендуется исследование строительного участка с целью минимизации рисков. В случае наличия загрязнения почв приобретателю объекта недвижимого имущества грозит выдвижение к нему требований со стороны административных органов, согласно абз. 3 § 4 Федерального закона о защите почв наряду с виновником возникновения экологических загрязнений владелец земельного участка, среди прочего, также несет обязательства по очистке почв и водных резервуаров таким образом, чтобы в течение длительного периода не возникали угроза, значительный ущерб или существенные нарушения прав отдельных лиц или общества. Обязательство по очистке, помимо всего прочего, является согласно Федеральному закону о защите почв неограниченным по времени.
Выписка из кадастра экологически вредных отходов производства служит первым индикатором для расчета риска, связанного с загрязнениями. На основе предположений, вызывающих опасения, на втором этапе составляются подробные экспертные заключения. В случае подозрения на экологическую загрязненность, в частности, берутся и анализируются соответствующие пробы почв и почвенных вод.

2.4.9 Страхование

Также могут иметь значение договоры страхования, заключаемые продавцом в отношении зданий, планируемых для продажи. Права по договорам страхования против материального ущерба, например, ущерба производственных зданий, ущерба от стихийных бедствий или пожара, переходят согласно абз. 1 § 69 Закона о договорах страхования в силу закона к приобретателю. За последним хотя и остается право на досрочное расторжение договора, однако при этом должен быть соблюден предусмотренный законодательством срок предупреждения о расторжении, составляющий один месяц с момента приобретения объекта недвижимости, предл. 2 абз. 2 § 70 Закона о договорах страхования.
На практике на момент передачи, как правило, заключаются новые договоры страхования.

2.4.10 Правовые споры

Для приобретателя значимыми являются любые правовые споры, связанные с объектом недвижимости. Помимо правовых споров с арендаторами часто имеют место публично-правовые разбирательства с соседями.

2.5 Договор купли-продажи

Для приобретения права собственности на земельный участок необходимы:

- Нотариально заверенный обязательственный договор об отчуждении

- Соглашение сторон о переходе права собственности (Auflassung)

- Регистрация перехода права собственности в земельном кадастре после подачи заявления покупателем и выражения согласия продавцом.

2.5.1 Договор купли-продажи

(a) Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Каждая из сторон может быть представлена несколькими лицами. Помимо этого в совершении сделки могут участвовать третьи лица, например, поручитель, отвечающий за выплату покупной цены. Определенные особенности следует учитывать при заключении сделок с супружескими парами, независимо от того, находятся ли они на стороне покупателя или продавца, в области наследственного права и при ограничениях права распоряжения продавца, например, по причине банкротства, принудительной продажи имущества с публичных торгов или принудительном управлении имуществом. В этих случаях необходимо учитывать ряд дополнительных положений закона. Стороной договора купли-продажи могут быть как физические, так и юридические лица, такие как закрытые или открытые фонды недвижимости или акционерное общество, специализирующееся на недвижимости.

(b) Содержание договора купли-продажи

Договор, в котором одна из сторон обязуется передать другой стороне право собственности на земельный участок – физическому или юридическому лицу, – должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. То же требование распространяется на договор, в котором одна из сторон обязуется приобрести право собственности на земельный участок (§ 311 b абзац 1 Гражданского Уложения Германии). Также обязательному нотариальному заверению подлежат обязательства по предоставлению, прекращению, отчуждению или приобретению наследственного права застройки в соответствии с § 11 Положения о праве застройки (ErbbauVO) и обязательства по предоставлению или отмене особого права собственности в соответствии с § 4 абзац 3 Закона о праве собственности на жилые помещения (WEG). Заключение договора, направленного на отчуждение или приобретение земельного участка без соблюдения нотариальной формы влечет его недействительность. Договор купли-продажи земельного участка должен в обязательном порядке содержать определенные сведения, в частности, предмет договора, сведения о продавце и покупателе и покупную цену. Как правило, в договоре также регулируются момент перехода владения, переход права собственности и обязательства нести расходы, срок исполнения обязательства по выплате покупной цены, ответственность за недостатки предмета покупки или прав на него, порядок несения расходов на изыскательские работы и уплаты прочих расходов и налогов. Помимо этого в договоре купли-продажи должен быть обязательно определен момент передачи земельного участка покупателю и момент перехода риска случайной гибели и случайного повреждения товара, прибыли, расходов и обязанности по обеспечению безопасности движения транспорта. Риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит, как правило, в момент передачи земельного участка покупателю (§§ 446, 434 ГГУ). В порядке исключения риск переходит к покупателю еще до передачи ему участка в случае просрочки выполнения им своих обязательств. Очень часто в договорах купли-продажи земельных участков содержится исключение гарантий. В частности, продавец не ручается за отсутствие вредных веществ или остаточного экологического ущерба, за определенную несущую способность участка или за глубину грунтовых вод. В случае исключения гарантий покупателю следует быть особо осторожным. Если он все же заключит договор на таких условиях, а позже выяснится, что для запланированного строительства необходимы дополнительные мероприятия в связи с особенностями участка, то он не сможет требовать возмещения дополнительных расходов от продавца. Все необходимые расходы покупатель будет нести в этом случае сам.
Существует опасность, что из-за дополнительных расходов проект в целом станет значительно дороже. В худшем случае может оказаться, что участок просто непригоден для целей покупателя.
Для снижения рисков при покупке земельных участков рекомендуется привлечь к составлению договора опытного адвоката, занимающегося вопросами недвижимости. Посредством умелого ведения переговоров он может достичь выгодных для покупателя договоренностей.

2.5.2 Соглашение о переходе прав

Вещное соглашение не является частью обязательственного договора и его действительность не зависит от действительности обязательственного договора. Вещное соглашение может быть заключено в любой форме. Оно может быть заключено одновременно с обязательственным договором или с подачей заявлений в ведомство кадастрового учета.

2.5.3 Регистрация в земельном кадастре

Приобретение права собственности на земельный участок завершается регистрацией в земельном кадастре (§ 873 абзац 1 Гражданского Уложения Германии (ГГУ)). Регистрация определяет ранг права в соответствии с § 879 Гражданского Уложения Германии (ГГУ) и является основанием так называемой презумпции верности земельного кадастра в соответствии с § 891 Гражданского Уложения Германии (ГГУ). Для защиты прав покупателя договор должен предусматривать регистрацию в земельном кадастре так называемой предварительной записи, для чего должно быть подано заявление в ведомство кадастрового учета. После внесения записи в кадастр права покупателя защищены. До регистрации записи в кадастре не следует ни в коем случае выплачивать покупную цену.
В договоре следует предусмотреть оговорку, в соответствии с которой покупная цена подлежит уплате, в частности после регистрации записи в кадастре. Наступление срока оплаты должно проверяться нотариусом. Только после того, как покупатель получил уведомление от нотариуса в письменном виде о выполнении условий исполнения обязательства, он должен внести покупную цену. Продавец в свою очередь не должен соглашаться на то, что покупатель обязуется выплатить покупную цену только после того, как его право собственности будет зарегистрировано в кадастре. Предварительная запись о переходе права собственности является достаточной страховкой прав покупателя для того, чтобы внести покупную цену. После исполнения покупателем обязательства по оплате предварительная запись вычеркивается из кадастра на основании соответствующего заявления. Одновременно покупатель заносится в кадастр в качестве нового собственника участка. Такой порядок может также быть оговорен уже в договоре купли-продажи. Как правило, до момента продажи в отношении земельного участка имеются обременения. По этой причине покупателю следует обратить особое внимание на то, чтобы покупная цена была выплачена, и он был зарегистрирован в качестве нового собственника только после того, как он получит письменное уведомление от нотариуса о том, что с участка сняты все обременения.

(a) Разрешения государственных органов

Действительность сделок по отчуждению земельных участков зависит отчасти от различных разрешений государственных органов. К таковым относятся, в частности, разрешение на раздел или справка, свидетельствующая о том, что такое разрешение не требуется, и разрешение в целях охраны туристических областей в соответствии с § 22 Строительного кодекса Германии (BauGB). Сам обязательственный договор может быть заключен и до выдачи соответствующих разрешений; они также не требуются для достижения соглашения сторон о переходе права собственности и для регистрации предварительной записи в кадастре. Однако перерегистрация права собственности в земельном кадастре производится только после предоставления в ведомство кадастрового учета необходимых разрешений в форме официальных документов.

(b) Свидетельства

Преимущественное право покупки и свидетельство финансового управления об отсутствии у налогоплательщика задолженности по налогу на приобретение недвижимости в соответствии с § 22 Закона о налоге на приобретение недвижимости (GrEStG) не относятся к разрешениям государственных органов. Однако при этом они являются условием исполнения договора купли-продажи. К преимущественным правам покупки, предусмотренным законом, относятся, например, преимущественные права в связи с охраной окружающей среды или охраной памятников культуры, а также преимущественные права покупки в соответствии со Строительным кодексом Германии (Baugesetzbuch (BauGB)). Преимущественное право покупки, предусмотренное §§ 24, 28 абзац 1 предложение 2 Строительного кодекса Германии (BauGB), является препятствием для регистрации других прав в земельном кадастре. В этом случае регистрация производится только в случае предоставления свидетельства о том, что преимущественное право не существует или не будет использовано.

(c) Расходы

aa. Расходы на нотариальные услуги и судебные издержки

Договор купли-продажи земельного участка заверяется нотариусом. Должность нотариуса является независимой публичной должностью. Он обязан соблюдать независимость и беспристрастность при исполнении своих служебных обязанностей и не является представителем одной из сторон. Кроме того он не вправе предавать огласке не подлежащие оглашению сведения. Какая из сторон несет расходы на нотариальные услуги, определяется, как правило, договором. В соответствии с § 448 абзац 2 ГГУ покупатель несет расходы по нотариальному заверению договора, заключению соглашения о переходе права собственности и регистрации, включая расходы на необходимые для регистрации действия. К этим расходам относятся также расходы, возникающие в связи с регистрацией других прав в соответствии с договором, в частности ипотеки, права пользования, вещного обременения земельного участка или иного обременения в соответствии со разделом II земельного кадастра.

bb. Налог на приобретение недвижимости

Ответственность за уплату налога на приобретение недвижимости стороны договора несут солидарно. Следовательно в соответствии § 426 абзац 1 предложение 1 ГГУ покупатель и продавец должны нести ответственность в равных частях. Однако договором купли-продажи, как правило, предусматривается, что покупатель берет выплату налога полностью на себя. В соответствии с § 18 Закона о налоге на приобретение земельной собственности (GrEStG) нотариус обязан уведомлять финансовое управление о заключенных договорах купли-продажи. Налог на приобретение недвижимости составляет 3,5% покупной цены.

cc. Расходы на услуги маклера

Для того, чтобы найти подходящий строительный участок, часто бывает необходима помощь маклера. За свои услуги маклер получает вознаграждение, исчисляемое чаще всего в процентах от суммы покупной цены участка. При этом размер вознаграждения может отличаться от региона к региону. Некоторые договоры купли-продажи содержат оговорку, по которой маклер может требовать вознаграждения от покупателя даже в том случае, если заказ на услуги был получен от продавца. Для покупателя это означает, что к непосредственной покупной цене прибавляется еще и вознаграждение маклера.
До сих пор нет однозначного ответа на вопрос, имеет ли маклер право требовать вознаграждение, если покупатель считает, что деятельность маклера никак не повлияла на заключение договора. Маклер должен посредничать при заключении договора купли-продажи или предоставить информацию относительно возможности заключения такого договора. Для этого маклер в большинстве случаев называет покупателю имя продавца и организует осмотр участка. Вознаграждение маклер может требовать только после заключения договора купли-продажи.

2.6 Финансирование

Инвесторы, как правило, имеют выбор между осуществлением прямых и непрямых инвестиций в недвижимость. В случае прямой покупки объекта недвижимости право собственности на объект приобретается вместе со всеми правами и обязанностями. При непрямой инвестиции инвестор не приобретает право собственности на объект недвижимости. Скорее он предоставляет капитал, который вкладывается в недвижимость. Финансирование сделки с недвижимостью, таким образом, может осуществляться либо путем кредитного финансирования, либо посредством институционального финансирования, то есть путем привлечения мини-инвесторов к участию в проекту.

2.6.1 Кредитное финансирование

Предоставление заемного капитала банками или страховыми компаниями представляет собою классическую форму финансирования. Оно привязано к большому количеству условий. Банки пытаются по возможности максимально исключить риски финансирования путем детального анализа кредитоспособности клиента и объекта, а также путем включения в договор кредитования обязательств или обязательных условий.
В качестве альтернативы по отношению к займу денежных средств покупатель при определенных обстоятельствах и в случае согласия ссудодателя вправе перенять обязательства по существующим займам продавца. Тем самым покупатель может в частности сэкономить на нотариальных и судебных издержках.

(a) Поземельный долг

Несмотря на юридическую независимость поземельного долга как вещного права от займа, как личного права требования, на практике поземельный долг в большинстве случаев используется для обеспечения займов и кредитов. Следует различать зарегистрированную ипотеку, о которой делается только запись в земельной книге, и оборотную ипотеку, подтверждаемую помимо этого закладным свидетельством. Поземельный долг не привязан к существованию какого-либо определенного права требования и может передаваться сам по себе. Поэтому поземельный долг может служить обеспечением не одного, а сразу нескольких прав требования, включая долговые обязательства, возникающие в будущем. Поземельный долг и заем связаны друг с другом договоренностью об обеспечении (заявлением о целевом назначении ипотеки). После выплаты всех займов, обеспечением для которых служит поземельный долг, возникает право обратного требования в соответствии с договоренностью об обеспечении. Такое право требования представляет собой право на обратную уступку ипотеки, право кредитора на отказ, а также право на разрешение аннулирования регистрационной записи. На практике кредитные учреждения в большинстве случаев ограничивают данное право разрешением на аннулирование регистрационной записи. Помимо собственно суммы поземельного долга регистрации подлежат также ипотечный процент и дополнительные затраты. Проценты служат обеспечением требований большего объема, например таких, которые возникают в результате неплатежеспособности клиента и превышают номинальную стоимость ипотеки.

(b) Применение принудительного исполнения

Кроме того распространенным является подчинение соответствующего собственника незамедлительному взысканию на земельный участок в соответствии с § 800 Гражданского процессуального уложения. Тем самым принудительное взыскание на земельный участок может осуществляться без предварительного принятия судебного решения. То же самое касается и передачи земельного участка. Вместе с тем в отдельных случаях в рамках суммы ипотеки и дополнительных затрат возможно обращение незамедлительного взыскания и на все имущество. В соответствии с данным документом может быть осуществлено принудительное исполнение согласно п. 5 абз. 1 § 794 Гражданского процессуального уложения Германии, причем решение суда не требуется. Однако в этом случае разрешается взыскание на имущество только в случае подчинения лица. Тем самым в отношении нового собственника исполнение не осуществляется.

(c) Размер залога по займу

Размер залога по займу представляет собой важную величину, так как от нее зависит размер будущего займа. Последний исчисляется согласно директивам соответствующего кредитного учреждения в отношении залогов по займу. Размер залога по займу должен представлять собой стоимость вторичной продажи объекта по истечении длительного периода времени.

(d) Определение размера залога по займу
aa. Метод фактической стоимости

В отношении частных домов, находящихся в личном пользовании, используется метод фактической стоимости. Фактическая стоимость состоит из стоимости строительства и стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка определяется путем умножения цены за квадратной метр, действующей в течение продолжительного периода, на площадь земельного участка. Стоимость строительства определяется на основе общего индекса строительства. Другая возможность определения стоимости строительства представляет собой установление разумной стоимости расходов на строительство и осуществление вычета из последней 10 – 30% риска.

bb. Метод капитализированной прибылиПо отношению к объектам, сдаваемым в аренду, применяется метод капитализированной прибыли. Устанавливается будущая выручка, уменьшенная на текущие банковские проценты, которая определяется как разница между денежными поступлениями от аренды и совокупностью расходов. Банк выдает ссуду под определенную часть установленного размера залога, составляющую, как правило, от 60 до 80%. В случае предоставления займа страховыми организациями эта сумма зачастую составляет только 45%. На займы, не выходящие за указанные пределы, начисляются относительно выгодные процентные ставки. Такие ипотечные кредиты обеспечиваются залогом первого порядка и в случае принудительной продажи с аукциона выплачиваются первыми из выручки от продажи с аукциона. В случае потребности дальнейшего финансирования кредитные учреждения могут выдать дополнительные кредиты. Эти кредиты выдаются под более высокие проценты. Обеспечение осуществляется за счет залогового земельного права второго порядка. Дальнейшая потребность в финансировании может быть покрыта также ссудой для индивидуального строительства.

(e) Доверенность на финансирование

Так как покупатель получает право собственности только с момента регистрации в земельной книге, а заявка на регистрацию подается лишь после уплаты покупной цены, то перед покупателем, которому требуется кредит, встает проблема: ни одно кредитное учреждение не выдаст кредит без предоставления гарантий.
По этой причине целесообразно оговаривать в нотариально заверенном договоре предоставление продавцом права на регистрацию обременения на его участок с целью обеспечения кредита.

2.6.2 Институциональное финансирование

Институциональное финансирование может осуществляться через открытые и закрытые фонды недвижимости и акционерные общества недвижимости. Прочие продукты, такие как фонды развития проектов, фонды по торговле недвижимостью и так называемые «фонда возможности» (Opportunity Fonds) или сертификаты имеют второстепенное значение.

(a) Открытые фонды недвижимости

В случае с открытыми фондами недвижимости речь идет об обособленном имуществе в виде земельных участков (не менее 15), находящейся под управлением инвестиционной компании. Открытые фонды недвижимости создаются, как правило, банками и страховыми обществами в качестве обособленного имущества и находятся в доверительном управлении. Они не ограничены ни по числу вкладчиков, ни по объему фонда. Доли в открытых фондах недвижимости подлежат свободной продаже. Не менее 51% имущества фонда должно составлять недвижимое имущество.
Доля прибыли, базирующаяся на увеличении стоимости объектов, не подлежит обложению налогом. Оставшаяся доля прибыли, причитающаяся на доходы от аренды, облагается налогом на доходы от капитала.

(b) Закрытые фонды недвижимости

Закрытые фонды недвижимости ограничены в своем числе вкладчиков и объеме вкладов. Их целью является финансирование объекта. Закрытые фонды недвижимости зачастую планируются в форме ГмбХ & Кo. КГ. (коммандитное товарищество с обществом с ограниченной ответственностью, выступающим в качестве полного товарища). Как правило, коммандитные доли участия в обществе при этом предлагаются на продажу через определенное время их размещения. При достижении запланированной квоты размера собственного капитала фонд закрывается.
Покупатель доли в закрытом фонде, как правило, становится коммандитистом со всеми вытекающими из этого шансами и рисками.

(c) Акционерные общества недвижимости

Акционерные общества недвижимости являются компаниями, основной хозяйственной деятельностью которых является покупка, управление и продажа недвижимого имущества. Биржевая котировка способствует непрерывной рыночной оценке акций и при относительно небольших расходах по трансакциям позволяет участвовать в профессионально управляемых портфолио недвижимого имущества.

2.7 Основные проблемы в области строительного и архитектурного права

Строительное и архитектурное право представляют собой специальные области в сфере гражданского права. Эти сферы права, в частности, имеют значение в случае приобретения земельного участка вместе с объектом в недвижимости, который еще предстоит построить.

2.7.1 Авторское право архитектора

Авторское право архитектора может стать источником расходов для покупателя также в случаях с кажущимися чисто функциональными офисными зданиями. § 2 п. 4 Закона об авторских правах защищает произведения изобразительных искусств, включая произведения строительного искусства и проекты таких произведений. Здание может считаться произведением строительного искусства в том случае, если речь идет сугубо индивидуальном духовном творении, которое реализуется в результате формообразующей деятельности и дает возможность узнать индивидуальное архитектурно-планировочное качество. Если на объекте, в отношении которого имеется защита авторских прав, производятся изменения в ходе реконструкции или перестройки, то необходимо учитывать тот факт, что в соответствии с § 39 Закона об авторских правах, в принципе, существует запрет на внесение изменений. Без согласия архитектора изменения не допускаются. Далее, у архитектора могут возникнуть права на распространение и воспроизведение, а также права по присвоению наименования.
В случае нарушения авторского права путем неправомерных преобразований могут быть предъявлены претензии по возмещению ущерба и по неисполнению обязанностей в соответствии с § 97 абз. 1 Закона об авторских правах.
Если наличествуют возможные авторские права, необходимо проверить, было ли согласовано в изначальном договоре с архитектором согласие на последующие преобразования. Если этого не было сделано, покупателю следует настоять на получении такого согласия продавцом.

2.7.2 Модель с привлечением застройщика

В случае применения модели с привлечением застройщика в отношении строительных работ между покупателем и застройщиком с одной стороны, а также между застройщиком и участвующими в строительстве, а также архитектором с другой стороны имеют место исключительно договорные отношения. Участвующие в строительстве лица не имеют права требования на оплату их услуг со стороны покупателя, и, наоборот, у последнего не имеется прав предъявлять к ним претензии в отношении дефектов строительства. Договор с застройщиком с точки зрения права является смесью договора купли-продажи и договора подряда и подлежит строгому применению положений

Положения о деятельности (MaBV) маклеров и застройщиков.

В частности, если договор заключается в момент, когда строительные работы еще не завершены, договор содержит элементы договора подряда. Указанное положение регулирует подлежащие оплате авансовые платежи в соответствии с этапом строительства. Застройщик обязуется построить объект в соответствии с согласованным описанием строительства и затем передать покупателю право собственности на объект.
Договор застройщика подлежит нотариальному заверению, так как имеет место продажа землевладения. В вещном плане характерным является то обстоятельство, что право собственности сохраняется за застройщиком до тех пор, пока не будет произведена полная оплата. Покупатель по этой причине должен подстраховать себя путем регистрации предварительной записи в Земельном кадастре.

2.7.3 Договор генерального подряда

Генеральный подрядчик выполняет все строительные работы для создания сооружения. Данная форма строительного договора как тип договора подряда обозначается как договор генерального подряда. В отличие от индивидуального предпринимателя генеральный подрядчик согласовал с застройщиком возможность дальнейшего делегирования своих работ или их части. Это, однако ничего не меняет в том факте, что генеральный подрядчик является единственным для застройщика партнером по договору и должен нести полную ответственность за общее выполнение работ. До начала строительства земельный участок перестает эксплуатироваться и передается в собственность покупателю. Все результаты строительных работ, таким образом, поступают в его собственность.

3. ТРУДОВОЕ ПРАВО

3.1 Въезд в Германию в целях осуществления трудовой деятельности

3.1.1 Обязательство по получению визы

Если для граждан Европейского Союза ни для въезда, ни для долгосрочного пребывания с целью осуществления трудовой деятельности в Федеративной Республике Германия виза не требуется, то все граждане Российской Федерации обязаны иметь визу. Виза оформляется посольством или консульством Германии в России перед въездом в страну. Виза дает право на въезд и пребывание в Германии сроком не более 90 дней.

3.1.2 Разрешение на пребывание и осуществление трудовой деятельности

Если гражданин страны, не входящей в Европейский Союз, планирует пребывание в Германии сроком более 90 дней, то для этой цели ему необходимо иметь действующее разрешение на пребывание. В зависимости от цели пребывания различают несколько видов оснований, дающих право на пребывание, которые предусмотрены в Законе о пребывании иностранных граждан и в дополняющих этот закон положениях. Право на пребывание предоставляется в следующих случаях:. пребывание в целях осуществления трудовой деятельности

.пребывание в целях получения образования

.пребывание по причинам семейного характера

.пребывание по причинам международного правового, гуманитарного и политического характера

Независимо от вида разрешения право на пребывание предоставляется только на определенный срок. Заявление на получение разрешения на пребывание необходимо подавать в региональное отделение службы регистрации иностранных граждан, на территории компетенции которого будет осуществляться трудовая деятельность. Рекомендуется подавать заявление примерно за три месяца до планируемого въезда на территорию Германии. Служба регистрации иностранных граждан проверяет общие правовые основания для выдачи разрешения на пребывание. Для выдачи разрешения на пребывание является обязательным:

.наличие признанного действительного паспорта

.подтверждение наличия средств к существованию

.установление личности и гражданства

.отсутствие оснований для высылки из страны

.отсутствие оснований для подозрений в нарушении или несоблюдении общественных интересов

.осуществление въезда в страну в надлежащем порядке (на основании визы)

Решение службы регистрации иностранных граждан о выдаче разрешения на пребывание зависит непосредственно от решения о выдаче разрешения на работу, принимаемого Федеральным агентством по вопросам трудовой деятельности (т. е. Федеральное агентство по вопросам трудовой деятельности предоставляет ведомственное разрешение на выдачу разрешения на работу). В законе о пребывании иностранных граждан заложен основополагающий принцип, в соответствии с которым преимущественное право трудоустройства на немецком рынке труда предоставляется, в первую очередь, гражданам Германии и Европейского Союза. Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, могут получить разрешение на работу в Германии, если их трудоустройство не окажет негативного влияния на рынок труда Германии. Другими словами, Федеральное агентство по вопросам трудовой деятельности проводит так называемую проверку на соблюдение преимущественного права, которая заключается в подтверждении, что среди специалистов Европейского Союза, действительно, нет кандидатов на место работы, на которое претендует гражданин страны, не являющейся членом Европейского Союза. Наличие специалистов, обладающих преимущественным правом трудоустройства, может не учитываться, если работодатель укажет на особые, требующие защиты интересы предприятия, оправдывающие прием на данное место работы гражданина страны, не входящей в Европейский Союз.

3.1.3 Отдельные виды разрешения на пребывание

Ниже представлены некоторые основания для предоставления разрешения на пребывание, имеющие высокую практическую важность:

(a) Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, занимающиеся индивидуальной предпринимательской деятельностью Условием для выдачи разрешения на пребывание для индивидуальных предпринимателей из стран, не входящих в Европейский Союз, является наличие высокой экономической или особой региональной заинтересованности в его пребывании в Германии. В данном случае решение о функциональности экономического проекта и о возможных негативных последствиях для рынка труда Германии принимается региональным отделением службы регистрации иностранных граждан. Кроме этого, необходимо подтверждение финансирования предприятия. Разрешение на пребывание предоставляется, как правило, в том случае, если гражданин страны, не входящей в Европейский Союз, инвестирует минимум один миллион евро и создает не менее десяти рабочих мест. Во всех других случаях служба регистрации иностранных граждан должна принять решение, прогнозирующее, будет ли данный проект иметь позитивные экономические последствия. Разрешение на пребывание в целях осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности предоставляется в первый раз на три года. Министерство внутренних дел Германии для предоставления разрешения на пребывание требует, чтобы в дальнейшем были произведены инвестиции и созданы рабочие места в связи с созданием предприятия.

(b) Постоянный вид на жительство

В принципе в отношении бессрочного вида на жительство как вида разрешения на пребывание, предоставляющего наиболее широкие права, действуют строгие предпосылки. Право на получение вида на жительство предоставляется в случае выполнения следующих предпосылок:

.Наличие разрешения на пребывание в течение пяти лет

.Обеспечение средств к существованию

.Не менее 60 месяцев оплата взносов по обязательному пенсионному страхованию

.Достаточные знания немецкого языка, а также совокупности правовых и общественных норм, действующих в данном государстве

.Наличие достаточной жилой площади

Постоянный вид на жительство в виде исключения предоставляется также при отсутствии вышеперечисленных предпосылок и без согласия Федерального агентства труда, если речь о так называемых «высококвалифицированных» специалистах. Таковыми являются ученые или специалисты и сотрудники с особым опытом работы и годовой заработной платой, которая в настоящее время составляет не менее 85.500 евро. В рамках данного особого вида на жительство, получают право на длительное пребывание в Федеративной Республики Германия, также члены семей высококвалифицированных специалистов.

(c) Разрешение на пребывание с ограничением срока в целях осуществления трудовой деятельности Федеральное агентство труда также вправе дать свое разрешение на пребывание и работу в следующих категориях:

 .Специалисты в области IT и профессий, требующих высшего образования Может быть выдано разрешение на осуществление профессиональной деятельности специалистам в области IT и профессий, требующих высшего образования, которые закончили институты или заведения профессионального высшего образования или имеют подобную квалификацию в области информационных и коммуникационных технологий или если существует общественная заинтересованность в их работе по причине их профессиональных знаний..Руководящие работники и специалисты Разрешение может быть выдано также руководящим сотрудникам и другим персонам, располагающим специальными специфичными для данной компании или прочими особыми знаниями.

.Профессиональные кадры в рамках международного обмена персоналом на предприятии Разрешение может быть выдано без так называемой проверки наличия преимуществ, если специалист направляется в Германию не более, чем на три года, в рамках обмена персоналом на предприятии, осуществляющем международную деятельность.

3.2 НЕМЕЦКОЕ ТРУДОВОЕ ПРАВО

3.2.1 Обзор

Немецкое трудовое право не является единым, а также окончательно кодифицированным. По этой причине не существует трудового кодекса или унифицированного трудового договорного права. В большей степени немецкое трудовое право, в той части, в которой оно законодательно урегулировано, рассеяно по большому количеству законов. Также большое значение придается развитию судебной практики.
Немецкое трудовое право разделяется на три области:

.Индивидуальное трудовое право Сюда относятся правила заключения и расторжения трудовых договоров, правила, регулирующие их содержание.

.Коллективное трудовое право Предметом регулирования являются правоотношения объединений, в сфере трудового права (профсоюзы, работодатели и союзы работодателей) и представителей коллективов (Советов представителей рабочих и служащих, а также комиссий представителей).

.Право охраны труда Данное право охватывает обязательства отдельного работодателя, которые тот должен выполнять по отношению к публично-правовым представителям власти и которые опосредованно отражаются на отдельном работнике.

3.2.2 Источники права

Для немецкого трудового права значение имеют как наднациональные, так и национальные источники права. К наднациональным источникам относятся:

.Первичное право сообщества (Договор Европейского Сообщества)

.Вторичное право сообщества (постановления и директивы)

.Решения Европейского Верховного суда

.Европейская Социальная Хартия (ESC)

.Европейская конвенция по правам человека (EMRK)

Так как в Германии не существует трудового кодекса, трудовые нормы содержатся в большом количестве законов. Нормы индивидуального трудового права содержат, в частности:
. Конституция

. Германское Гражданское Уложение (§§ 611 и последующие)

. Закон о промысле

. Закон, гарантирующий защиту от незаконных увольнений

. Закон о работе с неполным рабочим днём и ограничении срока трудового договора

. Федеральный закон о предоставлении отпусков

. Закон о продолжительности рабочего времени

. Закон об охране труда

. Закон об оплате больничного листа

. Закон об охране материнства

. Закон о письменной фиксации основных положений трудового договора, заключенного в устной форме

. Социальные кодексы III – XI (среди прочего: медицинское страхование, пенсионное страхование, страхование от несчастного случая, защита инвалидов, страхование по обеспечению ухода)
В отношении коллективного трудового права действуют, среди прочего:

. Конституция (Ст. 9 Конституции по свободе коалиций)

. Тарифные договоры Тарифным договором в Германии является договор в письменной форме между сторонами тарифного договора. Таковыми являются работодатели или союзы работодателей с одной стороны и профсоюзы (которые представляют работников) с другой стороны. Законодательные рамки тарифного договора образует Закон о тарифных договорах. Тарифный договор содержит правовые нормы, которые регулируют содержание, заключение и прекращение трудовых отношений, а также производственные и производственно-правовые вопросы.

. Коллективный договор Коллективный договор является договором между работодателем и советом представителей рабочих и служащих, который формулирует обязательные для выполнения всеми работниками предприятия нормы. Содержанием коллективного договора могут являться все вопросы, для решения которых совету представителей рабочих и служащих законодательно предоставлены полномочия (право на участие в принятии решений). Основным направлением согласования является принятие решений по социальным вопросам (например, о длительности и распределении рабочего времени). Если по какому-то вопросу уже существуют тарифно-договорные положения, то оно не может больше систематически являться предметом коллективного договора (тарифное преимущество). Совет представителей рабочих и служащих является законным органом, представляющим интересы работников перед работодателем и имеющим право участия в принятии решений.

. Закон о правовом режиме предприятий В основном, Закон о правовом режиме предприятий регулирует права совета представителей рабочих и служащих. Он обосновывает права сотрудничества и участия в принятии решений совета представителей рабочих и служащих по штатным, социальным и хозяйственным вопросам предприятия.

3.3 Набор сотрудников

Поиск персонала в Германии, с одной стороны, поддерживается Федеральным агентством по труду, которое имеет агентства во всех крупных городах Германии. С другой стороны, могут быть привлечены частные посредники по поиску персонала, которые получают за это комиссионное вознаграждение. При поиске специалистов при необходимости можно связываться с университетами. Кроме того, в Германии существуют многочисленные биржи труда в Интернете.

3.4 Понятие «Работник»

Отличие работников (под которыми в дальнейшем понимаются соответственно сотрудницы и сотрудники) от прочих сотрудников (например, торговых представителей) имеет большое значение в виду того, что нормы, регулирующие защиту прав, предоставляемых трудовым законодательством, как правило, применяются только по отношению к работникам. В судебной практике в качестве работников рассматриваются лица, несущие обязательства по выполнению обязанностей в личной зависимости от работодателя на основании частно-правового договора. Особо важным при этом является критерий несамостоятельного выполнения работ. Выполнение работ считается несамостоятельным в том случае, если работы выполняются согласно указаниям и включены в чужую систему организации труда.
В различных сферах немецкого трудового права, кроме того, проводится разграничение между работниками, являющимися рабочими и служащими, однако данное различие в настоящее время практически утеряло свое значение. Изначально под служащими понимались члены небольшой группы высоко квалифицированных работников, противопоставленных широким массам рабочих.

3.4.1 Руководящие работники

Руководящим работникам в Германии, как и прежде, отводится особая роль. Они занимают верхнюю ступень в иерархии предприятия, находясь в непосредственном подчинении у руководства, но одновременно являются наемными работниками. Их особенность заключается в том, что они, с одной стороны, сами находятся в подчинении, с другой стороны, выполняют функции работодателя (руководящие функции) в отношении остального трудового коллектива. В немецком законодательстве особое положение руководящих работников находит отражение во многом:

.В отношении руководящих работников не применяется общее законодательство о рабочем времени

Защита от увольнения действует в отношении руководящих работников с ограничениями.

.Руководящих работников в рамках устава предприятия не представляет производственный совет, однако они могут избирать собственные представительские органы (так называемые комиссии представителей).

3.4.2 Стажеры

Лица, занятые в целях профессионального обучения, также являются работниками. Если Законом о профессиональном образовании или Законодательством о охране труда молодежи не предусмотрены специальные положения, то применяются действующие нормы в соответствии с трудовым договором. Служебные отношения стажеров носят характер обучения. Закон о профессиональном образовании предусматривает специальные положения, обеспечивающие профессиональное обучение, соответствующее профессии. Однако от стажеров следует отличать волонтеров, практикантов и студентов, совмещающих учебу с работой на производстве, на которых не распространяется действие Закона о профессиональном образовании.

3.4.3 Несовершеннолетние работники

Совершеннолетие в Германии наступает по достижении лицом 18 лет. Несовершеннолетнее лицо имеет право на заключение трудового договора только с согласия своего законного представителя (как правило, отца или матери). С лицами, не достигшими 15 лет, как правило, вообще не может быть заключен трудовой договор.

3.5 Заключение и содержание трудовых договоров

3.5.1 Форма трудового договора

Трудовой договор может быть заключен в письменной или устной форме. Однако в случае заключения устного трудового договора в соответствии с так называемым Законом о письменной фиксации основных положений трудового договора, заключенного в устной форме, работодатель обязан в течение месяца с начала трудовых отношений выдать работнику письменный документ, содержащий основные положения заключенного сторонами трудового договора. На основании данного требования и с целью избежания возможных сложностей в связи с предоставлением доказательств в ходе судебного разбирательства, рекомендуется заключать трудовые договоры в письменной форме.

3.5.2 Содержание трудового договора

(a) Срочный и бессрочный договор

При определенных условиях могут заключаться срочные трудовые договоры. Допустимость и содержание подобных трудовых договоров регулируются Законом о работе с неполным рабочим днем или ограничением срока действия трудового договора. Ограничение действия трудового договора во времени требует письменной формы. При принятии на работу нового сотрудника срок действия трудового договора может быть ограничен не более, чем двумя годами без причины для такого ограничения. При ограничении срока действия договора более чем двумя годами должно быть письменно зафиксировано основание для ограничения. В качестве допустимых оснований для ограничения срока действия трудового договора рассматриваются следующие:

.ограниченная во времени потребность в рабочем потенциале

.начало профессиональной деятельности после окончания среднего профессионального или высшего учебного заведения

.особенности трудовой занятости (сезонные работы)

.испытательный срок

.особенности личности работника

Кроме того, срочные трудовые договоры без указания объективных причин ограничения срока действия могут заключаться в течение первых четырех лет с момента учреждения компании. Длительность действия трудового договора может определяться календарным периодом времени либо в соответствии с родом, целью или характеристиками трудовой деятельности. Работник, работающий по срочному трудовому договору, не должен быть лишен преимуществ, предоставляемых сотрудникам, работающим по бессрочным трудовым договорам.

(b) Трудовые договоры с неполным рабочим днем

На основании Закона о работе с неполным рабочим днем или ограничением срока действия трудового договора сотрудники, работающие неполный рабочий день, не должны быть лишены прав, предоставляемых сотрудникам, работающим полный рабочий день, если на это нет объективных причин. Сотрудники, занятые неполный рабочий день, должны оплачиваться пропорционально их трудовой занятости по сравнению с сотрудниками, занятыми полный рабочий день на аналогичной должности. Работодатель и работник принимают соглашение о неполном рабочем дне, если сотрудник высказал пожелание о сокращении своего рабочего времени. Право на требование сокращения рабочего дня имеют только работники, занятые у работодателей, число сотрудников которых превышает 15 человек. Работодатель может по производственным причинам отказаться выполнить пожелание работника относительно сокращения его рабочего дня. Кроме того, Закон о работе с неполным рабочим днем или ограничением срока действия трудового договора предусматривает, что работники, работающие неполный рабочий день и желающие изменить свой график, должны быть проинформированы о вакансиях на полный и неполный рабочий день, а также им должно предоставляться преимущество при выборе сотрудника на соответствующую должность в будущем, если этому не препятствуют срочные производственные обстоятельства или пожелания касательно графика работы, высказываемые другими работниками. И, наконец, работодатели должны предлагать соответствующие вакансии и для работы неполный рабочий день.

(c) Испытательный срок

Испытательный срок может быть согласован путем заключения срочного трудового договора (пункт V. 2. a) или путем включения оговорки об испытательном сроке в рамках бессрочного трудового договора. Испытательный срок в Германии не может составлять более шести месяцев. Во время испытательного срока трудовые отношения могут быть прекращены любой из сторон договора со сроком предупреждения о расторжении за две недели, если коллективным договором не предусмотрен более длительный срок.

(d) Выполняемые задачи и место работы

Сфера выполняемых работником задач, а также место работы должны быть указаны в трудовом договоре. Смена места работы сотрудника в смысле его направления на работу за границу должна оформляться в виде договора, заключаемого между работодателем и работником и не может происходить по распоряжению работодателя в рамках директивного права (право давать распоряжения – см. пункт VI). Направление работника на работу в отдаленный город (на аналогичную позицию) также допустимо только в том случае, если это предусмотрено трудовым договором или коллективным договором о тарифных ставках либо с согласия работника. Смена места работы сотрудника в рамках одного города, как правило, является допустимой, если это не влечет за собой каких-либо особых обременений для сотрудника.

(e) График работы и сверхурочные

График работы определяется положениями трудового договора или коллективного договора о тарифных ставках. При установлении графика работы должны соблюдаться нормы трудового законодательства, а также нормы об охране труда. К нормам об охране труда относятся Закон об охране труда молодежи, Закон об охране материнства и Закон о графике работы магазинов. Закон о рабочем времени опирается на принцип восьмичасового рабочего дня. Ежедневное рабочее время может продлеваться до десяти часов, если в течение периода, составляющего шесть месяцев (или 24 недели), ежедневное рабочее время не превышает в среднем восьми часов. Согласно положениям законодательства о периодах отдыха, после работы в течение более чем шести часов подряд должен быть предусмотрен перерыв, составляющий не менее 30 минут, а после работы в течение более чем девяти часов – перерыв, составляющий не менее 45 минут. Минимальное время отдыха может разделяться на несколько коротких перерывов в работе, продолжительность каждого из которых должна составлять не менее 15 минут. Запрещено использовать труд работника в течение более чем шести часов подряд без перерывов. Для работников, работающих в ночное время, действуют специальные положения об охране труда. Работа в воскресные и праздничные дни запрещается за некоторыми исключениями. Кроме того, на предприятиях с существующим производственным советом последний имеет право на участие в определении начала и окончания ежедневного рабочего дня, установлении положений о перерывах в работе и распределении рабочего времени по дням недели.
Для правомерного наложения на сотрудника обязательства по выполнению работы сверхурочно работодателю требуется основание. таким образом работник обязан работать сверхурочно только в том случае, если это следует из коллективного договора о тарифных ставках, производственного соглашения, соглашения в рамках трудового договора, известной работнику производственной практики или, в случаях крайней необходимости, из дополнительных обязательств работника согласно трудовому договору (долг верности компании).

(f) Оплата труда

Оплата труда работников, как правило, определяется тарифными договорами или соглашениями в рамках трудовых договоров, базирующимися на тарифах оплаты. При оплате труда работодатель обязан удерживать подоходный налог, налоговую надбавку на объединение с новыми федеральными землями (на развитие восточной Германии), церковный налог, а также ту часть отчислений на социальное страхование (медицинское, пенсионное страхование, страхование на случай необходимости в уходе, страхование от безработицы), которая подлежит уплате сотрудниками. После удержания названные суммы должны перечисляться работодателем в соответствующие фонды. На основании соглашений коллективного договора о тарифных ставках или трудового договора работники также часто имеют право на так называемые выплаты имущественного характера со стороны работодателя.
В случае, если размер оплаты труда не установлен заключенным сторонами трудовым договором, немецкое законодательство предусматривает оплату труда в общепринятом размере. В случае сомнений она определяется действующими тарифами на оплату.

(g) Продолжение выплат в случае болезни

Все сотрудники и стажеры, а также лица, работающие ограниченный период времени в году или оплачиваемые по ставке, не превышающей определенную законодательством сумму, имеют право на получение заработной платы в период нетрудоспособности длительностью до шести недель, если нетрудоспособность наступила не по их вине.
Работник обязан незамедлительно ставить работодателя в известность о наступлении нетрудоспособности и ее предполагаемой длительности. В случае отсутствия работника по болезни более трех дней работник обязан представить больничный лист не позднее следующего дня.

(h) Отпуск

Установленная законодательством и действующая во всей Германии минимальная длительность отпуска (оплачиваемый отпуск) составляет при 6-дневной рабочей неделе 24 рабочих дня за календарный год. В отношении минимальной продолжительности отпуска следует учитывать, что последняя зачастую устанавливается коллективными договорами о тарифных ставках, которые продлевают продолжительность отпуска примерно до шести недель. Кроме того, установленная законодательством минимальная продолжительность отпуска является более длительной для инвалидов. Право на отпуск, однако, возникает лишь по истечении периода ожидания, составляющего шесть месяцев с начала трудовых отношений. В случае, если трудовые отношения прекращаются до истечения шести месяцев, право на отпуск рассчитывается пропорционально количеству полных фактически отработанных месяцев. При установлении периода отпуска учитываются пожелания работника. Однако они могут не соблюдаться в случае крайней производственной необходимости. Отпуск переносится на следующий календарный год только в том случае, если это оправдано крайней производственной необходимостью или причинами, заключающимися в личности сотрудника. В этом случае отпуск должен быть использован в течение первых трех месяцев следующего года.

3.5.3 Трудовые договоры с Управляющими (ООО) и Членами Правления (АО)

Управляющие и Члены Правления являются управляющими органами общества, выполняющими функции работодателя, и поэтому, в принципе, не являются работниками. Назначение Управляющих обществ с ограниченной ответственностью и Членов Правления как органов управления общества является актом корпоративного права и отличается от заключения трудового договора. Трудовой договор регулирует личные права и обязанности Управляющего/Правления, с одной стороны, и общества, с другой. Также следует проводить различие между окончанием срока полномочий на позиции управляющего органа и окончанием трудового договора. Снятие с должности управляющего органа, равно как и добровольный уход с нее, возможны в любое время и без указания причин, если Учредительным договором или Уставом не предусмотрено иное. Расторжение трудового договора должно оформляться отдельно. В юридической литературе и судебной правоприменительной практике нет единого мнения о том, какие нормы трудового права находят соответствующее применение в отношении трудовых договоров с Управляющими обществ с ограниченной ответственностью. Вне зависимости от того, рассматриваются ли Управляющие обществ с ограниченной ответственностью в виде исключения как работники, правовые споры между Управляющим и обществом, как правило, не являются предметом разбирательства судов по трудовым делам.

3.6 Право работодателя давать распоряжения

Естественным образом трудовой договор не может урегулировать все детали трудовых отношений. По этой причине у работодателя имеется законодательно оформленное право давать распоряжения сотрудникам (директивное право). В рамках директивного права работодатель может определять, какие работы, когда, где и каким образом должны выполняться работниками. Далее работодатель в рамках директивного права может устанавливать правила внутреннего распорядка на предприятии, как, например, запрет курения, ношение защитной одежды и т.д. Директивное право, кроме предписаний трудового договора, ограничено тарифными договорами, коллективными договорами или правом участия в принятии решений, а также законами

3.7 Защита от дискриминации

В Германии работники комплексно защищены от дискриминации по признаку пола, сексуальной самоидентификации, наличию инвалидности, расы или этнического происхождения, возраста, вероисповедания и мировоззрения, в частности, на основании вступившего в силу в 2006 году Закона о всеобщем равноправии.

3.8 Окончание трудовых отношений

3.8.1 в результате установления срока

Трудовые отношения могут быть закончены, если стороны по трудовому договору до его начала договорятся об ограничении его сроком или об отменительном условии, в результате которого договор расторгается. Срочные трудовые договоры заканчиваются без расторжения после истечения согласованного срока или при достижении поставленной цели. Об окончание трудового договора, ограниченного достижением цели, работодатель должен письменно сообщить работнику за две недели до этого момента.

3.8.2 в результате достижения пенсионного возраста

После окончания 65 года жизни в настоящее время работник имеет право на установленную законом пенсию по возрасту. Однако это не означает, что трудовые отношения автоматически заканчиваются по истечению 65 года жизни. Для того, чтобы предотвратить «старение предприятия», во многих компаниях существуют тарифные договоры, коллективные договоры или отдельные трудовые договоры, определяющие возрастные рамки, по достижении которых трудовые отношения при  наступлении 65 летнего возраста прекращаются. В будущем возрастная граница или достижение пенсионного возраста должны будут рассчитываться в индивидуальном порядке, так как законодатель в настоящее время постепенно и в зависимости от года рождения увеличивает возраст для выхода на пенсию до 67 лет.

3.8.3 путем соглашения о прекращении трудовых отношений

Соглашение о прекращении трудовых отношений – прекращение трудовых отношений по взаимному согласию – является на практике излюбленной мерой. По сравнению с увольнением прекращение трудовых отношений по взаимному согласию имеет то преимущество, что таким образом можно избежать затяжных и затратных в материальном плане судебных споров. При заключении соглашения о прекращении трудовых отношений не применяется ни право по защите от увольнений, ни право участия в принятии решения совета представителей рабочих и служащих. Для работника соглашение о прекращении трудовых отношений интересно потому, что не несет в себе позорное пятно увольнения, и работник, как правило, в качестве компенсации за прекращение трудовых отношений получает единовременную денежную выплату. Даже в случае заранее обещанного увольнения соглашения о прекращении трудовых отношений часто заключаются в рамках судебного или внесудебного мирового соглашения.

3.8.4 путем увольнения

При увольнении одна из сторон договора в одностороннем порядке заявляет о прекращении трудовых отношений. Право на увольнение имеют обе стороны, причем для работодателя действуют более строгие условия. Увольнение может иметь форму увольнения в обычном порядке (с соблюдением сроков предупреждения), при котором соблюдаются сроки предупреждения об увольнении, установленные законодательством, коллективным договором или индивидуальным трудовым договором, или представлять собой увольнение без соблюдения сроков предупреждения (бессрочное увольнение) при наличии важных обстоятельств. Условия увольнения – прежде всего момент окончания трудовых отношений – должны быть четкими и не вызывающими сомнений, так как неясности интерпретируются не в пользу стороны, инициировавшей увольнение. Кроме того, документ об увольнении должен быть оформлен письменно и быть получен адресатом. В случае увольнения в обычном порядке указание причины увольнения не требуется; при бессрочном увольнении причина указывается только по желанию увольняемого лица, а также в том случае, если это предусмотрено трудовым договором, производственным соглашением или коллективным договором о тарифных ставках.

(a) Увольнение в обычном порядке

Для правомочного увольнения в обычном порядке не требуется объективной причины. Однако если при увольнении по инициативе работодателя находит применение Закон, запрещающий незаконное увольнение, то для увольнения в обычном порядке требуется наличие социально оправданной причины. Кроме того, при увольнении в обычном порядке должны быть соблюдены сроки предупреждения об увольнении. Основной предусмотренный законодательством срок предупреждения об увольнении, который должен соблюдаться как работодателями, так и работниками, составляет четыре недели, причем само увольнение может датироваться 15-м числом или концом календарного месяца. В зависимости от длительности существовавших трудовых отношений установленные сроки предупреждения об увольнении продлеваются следующим образом:

Срок занятости Срок предупреждения об увольнении

2 года 1 месяц с конца календарного месяца

5 лет 2 месяцев с конца календарного месяца

8 лет 3 месяца с конца календарного месяца

10 лет 4 месяца с конца календарного месяца

12 лет 5 месяцев с конца календарного месяца

15 лет 6 месяцев с конца календарного месяца

20 лет 7 месяцев с конца календарного месяца

При этом учету подлежит срок занятости в компании с момента достижения 25-летнего возраста. В коллективных договорах о тарифных ставках сроки предупреждения об увольнении могут продлеваться или сокращаться.  Указанный срок предупреждения об увольнении (четыре недели с 15-го числа или конца календарного месяца) в виде исключения не находит применения в трудовых отношениях, носящих характер испытательного срока, при использовании временных подсобных рабочих (3 месяца), а также на предприятиях, на которых работает, как правило, не более двадцати сотрудников. Срок предупреждения об увольнении до истечения установленного испытательного срока, максимальная продолжительность которого не может превышать шести месяцев, составляет две недели. Для подсобных рабочих трудовым договором может устанавливаться четырехнедельный основной срок предупреждения об увольнении без указания точной даты. Увольнение в обычном порядке в случае срочных трудовых договоров допустимо лишь в том случае, если оно предусмотрено трудовым договором или коллективным договором о тарифных ставках.

(b) Бессрочное увольнение

Для бессрочного увольнения (без соблюдения срока предупреждения об увольнении) необходима важная причина. Важная причина имеется в наличии в том случае, если от лица, по инициативе которого происходит увольнение, невозможно ожидать продолжения трудовых отношений до истечения срока предупреждения об увольнении. Бессрочное увольнение должно стать неизбежной последней мерой, принимаемой стороной в том случае, если все более мягкие средства (выговор, перевод на другую должность, увольнение в обычном порядке) исчерпали себя. Увольнение в обычном порядке может быть инициировано любой из сторон трудового договора. Типичными причинами бессрочного увольнения по инициативе работодателя, например, являются:

.неоднократное уклонение работника от работы

.симуляция болезни

.распространение производственной или коммерческой конфиденциальной информации

.подозрение на преступление

Причинами бессрочного увольнения по инициативе работника могут быть, например, следующие:

.невыплата работнику заработной платы за продолжительный период времени

.угроза жизни и здоровью работника, возникающая с умыслом или по грубой неосторожности

постоянное или значительное нарушение установленных законодательством верхних пределов продолжительности рабочего времени

(c) Мнение производственного совета

Перед увольнением работника по инициативе работодателя на предприятиях, где существует производственный совет, вначале заслушивается мнение совета. Производственный совет вправе письменно высказаться против бессрочного увольнения сотрудника в течение трех дней, против увольнения в обычном порядке – в течение одной недели. Производственный совет среди прочего проверяет, в достаточной ли степени работодателем были учтены социальные аспекты, и можно ли предоставить работнику другое место работы в компании.

(d) Защита от увольнения

В Германии положения Закона о защите от увольнения строго предписывают защиту от увольнения. Это должно защитить работника от социально неоправданного увольнения. Увольнение оправдано социально в том случае, если оно обусловлено причинами, заключающимися в личности и/или в поведении работника, либо вызвано производственной необходимостью, не допускающей дальнейшей работы сотрудника на предприятии.
Закон о защите от увольнения находит разное применение в зависимости от того, когда возникли трудовые отношения: до или после 01.01.2004 г. Если начало трудовых отношений датируется 01.01.2004 г. или более поздней датой, то Закон о защите от увольнения применяется в том случае, если в компании, как правило, занято более десяти работников (без учета стажеров). В отношении трудовых отношений, существовавших уже 31.12.2003, Закон о защите от увольнения применяется в том случае, если в компании, как правило, было занято более пяти работников, и если в момент увольнения они еще работают. Кроме того, Закон о защите от увольнения применяется лишь в том случае, если расторгаемые трудовые отношения на момент увольнения просуществовали более шести месяцев без перерывов.
Увольнение в обычном порядке и бессрочное увольнение по инициативе работодателя может относиться с точки зрения причины увольнения к одной из трех категорий: увольнение по причине, заключающейся в личности сотрудника, в его поведении и увольнение по производственным причинам.

(i) Увольнение по причине, заключающейся в личности работника.


При увольнении по причине, заключающейся в личности работника, в личности сотрудника должны заключаться объективные причины, например, физическая или умственная непригодность; снижение трудоспособности. Наиболее часто распространенным случаем увольнения по причине, заключающейся в личности работника, является увольнение по причине болезни работника. В судебной практике, однако, ставятся высокие требования для оправдания увольнения по причине болезни. Алкогольная зависимость или прочие заболевания, связанные с наркотической зависимостью, могут оправдать увольнение по причине, заключающейся в личности работника.

(ii) Увольнение по причине, заключающейся в поведении работника

Увольнение по причине, заключающейся в поведении работника, может иметь место в том случае, если поведение работника наносит ущерб трудовым отношениям, в частности, в случае виновного нарушения им договора, например, при уклонении от работы, мошенничестве в отношении накладных расходов, оскорблении коллег или начальства. Перед увольнением работника по причине, заключающейся в его поведении, работнику, как правило, необходимо сделать предупреждение. Посредством предупреждения работодатель высказывает свое негативное отношение к поведению, противоречащему договору, и указывает работнику на то, что в случае повтора его ждет увольнение.

(iii) Увольнение, обусловленное производственными причинами

Увольнение, обусловленное производственными причинами, является частым случаем увольнения по инициативе работодателя. Предпосылкой для него является наличие производственной необходимости, оправдывающей ликвидацию рабочего места в случае упадка бизнеса (уменьшения числа заказов или объемов сбыта) либо на основании мер по организации производства, предпринимаемых работодателем (ограничение и/или закрытие производства либо изменение методов производства). Корпоративное решение об ограничении производства или рационализации не подлежит судебному контролю. Тем не менее, в спорном случае работодатель должен доказать, что место работы увольняемого лица ликвидировано в ходе осуществления производственных мер. Если экстренная производственная необходимость требует сокращения персонала, и для увольнения, обусловленного производственными причинами, рассматривается несколько кандидатур работников, сравнимых между собой, то работодатель должен провести так называемый социальный отбор. В соответствии с ним работодатель должен проверить, который из работников меньше всего пострадает от потери рабочего места, если учесть продолжительность его занятости в компании, его возраст и алиментные обязательства (а также возможную инвалидность). В производственном соглашении, кроме того, может быть установлено, каким образом оцениваются социальные факторы в их соотношении друг с другом.

(iv) Особая защита от увольнения

Кроме того, для групп лиц, особо нуждающихся в защите, помимо общей защиты от увольнения существует особая защита от увольнения, которая следует из различных законов. Так, например, следующие группы работников имеют право на особую защиту от увольнения:

.беременные женщины и матери в период, составляющий до четырех месяцев с момента рождения ребенка

.работники в период материнства/отцовства

.инвалиды

.работники, проходящие обязательную военную или гражданскую службу

.члены производственного совета

По отношению к таким работникам существует запрет на увольнение и/или их можно уволить только в исключительном случае, и после получения согласия со стороны государственных органов.

3.9 Право на участие в принятии решений со стороны работников

3.9.1 Участие сотрудников в управлении предприятием (производством)

Под понятием «участие сотрудников в управлении предприятием» объединяют законодтельные положения о принятии участия в принятии решений работниками на предприятии, которое регулируется Законом о правовом режиме предприятия и Законом о комиссии представителей (руководящие сотрудники).

(a) Закон о правовом режиме предприятия

Законом о правовом режиме предприятия 1972 года регулирует правовой режим предприятия, то есть основополагающий порядок сотрудничества работодателей и работников на предприятии. В частности, он открывает для сотрудников право на участие в управлении предприятием Совета представителей рабочих и служащих предприятия по социальным, персональным и экономическим вопросам предприятия.

(b) Совет представителей рабочих и служащих предприятия

На предприятиях, как правило, с более чем 5 имеющими право голоса работниками, из которых не менее трех имеют право голоса, выбирается Совет представителей рабочих и служащих. Совет представителей рабочих и служащих представляет работников предприятия и представляет интересы в отношениях с работодателем. Отдельные задачи и полномочия Совета представителей рабочих и служащих следуют из Закона о правовом режиме предприятия.

3.9.2 Участие в управлении компанией

При участии в управлении компанией речь идет не о создании органа для участия в управлении, в отличие от участия в управлении на предприятии, а об участии в уже имеющихся корпоративных органах компании представителей работников (в частности, в наблюдательном совете) и тем самым о влиянии на предпринимательские решения.
Законодательную основу для участия в управлении компанией образует среди прочего Закон об участии в управлении предприятием, который действует в отношении компаний с более чем 2000 наемных работников. На предприятиях, охваченных действием Закона об участии в управлении предприятием наблюдательный совет состоит наполовину из представителей акционеров, и наполовину – из представителей наемных работников. Представители наемных работников выбираются из числа сотрудников компании.
Для компаний из сферы горной промышленности, а также металлургической промышленности права участия в управлении компанией в органах управления компанией устанавливаются Законом об участии в управлении предприятием для горно-металлургической промышленности.
В отношении компаний с менее чем 2000, но более 500 наемными работниками действует Закон об участии на одну треть в управлении предприятием, Данный закон определяет, что треть мест в наблюдательном совете отдается представителям наемных работников.

3.10 Коллективное трудовое право

3.10.1 Профсоюзы и союзы работодателей

Право граждан на объединение в профсоюзы и союзы работодателей, имеющие в Германии большое значение, гарантировано законодательством. Около 30 % всех работающих по найму граждан Германии являются членами профсоюзов, и около 75 % предприятий при участии 80% коллектива входят в союзы работодателей. Профсоюзы и союзы работодателей выполняют существенную задачу при организации трудовых и экономических условий в Германии. Это происходит, главным образом, в результате заключения тарифных договоров, которые заключаются вследствие осуществления действий по улучшению условий труда (прежде всего, забастовок). При этом они проводят консультации для своих участников, оказывают им поддержку и содействуют работе над законодательством и суверенным управлением.
Профсоюзы создаются преимущественно по отраслям производства. К некоторым важнейшим профсоюзам, входящим в Союз немецких Профсоюзов (ДГБ), являющейся руководящей организацией, относятся:

.Промышленные профсоюзы примерно 8,6 млн. участников (ИГ Бергбау, Хеми, Энерги; ИГ Металл и т. д.)

.Объединенный профсоюз работников примерно 3 млн. участников сферы услуг («Верди» - крупнейший самостоятельный профсоюз мира)

.Немецкий союз служащих (ДББ) примерно 1,2 млн. участников при участии 37 профессиональных профсоюзов

.Объединение христианских примерно 300.000 участников профсоюзов (КГБ)

.15 прочих самостоятельных профсоюзов

Союзы работодателей организованы также по принципу промышленных объединений. Общей руководящей организацией объединения, состоящего из 47 главных профессиональных союзов и 15 союзов земель, является Федеральное Объединение союзов немецких работодателей (БДА).

3.10.2 Тарифные договоры

Тарифные договоры содержат правовые нормы, регулирующие содержание, возникновение и прекращение трудовых отношений, а также производственные и конституционно-правовые вопросы.
Диспозитивное законодательство допускает заключение особых соглашений в рамках тарифного договора, которые могут как улучшать, так и ухудшать положение работников . Положения тарифного договора действуют непосредственно и являются обязательными для работника в случае, если он является членом профсоюза, и если работодатель сам заключил тарифный договор, или в случае, если он является членом союза работодателей, который от его имени заключает тарифные договоры. Кроме этого, применение тарифного договора или его отдельных положений может быть урегулировано между работодателем и работником на основе трудового договора. На практике там, где трудовые отношения регулируются на основе тарифного договора, трудовые отношения с работниками, не являющимися членами профсоюза, регулируются в большинстве случаев на основе трудового договора так же, как и трудовые отношения с работниками, входящими в профсоюз. Правовые притязания, таким образом, исключаются. Необходимо различать следующие виды тарифных договоров: тарифное соглашение, содержащее основополагающие вопросы и регулирующее общие условия труда, например, отпуск и рабочее время. Рамочный тарифный договор предусматривает определенные группы работников в зависимости от размера заработной платы. Тарифный договор, ограничиваемый территориально, действует на определенной региональной территории. «Тариф фирмы» устанавливается для отдельного предприятия.

3.10.3 Коллективные договоры

Коллективные договоры имеют широкое распространение на немецких предприятиях. Они заключаются в письменной форме между работодателем и производственным советом и являются важным инструментом при вынесении совместных решений. В ранговой классификации коллективные договоры занимают положение ниже тарифных договоров, поэтому они не вправе регулировать вопросы, которые уже рассматриваются тарифными договорами. Коллективные договоры содержат нормы относительно производственных и конституционно-правовых вопросов. Обычно на основе коллективного договора составляются так называемые Правила трудового распорядка. Коллективные договоры содержат, например:

Положения, устанавливающие рабочее время

.Положения об отпуске

.Положения об использовании технических контролирующих устройств Коллективные договоры являются обязательными и действуют непосредственно в отношении всех работников предприятия.

3.11 Споры по трудовому праву

Споры по трудовому праву, как правило, разрешаются в судах по трудовым спорам. Порядок ведения производства в судах по трудовым спорам регулируется Законом о судах, разбирающих трудовые споры, в котором проводится различие между порядком вынесения приговоров и решений. В порядке вынесения приговоров разрешаются все процессы по индивидуальному праву, т. е. любые правовые разбирательства между работниками и работодателями, возникающие на основе трудовых отношений. В порядке вынесения приговора сначала проводится так называемое примирительное разбирательство, целью которого является примирительное разрешение правового спора путем заключения мирового соглашения. Порядок вынесения судебных решений применяется в разбирательствах в соответствии с Законом о правовом режиме предприятий и законами о правах участия в принятии решений со стороны работников. В данном случае говорят также о коллективноправовом производстве. Юрисдикция судов по трудовым спорам имеет область пересечения с юрисдикцией судов общей юрисдикции (гражданские и уголовные суды), также с юрисдикцией социальных судов. Территориально уполномоченным является тот суд по трудовым спорам, в районе подсудности которого имеет место нахождения ответчик. Суд по трудовым спорам состоит из председательствующего штатного судьи и двух судей, привлекаемых на общественных началах – по одному со стороны работодателя и работников. Все три судьи имеют право голоса в одинаковом объеме; решения, как правило, принимаются единогласно. Решения суда по трудовым спорам могут быть обжалованы в земельном суде по трудовым спорам. Земельный суд по трудовым спорам также принимает решения при подаче апелляции на решения судов по трудовым спорам. Состав суда является таким же, как и в первой инстанции. В каждой федеральной земле существует по одному земельному суду по трудовым спорам, исключение составляет Северная Рейн Вестфалия (3) и Бавария (2). Решения земельных судов по трудовым спорам в случае необходимости могут быть обжалованы в Федеральном суде по трудовым спорам с местом нахождения в г. Эрфурт.

3.12 Основы права, регулирующие вопросы социального страхования в Германии

Социальная защита в Федеративной Республике Германия осуществляется в значительной мере путем распределения средств, при котором все застрахованные лица совместно несут затраты по страхуемым рискам. Независимо от индивидуального размера дохода и суммы взносов все застрахованные лица в значительной мере защищены от жизненных рисков. Более 90% населения ФРГ застраховано договорами обязательного или добровольного социального страхования. Система базируется в основном на пяти столпах:

3.12.1 Медицинское страхование

Услуги предусмотренного законом медицинского страхования служат для поддержания, восстановления и улучшения здоровья застрахованных лиц. Спектр задач очень широк и охватывает как меры по предупреждению заболеваний, лечению и реабилитации больных, так и выплату пособий по временной нетрудоспособности и беременности, а также охрану материнства и необходимое медицинское обслуживание при нахождении за границей.
Все работники в Федеративной Республике Германии, как правило, подлежат обязательному страхованию, если их месячный заработок до вычета налогов и отчислений (брутто) не превышает ежегодно устанавливаемого предела (в настоящее время 3.975,00 евро). Если месячный доход превышает указанные пределы, то работники имеют право выбора страхования в государственной или частной страховой компании. Финансирование медицинского страхования осуществляется работником и работодателем практически в равных частях. Размер ежемесячных отчислений определяется размером дохода работника, с которого необходимо производить отчисления, а также индивидуальной ставкой отчислений, установленной страховой компанией, однако не может превышать ежегодно устанавливаемых верхних пределов страховых взносов (3.562,50 евро в 2007 г.).

3.12.2 Страхование на случай необходимости в уходе

Этот вид страхования дает застрахованным лицам защиту от финансовых последствий необходимости в уходе и предоставляет в этом случае услуги по оказанию помощи и социальное обслуживание. Однако, страхование на случай ухода не является полным страхованием, которое делает излишним собственные взносы застрахованных лиц и других обладателей страховки. В соответствии с законодательством нуждающимися в уходе признаются застрахованные лица, которые по причине физической, психической или душевной болезни или нарушения, в существенной степени нуждаются в помощи в повседневной жизни на протяжении длительного времени, т.е. предположительно не менее шести месяцев. Степень потребности в помощи определяется медицинской службой медицинского страхования. Законодательством предусматриваются три степени потребности в уходе:

.Степень потребности в уходе I = существенная потребность в уходе

.Степень потребности в уходе II = высокая потребность в уходе

.Степень потребности в уходе III = очень высокая потребность в уходе

Право на страховые выплаты на случай ухода, однако, имеет лишь тот, кто до момента подачи соответствующего заявления не менее пяти лет был застрахован в кассе страхования на случай ухода (срок ожидания). Страхование на случай ухода является обязательным видом страхования и связано с медицинским страхованием. Тот, на кого в соответствии с законодательством, оформляется обязательное медицинское страхование, также является застрахованным на случай ухода. Добровольные страхователи должны оформить частный договор страхование на случай ухода. Финансирование страхования на случай ухода, также как и при медицинском страховании, работник и работодатель обеспечивают совместно, 50% каждый. Размер взноса установлен законом и составляет в настоящее время 1,7% месячного заработка брутто (исключение: в Саксонии 1,35%).

3.12.3 Пенсионное страхование

В качестве замены заработной платы выплата пенсий по возрасту, пенсий по ограниченной трудоспособности, а также пенсии по смерти кормильца относятся к центральным задачам пенсионного страхования. Объем выплат зависит от размера уплаченных взносов. Условием предоставления пенсии по возрасту после прекращения трудовой деятельности является достижение установленной законодательством возрастной границы, которой, в настоящее время, являются 65 лет (по причине увеличения предполагаемой продолжительности жизни с 2012 года предусмотрено пошаговое увеличение пенсионного возраста до 67 лет). Заявление на предоставлении пенсии может быть подано и раньше, но не ранее, чем до достижения 60-ти лет, если заявитель согласен со математически рассчитанными страховыми вычетами и выполняются другие условия, как, например, определенный срок уплаты взносов или подлежащий исчислению срок ожидания, по истечении которого застрахованное лицо имеет право на получение пенсии.
Пенсионное страхование включает в себя мероприятия по восстановлению трудоспособности, а также задачи по возвращению работника к трудовой деятельности. Наряду с проведением и финансированием лечебных мероприятий или переквалификации, которые должны противодействовать ограничению трудоспособности, ее предотвращению и преодолению, в рамках пенсионного страхования выплачиваются пенсии по ограниченной трудоспособности, если продолжительное участие работника в трудовой деятельности более не возможно.
Предусмотренное законодательством пенсионное страхование финансируется главным образом за счет плательщиков взносов, работников и работодателей, каждый из которых платит 50% ставки взноса, рассчитанного для работника (в настоящее время 19,9%).

3.12.4 Страхование на случай безработицы

В Федеративной Республике Германия все лица, трудовая занятость которых является более, чем малозначительной, и которым выплачивается заработная плата, как правило подлежат страхованию по безработице в установленном законом порядке. Трудовая занятость считается малозначительной, если годовой доход брутто работника не превышает действительного верхнего предела страховых взносов (на 2007 год: старые федеральные земли - 5.250 Евро, новые федеральные земли 4.550 Евро).
Как правило, работники и работодатели платят взносы по 50% каждый; остальное финансирование осуществляется из отчислений, федеральных средств, взносов в рамках добровольного страхования и других поступлений. Ставка взносов в настоящее время 4,2% заработной платы работника.
Примерами спектра обеспечения в рамках страхования по безработице, в том числе, являются:

.пособие по безработице

.консультирование и поддержка в поиске работы

.посредничество в поиске и предоставлении рабочих мест

содействие в открытии собственного дела

3.12.5 Страхование от несчастных случаев

Предусмотренное законодательством страхование от несчастных случаев является страхованием ответственности работодателя. В случае возникновения у работников профессионального заболевания или при несчастном случае, например, в том числе, на пути к месту работы или по возвращении с места работы, в отношении последствий вступает в силу предусмотренное законодательством страхование от несчастных случаев. Главной задачей является предупреждение производственных несчастных случаев и профессиональных заболеваний, а также обусловленной работой опасности для здоровья путем консультирования компаний во всех сферах безопасности и здоровья; восстановление здоровья и работоспособности работников после несчастных случаев на производстве или профессиональных заболеваний путем обширных программ лечения, а также выплаты денежных компенсаций застрахованным или близким родственникам погибших работников.
Закон обязывает работодателей к участию в программе страхования, и они обязаны, в отличие от других видов страхования, самостоятельно вносить страховые взносы. Размер взносов рассчитывается ежегодно методом распределения средств на основании среднестатистического покрытия потребностей в прошлых периодах.

4. СУДЕБНАЯ СИСТЕМА ГЕРМАНИИ

4.1 Разделение властей и юрисдикции

В современном правовом государстве Германии государственная власть разделена между несколькими носителями – действует принцип разделения властей. Данный принцип заключается в разделении государственной власти на три сферы деятельности:

1. законодательная власть

2. исполнительная власть

3. судебная власть

которые самостоятельно выполняют различные функции, но при этом взаимодействуют друг с другом.
Задачей судебной власти является создание системы органов правосудия и эффективного судебного процесса. В целях выполнения данного обязательства государство создает суды и предоставляет возможность судебной защиты прав. К юрисдикции какого именно суда относится конкретный спор зависит от статуса спорящих сторон и вида предъявляемых претензий:

.Споры по гражданско-правовым вопросам регулируются гражданскими и трудо выми судами.

.Уголовно наказуемые деяния рассматриваются судами по уголовным делам.

.Административные, социальные, финансовые и конституционные суды рассматривают споры между государством или его органами и гражданами. Необходимо различать общую, особую и конституционную юрисдикцию:  .Общая юрисдикция

.Гражданское судопроизводство

– исковое судопроизводство – гражданско-правовые иски, например,

на исполнение договора купли-продажи, выплату компенсации за нанесенный ущерб, возмещение расходов – неисковое судопроизводство – гражданские дела частных лиц, например, касательно опеки, наследства, внесения записей в земельный кадастр и прочие реестры

. уголовное судопроизводство – уголовная ответственность лиц, совершивших уголовно наказуемое деяние, например, кража, убийство

Особая юрисдикция

.трудовое судопроизводство – споры касательно вопросов трудовых отношений, например, увольнение, выплата денежного вознаграждения

.административное судопроизводство

– Споры между государством и гражданами, если они не относятся к компетенции суда по социальным или финансовым вопросам

. социальное судопроизводство – Споры по вопросам, предусмотренным законами о различных видах страхования: пенсионного, медицинского, на случай возникновения необходимости в уходе, от последствий несчастного случая, на случай безработицы

.финансовое судопроизводство – Споры по вопросам отчислений и сборов, производимых финансовыми и таможенными органами

 Конституционная юрисдикция

 . Конституционное – Споры, возникающие на основе судопроизводство Федерации федеральной Конституции и конституций и федеральных земель федеральных земель, например, конституционные жалобы

4.2 Общая юрисдикция

Общая юрисдикция включает в себя судопроизводство по гражданским и уголовным делам. К судам общей юрисдикции относятся:

. Участковые суды

. Земельные суды

. Высшие земельные суды и

. Верховный федеральный суд

4.2.1 Гражданское судопроизводство

(a) Предметная и территориальная подсудность

При подаче исков по гражданско-правовым делам необходимо учитывать предметную и территориальную подсудность, предусмотренную Законом о судоустройстве (Gerichtsverfassungsgesetz (GVG)) и гражданско-процессуальным кодексом (Zivilprozessordnung (ZPO)). Предметная подсудность определяет в каком суде – участковом или земельном – дело должно рассматриваться в первой инстанции.
Участковым судам подсудны:

. споры с суммой иска до 5.000,00 Евро включительно

. споры касательно аренды жилого помещения

. потребительские споры в сфере туризма

. семейные споры

 Земельные суды рассматривают все иные споры, в частности:

. споры с суммой иска свыше 5.000,00 Евро

. споры касательно материальной ответственности должностных лиц

Территориальная подсудность устанавливает, суд какого города должен заниматься ведением данного процесса.
Как правило, иск должен подаваться по месту жительства ответчика или в случае юридических лиц – места нахождения ответчика. Такая подсудность называется общей. Наряду с общей подсудностью Гражданско-процессуальный кодекс предусматривает различные виды особой и исключительной подсудности, которые, с одной стороны, предоставляют истцу право выбора или, с другой стороны, предписывают ему, подавать иск только в пределах определенной территории.

(b) Система инстанций

Решения участковых и земельных судов могут быть обжалованы путем подачи апелляционной жалобы, если сумма жалобы превышает 600 Евро, или если на подачу апелляционной жалобы имеется разрешение суда первой инстанции.
Апелляционные жалобы на решения участковых судов рассматриваются по общим гражданским делам земельным судом, а по семейным спорам – Высшим земельным судом. Апелляционные жалобы на решения земельных судов рассматриваются Высшим земельным судом.  
Решения Высшего земельного суда могут быть пересмотрены Верховным федеральным судом только в ревизионном порядке, а не на основании апелляционной жалобы и только в том случае, если дело имеет особую важность, и если Высший земельный суд выдал разрешение на пересмотр решения.

(c) Состав суда

В участковых судах решения принимает один судья единолично.
В земельном суде существуют палаты, а именно палата по гражданским делам и палата по коммерческим делам.
Палаты по гражданским делам состоят из трех профессиональных судей, хотя решение выносит в большинстве случаев и здесь только один из ее судей.
Палаты по коммерческим делам уполномочены вместо палат по гражданским делам принимать решения по коммерческим делам. О коммерческом деле в соответствии с § 95 абз. 1 Закона о судоустройстве речь идет, если:

. иск предъявляется в отношении коммерсанта по сделкам, которые для обеих сторон являются коммерческими сделками;

. иск предъявляется по векселю или на основании Закона о чеках,

. иск предъявляется на основании правоотношений между торговым обществом и его участниками или среди его участников,

. речь идет о правовой защите торговых марок, знаков, образцов или моделей,

. предъявляются претензии в связи с конкурентной борьбой,

. возникают споры по морскому законодательству,

. в случае опротестования сделки в судебном порядке в соответствии с акционерным правом или в случае принятия судебного решения о преобразовании предприятия (Umwandlungsrecht).
Палаты по коммерческим делам имеют одного профессионального и двух непрофессиональных судей, которые благодаря своим специальным знаниям в определенной экономической сфере облегчают принятие решения.
При Высших земельных судах работают судебные коллегии по гражданским делам с тремя профессиональными судьями. В судебных коллегиях по гражданским делам при Верховном федеральном суде решения принимают коллегии, состоящие из пяти профессиональных судей.

4.2.2 Уголовное судопроизводство

В юрисдикции уголовных судов находятся решения по вопросам уголовной ответственности. Как и в гражданском праве, в уголовном праве также различается подсудность участковым и земельным судам.
Участковый суд уполномочен принимать решения по уголовным делам в первой инстанции в следующих случаях: если в качестве санкции ожидается наказание, не превышающее 4 года лишения свободы, или помещение обвиняемого в психиатрическую больницу либо превентивное заключение

. если прокуратура не предъявит иск в Земельный суд в связи с особой значимостью дела и

. если дело не относится в первой инстанции к юрисдикции Земельного суда или Верховного земельного суда.
В случае, если предполагается наказание, не превышающее двух лет лишения свободы, в участковом суде решение принимает участковый судья по уголовным делам. Во всех остальных случаях решение принимается судом присяжных, который, как правило, состоит из одного профессионального судьи и двух непрофессиональных судей, выполняющих судебные функции на общественных началах.
Решения участкового суда могут быть обжалованы путем подачи апелляционной жалобы в Земельный суд. В случае если причиной обжалования послужило нарушение норм законодательства, возможен также пересмотр решения в ревизионном порядке. Земельный суд уполномочен принимать решения по уголовным делам в первой инстанции в следующих случаях:

. если предполагается наложение наказания, превышающее 4 года лишения свободы

. при отягчающих обстоятельствах

. если дело не относится к юрисдикции Верховного земельного суда


В Земельном суде решения принимаются палатой по уголовным делам, состоящей из трех судей и двух присяжных. В случае совершения тяжких преступлений, таких как убийство или умышленное убийство при отягчающих обстоятельствах, решение принимается судом присяжных.
Уголовные преступления против безопасности государства, как, например, государственная измена или угроза внешней безопасности государства, относятся в первой инстанции к юрисдикции Верховного земельного суда, в котором решения принимаются судебной коллегией по уголовным делам, состоящей из пяти профессиональных судей.

4.2.3 Осуществление прав требования

(a) Упрощенный порядок рассмотрения дел о взыскании задолженности (Mahnverfahren) и решение споров в исковом порядке с целью осуществления правового требования в судебном порядке, как правило, необходимой является подача иска в уполномоченный судебный орган. Одновременно с подачей иска истец обязан оплатить судебные пошлины, то есть для того, чтобы добиться осуществления своего права, он должен предварительно взять на себя исполнение обязательств по оплате судебных издержек.
Если истец требует от должника уплаты определенной денежной суммы, то у него есть также возможность сначала подать заявление на направление должнику распоряжения об уплате просроченного долга (Mahnbescheid). Рассмотрение дел о взыскании задолженности в упрощенном порядке осуществляется участковым судом по месту жительства заявителя или месту нахождения общества. Однако во многих федеральных землях существуют центральные суды по взысканию задолженностей, на которые единственно возложено обязательство по рассмотрению таких дел. Уплатив небольшую пошлину, кредитор подает в суд заявление на издание судебного распоряжения об уплате должником просроченного долга. Это распоряжение доставляется судом должнику, нарушившему сроки исполнения платежного обязательства. В случае, если последний не заявит возражений, кредитор имеет право требовать выдачи исполнительного листа и взыскивать задолженную сумму силами исполнительных органов. Если должник заявит возражения, суд проводит устное разбирательство касательно правомочности требования. Тем самым упрощенный порядок рассмотрения дел о взыскании задолженности переходит в обычный исковой порядок.

(b) Обязательное участие адвоката в судебном процессе

В определенных случаях закон предписывает необходимость представления сторон в суде адвокатами. Как правило, речь идет о случаях, имеющих особое значение из-за высокой суммы иска или если дело рассматривается уже не в первой инстанции. В случае, если привлечение адвоката является обязательным, но одна из сторон, несмотря на это, не привлекает адвоката к участию в судебном разбирательстве, то эта сторона проигрывает спор уже только на основании этого обстоятельства.

Юрисдикция. Необходимость привлечения адвоката

Гражданские споры перед участковым судом в разбирательствах по семейным делам

. перед Земельным судом

. перед Верховным земельным судом

. перед Федеральным судом

Трудовые споры .

перед земельным судом по рассмотрению трудовых споров

. перед Федеральным судом по рассмотрению трудовых споров

Административные споры.

перед высшим административным судом земли

. перед федеральным административным судом

Социальные споры.

перед Федеральным судом по социальным вопросам

Финансовых споры.

перед Федеральным финансовым судом

Споры, рассматриваемые Федеральным конституционным судом

. в устном разбирательстве

4.3 Третейский (или арбитражный) суд

Третейские суды являются частными, т.е. негосударственными судами. В третейском судебном производстве решения принимаются арбитром, который был предварительно назначен самими сторонами и является единственной инстанцией. Эти решения являются окончательными, обязательными для сторон и их исполнение может быть обеспечено в принудительном порядке. Решение третейского суда приравнивается к вступившему в силу решению суда. Для возбуждения арбитражного производства необходимо арбитражное соглашение сторон. Его лучше всего заключить одновременно с заключением договора. Однако возможно заключение такого соглашения и позднее по обоюдному соглашению сторон.
Арбитражное производство сходно по своей структуре с судопроизводством судов общей юрисдикции, однако стороны, как правило, имеют большее влияние на ход процесса. Так, например, именно они назначают арбитра. Это дает сторонам возможность выбрать судью, имеющего специальные отраслевые знания.

4.4 Условия исполнения судебных решений

Принятые судом решения могут исполняться добровольно самим должником, например, путем выплаты кредитору суммы, указанной в судебном решении. С другой стороны, возможно исполнение судебных решений в принудительном порядке с привлечением государственных органов, если должник добровольно не исполнил возложенных на него обязательств. Условием принудительного производства является наличие исполнительного документа. Наиболее распространенными видами исполнительных документов являются приговоры и мировые соглашения. В качестве исполнительного документа может служить также судебное решение об установлении размеров судебных расходов, или нотариальные документы. Для того, чтобы такой документ можно было бы привести в исполнение, в большинстве случаев он должен содержать исполнительную надпись. В целях взыскания денежного требования может быть заложено как движимое, так и недвижимое имущество должника. Помимо этого могут быть заложены его собственные денежные требования против третьих лиц.

4.4.1 Условия исполнения решений государственных судов

Решение, принятое судьей Германии, как правило, представляет собой исполни тельный документ.
Однако взыскание может быть осуществлено только за счет имущества, подлежащего немецкой юрисдикции, то есть находящегося на территории Германии. Условия исполнения решений немецких государственных судов в России определяется российским законодательством. В соответствии с последним решения иностранных судов в России могут исполняться только в том случае, если существует соглашение об оказании правовой помощи между Россией и соответствующим иностранным государством или если гарантируется исполнение судебных решений также и в противном случае. Так как между Россией и Германией еще не заключен соответствующий договор и обоюдность не гарантируется, решения немецких государственных судов не подлежат безоговорочному исполнению в России.
Точно так же решение российского суда не может быть исполнено в Германии. Для исполнения решений иностранных судов в соответствии с законодательством Германии необходимо принятие судебного решения об исполнении. Такое решение, однако, может быть принято только в случае гарантии взаимности, то есть, если страна, в которой было принято соответствующее судебное решение, также признает решения немецких судов. Однако между Германией и Россией не существует государственного договора, гарантирующего такую взаимность.

4.4.2 Условия исполнения решений третейских судов

Решения третейских судов также могут приводиться в исполнение в Германии при помощи государственных органов. Однако само по себе решение третейского суда не представляет собой исполнительный документ, а становится таковым после объявления его подлежащим исполнению государственным судом. Решение третейского суда, как правило, всегда признается подлежащим исполнению, если арбитражное производство было проведено надлежащим образом и в соответствии с принятыми сторонами договоренностями.
В отличие от решений государственных судов решения немецких арбитражных судов исполняются и в России, также как и решения российских судов – в Германии. Обеспечение исполнения решений регулируется Нью-йоркской конвенцией 1958 года, которая была подписана как Россией, так и Германией.
Признание и объявление подлежащими исполнению решений зарубежных арбитражных судов осуществляется в соответствии с § 1061 Гражданского процессуального кодекса Германии (Zivilprozessordnung (ZPO)), в котором имеется ссылка на Нью-йоркское соглашение 1958 года. В соответствии с ним необходимо подать заявление на признание и объявление решения подлежащим исполнению в Верховный земельный суд по местонахождению заявителя или по месту нахождения его имущества. Вместе с заявлением необходимо представить следующие документы:
. оригинал арбитражного решения и его заверенную копию

. заверенный оригинал или заверенную копию арбитражного соглашения сторон

. заверенный перевод арбитражного решения

. заверенный перевод арбитражного соглашения сторон

Затем суд проверяет решение зарубежного арбитража на наличие обстоятельств, препятствующих его признанию и исполнению. К таким обстоятельствам относятся, в частности, серьезные формальные ошибки при проведении процесса, а также ошибки в решении по сути дела, которые настолько противоречат общепринятому представлению о справедливости, что решение в целом не может считаться допустимым. В случае отсутствия ошибок Верховный земельный суд выносит решение о признании арбитражного решения подлежащим исполнению. С этого момента решение становится предварительно подлежащим исполнению и может быть обжаловано только посредством подачи ревизионной жалобы в течение одного месяца в Федеральный суд. С момента официального получения подлежащего исполнению решения в виде копии, имеющей силу оригинала, сторона, выигравшая арбитражный процесс, вправе поручить осуществление взыскания судебному исполнителю или другому государственному исполнительному органу.

5. ОБЗОР НАЛОГОВОЙ СИСТЕМЫ ГЕРМАНИИ

5.1 Обзор. Налоговая система Германии объединяет два вида налогов: прямые и косвенные налоги.

Прямыми являются налоги, обязанность по уплате которых несет налогоплательщик, например, подоходный налог, налог с корпораций и промысловый налог. В отличие от прямых, косвенные налоги характеризуются тем, что обязанность налогоплательщика по уплате налогов лежит на третьих лицах. При налогообложении налогом на добавленную стоимость поставок товаров и услуг предприниматель, например, ожидает, что обязанность по уплате данного налога экономически будет переложена на конечного потребителя. Иными примерами косвенных налогов являются налог на добычу и ввоз полезных ископаемых и акциз на табак.

5.2 Виды налогов

5.2.1 Подоходный налог

Закон о подоходном налоге Германии выделяет семь различных видов доходов:

.доходы от сельского или лесного хозяйства

.доходы от коммерческой деятельности

.доходы от деятельности нотариусов, адвокатов, инженеров, аудиторов, переводчиков, врачей и т.п.

.доходы от наемного труда (заработная плата)

.доход с капитала

.доходы от аренды помещений и земли и

.иные доходы.

Любая иная форма получения средств, не входящая ни в одну из указанных семи категорий, не учитывается для целей взимания подоходного налога в Германии.

(a) Неограниченная обязанность по уплате налога

Физические лица, место постоянного жительства или пребывания которых находится в Германии, несут неограниченную обязанность по уплате налога1 (т.е. обязанность по уплате налога в отношении как доходов от источников в Германии, так и доходов от источников за ее пределами). По общему правилу местом постоянного пребывания физического лица считается Германия, если обстоятельства указывают на то, что пребывание не носит исключительно временный характер. Минимальный срок, по истечении которого пребывание приобретает признаки постоянного пребывания, не установлен. Законодательство, однако, исходит из того, что местом постоянного пребывания физического лица является Германия, если продолжительность его пребывания в этой стране составляет более шести месяцев. Кратковременные выезды за пределы постоянного места проживания до не прерывают течение срока.

(i) Исчисление налоговой базы и определение облагаемого налогом дохода

Налоговой базой при исчислении налога является нетто-доход (прибыль) физического лица. Для расчета прибыли сначала следует определить все доходы физического лица, а потом классифицировать их в отдельные группы в зависимости от вида. Далее из отдельных видов доходов производится вычет расходов, находящихся в непосредственной связи с доходами, в частности производственных или рекламных расходов. Кроме этого, может производиться вычет других расходов, например, особых расходов (напр. расходы на социальное страхование) и исключительных обременений.

(ii) Ставки налога

Доход лиц с неограниченной налоговой обязанностью облагается налогом с применением прогрессивной налоговой ставки. Для налогового года 2007 установлены следующие налоговые ставки:

Совокупный доход, не превышающий 7.664,00 евро в год, освобождается от

уплаты подоходного налога. При доходе от 7.665,00 евро до 52.152,00 евро ставка налога возрастает по прогрессивной шкале с 15% до 42%. Ставка налога в размере 42% используется при налогообложении дохода размером от 52.152,00 евро до 250.000,00 евро в случае если размер совокупного дохода налоговый статус таких лиц аналогичен статусу налогового резидента в российском налоговом праве превышает 250.000,00 евро, то для налогообложения части дохода свыше 250.000,00 евро применяется максимальная налоговая ставка в размере 45%, если данный доход не был получен:

(i) от сельского или лесного хозяйства,

(ii) доходы от коммерческой деятельности или (iii) доходы от деятельности нотариусов, адвокатов, инженеров, аудиторов, переводчиков, врачей и т.п.
Согласно действующему налоговому законодательству, исключения, в отношении максимальной налоговой ставки будут применяться только в налоговом периоде 2007 года. В рамках планируемой реформы налогообложения, в налоговом периоде 2008 года и в последующие годы планируется сохранить существующие исключения.
Дополнительно к вышеуказанным ставкам на подоходный налог, устанавливается налоговая надбавка в размере 5,5% от суммы соответствующего подоходного налога (т.н. взнос солидарности с новыми землями, поступления от которого используются для завершения процесса объединения Германии, далее по тексту – «взнос солидарности»).

(b) Ограниченная налоговая обязанность

Физические лица, не имеющие постоянного места жительства или пребывания в Германии, несут ограниченную налоговую обязанность.2 Это означает, что в Германии подлежит налогообложению только доход, полученный от источников в Германии в соответствии с закрытым перечнем, приведенным в Законе о подоходном налоге (EStG).

(i) База исчисления налога и определение налогооблагаемого дохода

Доход считается полученным от источников в Германии, если он каким-либо образом связан с Германией. Например, доход от коммерческой деятельности, который может быть отнесен к постоянному представительству в Германии, или доходы от сдачи в аренду, полученные от недвижимого имущества, находящегося в Германии являются доходами от источников в Германии. Для определения суммы налогооблагаемого дохода могут вычитаться те расходы, которые напрямую относятся к доходу от источников в Германии. В случае ограниченной налоговой обязанности вычет особых расходов строго лимитирован, а вычет непредвиденных расходов в отношении доходов от источников в Германии полностью исключен.
Налоговый статус таких лиц аналогичен статусу налогового нерезидента согласно нормам налогового законодательства России.

(ii) Ставки налога

Доходы в размере до 250.000,00 евро облагаются налогом по прогрессивной ставке в размере от 25% до 42% плюс взнос солидарности – 5,5% от соответствующей суммы подоходного налога.
В 2007 году доход, превышающий 250.000,00 евро, будет облагаться налогом по максимальной ставке в размере 45%, если сумма, превышающая 250.000,00 евро, не относится к

(i)                доходам от сельского и лесного хозяйства,

(ii)               доходам от коммерческой деятельности 

(iii)             доходам от деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.

 Следует обратить внимание на то, различные доходы лиц, не проживающих в Германии на постоянной основе, например, заработная плата, оклады или дивиденды, подлежат обложению налогом у источника выплаты доходов. По общему правилу Германия может удерживать этот налог у источника выплаты доходов по фиксированным ставкам налога вне зависимости от суммы налога, фактически подлежащего уплате.

5.2.2 Налог с корпораций

Корпорации являются самостоятельными налоговыми субъектами. Соответственно доход, подлежащий налогообложению, определяется на уровне корпорации и на корпорацию возлагается обязанность по исчислению и уплате налога.

(a) Неограниченная налоговая обязанность

Корпорации, место нахождения или место управления которых находится в Германии, несут неограниченную налоговую обязанность.3

(i) Налоговая база и определение налогооблагаемого дохода

Налоговой базой корпораций с неограниченной налоговой обязанностью является прибыль от деятельности в Германии и за рубежом. В этой связи необходимо указать на тот факт, что доход корпорации германского права по закону классифицируется как доход от коммерческой деятельности вне зависимости от вида хозяйственной деятельности, осуществляемой корпорацией.
Налоговый статус таких корпораций сопоставим со статусом российских организаций, которые согласно налоговому законодательству России обязаны исчислять и уплачивать налог на прибыль с доходов, полученных в России и за рубежом в каждом конкретном случае. В результате такого предписания германские корпорации автоматически уплачивают промысловый налог.
В налогооблагаемый доход корпорации-резидента включаются все доходы от коммерческой деятельности. Это основное положение, однако, модифицируется различными исключениями:

 .Дивиденды, полученные от других корпораций, исключены из налогооблагаемого дохода. Однако 5% таких дивидендов являются производственными расходами предприятия, не подлежащими вычету, в результате чего 5% полученных дивидендов экономически облагаются налогом с корпораций. Тем самым, фактически 95% дивидендов исключены из налогообложения немецким налогом на корпорации.

.Прибыль от продажи доли в другой корпорации по общему правилу не облагается налогом, однако, 5% прибыли от продажи считаются не подлежащими вычету производственными расходами предприятия, так что в экономическом плане 5% прибыли от реализации подлежат налогообложению. Из дохода корпорации, скорректированного таким образом, могут быть вычтены все расходы, связанные с получением дохода. К затратам, вычитаемым из налогооблагаемой базы, например, относятся:

.Заработанная плата наемных сотрудников корпорации, включая вознаграждение для членов правления.

.Амортизационные отчисления: по общему правилу амортизация имущества производится согласно линейному методу амортизации (то есть вычитается равными долями) в течение всего срока их эксплуатации. В качестве альтернативы допускается применение нелинейного метода амортизации, то есть в 2007 году ставка амортизации устанавливается в размере до 30% остаточной стоимости для целей налогообложения. Если речь идет о недвижимом имуществе, то размер амортизационных отчислений зависит от того, был ли объект недвижимости построен налогоплательщиком самостоятельно или приобретен налогоплательщиком в год его постройки. Если объект недвижимости был приобретен через год после постройки, ставка амортизационных отчислений составляет 3% в год от стоимости приобретения.4 Поскольку земельный участок не является амортизируемым имуществом, то в отношении него амортизационные отчисления производиться не могут. При условии, что объект используется в качестве коммерческой недвижимости.

.Затраты в связи с финансированием, например проценты, которые были уплачены в рамках платежей по займу для коммерческих целей. В исключительных случаях вычет процентов на основании немецких «правил тонкой капитализации» невозможно произвести, если проценты уплачиваются корпорацией за заем, предоставленный:

– владельцем доли, составляющей более 25% уставного капитала корпорации - заемщика (т.н. «владельцем значительной доли»);

– лицом, являющимся аффилированным лицом владельца значительной доли в соответствии с Законом о налогообложении в рамках правоотношений с иностранным элементом (AuІensteuergesetz), или

– третьим лицом (например, банком), которое в целях обеспечения займа может предъявить требование в порядке регресса к владельцу значительной доли или к аффилированному лицу владельца значительной доли. Необходимо заметить, что в настоящее время планируется пересмотреть порядок вычета затрат в связи финансированием.

(ii) Ставки налога

В настоящее время для налогообложения немецких корпораций применяется единая налоговая ставка в размере 25% плюс надбавка на корпорационный налог (взнос солидарности) в размере 5,5%, в результате чего суммарная ставка налога составляет 26,375%. В рамках разрабатываемой в настоящее время реформы налогообложения предприятий планируется значительно снизить общую налоговую нагрузку корпораций. В настоящий момент планируется снижение ставки корпорационного налога с 25% до 15%.

(b) Ограниченная налоговая обязанность

Организации, не имеющие место нахождения и место управления в Германии, несут ограниченную налоговую обязанность в отношении налога с корпораций.5

(i) Налоговая база и определение дохода, подлежащего налогообложению

Как и физические лица с ограниченной налоговой обязанностью, иностранные корпорации уплачивают налог с доходов, получаемых из германских источников.
Налоговый статус таких корпораций аналогичен статусу иностранных организаций в России, получающих пассивные доходы от источников в РФ.
Однако в отличие от германских корпораций, доход иностранных корпораций не относится законом автоматически к доходам от коммерческой деятельности.
Кроме того, законодательство о налогообложении прибыли предусматривает определение вида дохода строго в соответствии с требованиями германского законодательства. Соответственно если иностранная корпорация получает доходы от сдачи в аренду помещений и земельных участков, то иностранная корпорация не несет обязанности по уплате в Германии промыслового налога, если корпорация не имеет в Германии постоянного представительства.
С другой стороны, для определения дохода иностранной корпорации от источников в Германии не имеют значения особенности налогового регулирования других стран, например, для определения дохода иностранной корпорации в Германии не учитывается отнесение иностранной корпорации к хозяйственным обществам в соответствии с налоговым законодательством соответствующей страны резидентства. Следовательно, иностранная корпорация получает доходы от коммерческой деятельности только в том случае, если деятельность, осуществляемая в Германии, соответствует определению «доходов от коммерческой деятельности» данным Законом о подоходном налоге. К таким случаям относится, например, осуществление иностранной корпорацией деятельности в Германии через постоянное представительство.


(ii) Ставки налога

Корпорации с ограниченной налоговой обязанностью уплачивают налог с корпораций по единой ставке, составляющей 25%, а также уплачивают «взнос солидарности» (см. выше) в размере 5,5%, в результате чего общая налоговая ставка составляет 26,375%. Как и в отношении корпораций с неограниченной налоговой обязанностью, применительно к корпорациям, несущим ограниченную налоговую обязанность, планируется понижение ставки налога с корпораций с 25% до 15%.

5.2.3 Налоги, взимаемые у источника выплаты дохода

(a) Доходы, подлежащие налогообложению у источника выплаты Различные доходы, получаемые от источников в Германии, как, например, заработная плата, дивиденды и определенные виды процентов, облагаются германским налогом, взимаемым у источника выплаты. Обязательство по уплате данного налога несут как резиденты, так и нерезиденты Германии. По общему правилу Германия вправе удержать указанные налоги от источников по фиксированным налоговым ставкам вне зависимости от того, возникает ли фактическая обязанность по уплате налогов. В частности, если налогоплательщик не является налоговым резидентом Германии, и его обязательства по уплате налогов определяются в соответствии с нормами Соглашения об избежании двойного налогообложения, то налоги, взимаемые у источников дохода могут превышать сумму налогов, которая фактически подлежит уплате.
В этом отношении особое значение имеет то обстоятельство, что налоги, удерживаемые у источника дохода согласно немецкому законодательству о подоходном налоге, имеют компенсирующий характер, то есть налоговое обязательство погашается путем уплаты налога у источника и дальнейшего налогообложения со стороны финансовых органов не происходит. Таким образом, отсутствует возможность требовать возмещения налога от немецких налоговых органов в случае переплаты. Однако этого результата можно избежать, если применяются нормы соответствующего Соглашения об избежании двойного налогообложения, в данном случае – Соглашения об избежании двойного налогообложния, заключенного между Германией и Россией.
Такая ситуация и шаги, которые необходимо предпринять для избежания переплаты налогов в Германии, будут рассмотрены далее на примере выплаты дивидендов немецким хозяйственным обществом инвестору, являющемуся резидентом России.

(b) Пример

Выплата немецкой компанией дивидендов собственникам долей, являющимся резидентами Российской Федерации.

(i) Налоговое право Германии

В случае выплаты дивидендов российской корпорации 5% суммы выплачиваемых дивидендов подлежат налогообложению в Германии по ставке 26,375% (см. выше Б.II.1.a.). Если дивиденды выплачиваются российскому физическому лицу, то в настоящее время 50% выплачиваемых дивидендов освобождены от налога, другие 50% подлежат налогообложению в соответствии с индивидуальной налоговой ставкой, устанавливаемой для собственника доли (т. н. «механизм половинных доходов»).
Кроме того, в соответствии с национальным налоговым законодательством Германия вправе удержать налог у источника выплаты дохода в размере 20% от суммы дивидендов брутто. В этой связи необходимо заметить, что в ходе подготовки реформы налогообложения предприятий планируется введение компенсационного налога на доходы от капитала, например, дивиденды. Если такой компенсационный налог будет введен, то можно предположить, что механизм половинных доходов в будущем не будет более применяться.

(ii) Положения соглашения об избежании двойного налогообложения Германия-Россия

В соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения налог на дивиденды немецкой компании, выплачиваемые резиденту Российской Федерации, может быть уплачен в обоих государствах. Однако сумма налога, уплачиваемого в Германии, не должна превышать 15% суммы дивидендов брутто. Если лицо, являющееся резидентом Российской Федерации, владеет в немецкой компании долей, составляющей более 10% и не менее 160.000 ДМ, то налог у источника выплаты дохода не должен превышать 5% брутто суммы дивидендов. В целях устранения двойного налогообложения сумма уплаченного таким образом немецкого налога зачитывается при уплате российского налога.

5.2.4 Налогообложение доходов, полученных через постоянное представительство

(a) Налоговое право Германии

Положение о налогах и сборах Германии определяет в качестве «постоянного представительства» любое фиксированное место осуществления предпринимательской деятельности или сооружение, используемое предприятием для осуществления такой деятельности. В соответствии с Законом о подоходном налоге Германии прибыль, полученная через постоянное представительство иностранной компании в Германии, квалифицируется в качестве дохода от коммерческой деятельности и облагается немецким подоходным налогом. Соответственно, доходы, полученные иностранной компанией через постоянное представительство в Германии, облагаются налогом с корпораций в размере 25% и взносом солидарности в размере 5,5% от указанной налоговой ставки, т.е. всего 26,375%. Как отмечалось ранее, ставка указанного налога с корпораций в рамках реформы налогообложения предприятий может быть снижена с 25% до 15% в случае если деятельность иностранного физического лица приводит к образованию постоянного представительства на территории Германии, то в отношении дохода, подлежащего налогообложению в Германии, применяется налоговая ставка по 6 81 806,70 Евро прогрессивной шкале от 25% до 42% и взнос солидарности в размере 5,5% соответствующей суммы подоходного налога. Кроме этого, прибыль, полученная через постоянное представительство на территории Германии облагается промысловым налогом.

(b) Избежание двойного налогообложения

В соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения понятие «постоянное представительство» означает постоянное место предпринимательской деятельности, через которое деятельность предприятия осуществляется полностью или частично. Несмотря на то, что данное понятие в рамках германского национального права и норм Соглашения об избежании двойного налогообложения сформулировано неодинаково, тем не менее термин «постоянное представительство» для целей Соглашения об избежании двойного налогообложения по смыслу аналогичен определению «постоянное представительство», данному в налоговом законодательстве Германии. Прибыль компаний в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения может облагаться налогом в том государстве, на территории которого данная компания находится. В случае если компания осуществляет свою хозяйственную деятельность через постоянное представительство, расположенное на территории иностранного государства, то полученная прибыль, если она может быть отнесена к постоянному представительству, подлежит налогообложению в государстве, где такое постоянное представительство образовано. Это означает, что прибыль российской корпорации, если данная прибыль получена через находящееся в Германии постоянное представительство, может облагаться налогом как в Германии, так и в России. Чтобы избежать двойного налогообложения, в Соглашении об избежании двойного налогообложения предусмотрен механизм, в соответствии с которым сумма налога на прибыль, приходящаяся на постоянное представительство в Германии зачитывается при уплате российского налога.

5.2.5 Налогообложение персональных товариществ

(a) Германское налоговое право

В соответствии с налоговым законодательством Германии персональные товарищества не рассматриваются как самостоятельные налоговые субъекты, а считаются транспарентными с налоговой точки зрения. Это означает, что доходы и расходы персональных товариществ рассматриваются в качестве доходов и расходов участников персонального товарищества. Соответственно участники персонального товарищества несут самостоятельную ответственность по уплате подоходного налога или налога с корпораций с приходящегося на их долю дохода товарищества.
Персональное товарищество рассматривается в качестве самостоятельного налогового субъекта только для целей уплаты промыслового налога и налога на добавленную стоимость.

(b) Избежание двойного налогообложения

Различные подходы в отношении налогового статуса персональных товариществ могут привести к проблемам при применении Соглашения об избежании двойного налогообложения. Поскольку в Германии персональные товарищества считаются транспарентными с точки зрения налогового законодательства, то по смыслу германского налогового права в качестве налоговых субъектов для целей применения Соглашения об избежании двойного налогообложения выступают российские участники товарищества. Поскольку они признаются налоговыми субъектами по смыслу Соглашения об избежании двойного налогообложения, то двойного налогообложения можно будет избежать посредством зачета налога, подлежащего уплате в Германии, в счет российского налога. С позиции России Соглашение об избежании двойного налогообложения должно применяться, по крайней мере, по отношению к российским хозяйственным товариществам. Если российские налоговые органы не признают применимость Соглашения об избежании двойного налогообложения по отношению к германским персональным товариществам, то могут возникнуть сложности с избежанием двойного налогообложения.

5.2.6 Налог на добавленную стоимость

(a) Объект налогообложения

Налог на добавленную взимается со следующих сделок:
поставки и оказание компанией иных услуг на территории Германии на возмездной основе;

. приобретение товаров/услуг из стран ЕС в Германии на возмездной основе.

(b) Налогооблагаемая база

Налог на добавленную стоимость исчисляется на основании суммы выручки, т.е. стоимости встречного исполнения обязательств по поставке или в связи с оказанием иных услуг, причем в стоимости встречного исполнения сумма самого налога на добавленную стоимость не учитывается.

(c) Налоговая ставка

Стандартная ставка налога на добавленную стоимость составляет 19%. Наряду с этим к определенным видам операций, как, например, поставка основных продуктов питания, применяется сниженная налоговая ставка в размере 7%.

5.2.7 Промысловый налог

Как правило, германские коммерческие предприятия облагаются промысловым налогом по эффективной налоговой ставке в размере от 14% до 18%, в зависимости от общины, на территории которой расположено промышленное предприятие или его постоянное представительство. В настоящее время в рамках реформы налогообложения организаций делаются попытки существенного уменьшения совокупной налоговой нагрузки компаний. С этой целью в настоящий момент планируется понизить эффективную ставку промыслового налога, используемую для определения дохода, подлежащего обложению промысловым налогом, с 5% до 3,5%.
Налоговая база для исчисления промыслового налога определяется в соответствии с нормами Закона о подоходном налоге, а также Закона о налоге с корпораций и определенным образом корректируется, в частности, в отношении при финансировании за счет заемного капитала или при управлении недвижимостью.
Деятельность иностранных компаний не облагается в Германии промысловым налогом, если у иностранной компании нет постоянного представительства в Германии.

5.2.8 Налог на приобретение земельного участка

Налог на приобретение земельного участка взимается с различных сделок в связи с недвижимостью. К таким сделкам, в том числе относятся:

.Приобретение объектов недвижимости.

.Передача 95% или более долей персональных товариществ в течение пятилетнего срока, если недвижимое имущество, находящееся в Германии, является частью имущества товарищества с личной ответственностью.

.Объединение не менее 95% долей хозяйственного общества в руках одного собственника долей, если недвижимое имущество, находящееся в Германии, является частью имущества хозяйственного общества.

.Передача 95% или более долей корпорации одному приобретателю, если недвижимое имущество, находящееся в Германии, является частью имущества корпорации. Ставка налога на приобретение земельного участка составляет 3,5% и рассчитывается исходя из суммы, уплаченной продавцу. Как правило, как продавец, так и покупатель являются солидарными должниками в отношении уплаты налога на приобретение земельного участка, в соответствии с практикой в договорных правоотношений, обязанность по уплате налога на приобретение земельного участка возлагается на покупателя.  В случае передачи долей в персональном товариществе (см. второй возможный вариант выше) персональное товарищество обязано уплатить налог на приобретение земельного участка самостоятельно. В случае консолидации долей налог уплачивается приобретателем.

5.2.9 Налог на наследование и дарение

(a) Объект налогообложения

Налог на наследование и дарение, по общему правилу уплачивается в случае безвозмездной передачи, если наследодатель на момент своей кончины, даритель на момент дарения или лицо, совершающее пожертвование, на момент своей кончины и/или пожертвования для налоговых целей могут рассматриваться как постоянно проживающие в Германии. Обязанность по уплате налога на наследование и дарение возникает в отношении части передаваемого имущества, которое в рамках германского налогового законодательства признается имуществом, находящимся в Германии.
Примеры такого имущества, находящегося в Германии:

.Недвижимое имущество в Германии.

.Находящееся в Германии имущество предприятия, например, материальные активы, являющиеся частью немецкого коммерческого предприятия, если для осуществления целей данного коммерческого предприятия образовано постоянное представительство в Германии.

.Доля участия в немецкой корпорации более 10%. В этом отношении положение закона сформулировано неоднозначно и из него явно не следует, распространяется ли упомянутая 10% граница также на доли участия аффилированных лиц или нет.

(b) Налогооблагаемая база

Стоимость передаваемого имущества служит для определения налогооблагаемой базы. В этом отношении имущество, как правило, оценивается в соответствии с нормами первой главы Закона об оценке имущества, подлежащего обложению налогом Германии (Bewertungsgesetz). В настоящее время существуют определенные привилегии по оценке имущества, которые, в частности, относятся к недвижимому имуществу и имуществу предприятий.
Как было установлено недавно опубликованным решением Федерального Конституционного суда Германии, различная оценка стоимости имущества нарушает Основной закон и поэтому должна быть изменена германским законодателем. Решение Федерального Конституционного суда не содержит конкретных предписаний, каким образом германский законодатель должен исполнить решение Федерального Конституционного суда. Несмотря на это Федеральный Конституционный суд постановил, что его решение должно быть реализовано до 31 декабря 2008 года.

(c) Сумма, не облагаемая налогом

Сумма, не облагаемая налогом, для лиц, несущих неограниченную налоговую обязанность зависит от степени родства между дарителем и одаряемым. Эта сумма составляет от 5.200,00 евро для лиц, не состоящих в родстве до 307.000,00 евро для супругов. В случае ограниченной налоговой обязанности по уплате налога с наследства и ли налога на дарение сумма, не облагаемая налогом, составляет 1.100,00 евро вне зависимости от степени родства.

(d) Налоговая ставка

Налоговая ставка зависит как от налогооблагаемой базы, так и от степени родства:

Для супругов и других близких родственников налоговая ставка увеличивается прогрессивно – с 7 до 30%. Для налогоплательщиков, не состоящих в родстве, наследство или дар облагаются налогом по ставке от 17 до 50%. Минимальная налоговая ставка применяется для наследуемого или подаренного имущества, стоимость которого превышает не облагаемую налогом сумму в пределах от 1,00 евро до 52.000,00 евро. Максимальная налоговая ставка применяется для наследуемого или подаренного имущества, стоимость которого составляет 25.565.000,00 евро и более.

Подпишитесь на рассылку. Новости из мира недвиж имости.

Введите Ваш Email:
Страны

Отдел администрации:‎

‎+ (34) 618 68 5551
1luxinvest@gmail.com

Vkontakte
Facebook
Twitter
Google+ Plus
YouTube
Instagram
Рейтинг@Mail.ru
карта сайта
© 2009 - 2017 "LuxInvest". Все права зарезервированы. Копирование любых материалов с сайта запрещено.